가족 간 저가양도, '증여 취득'인가 '유상 승계취득'인가 — 2026년 개정 지방세법 완전 정리

가족 간 저가양도, ‘증여 취득’인가 ‘유상 승계취득’인가 — 2026년 개정 지방세법 완전 정리

배우자나 직계존비속에게 부동산을 시세보다 낮게 넘기는 이른바 가족 간 저가양도는 대표적인 절세 전략으로 활용되어 왔습니다. 그러나 2026년 1월 1일부터 시행된 개정 지방세법으로 인해 취득세 셈법이 크게 달라졌습니다. 상속·증여세법(국세)과 지방세법(지방세)의 판정 기준이 서로 다르기 때문에, 같은 거래를 두고 국세는 매매로 인정하는데 지방세는 증여로 간주하는 상황이 발생합니다. 이 글에서는 관련 법령과 실무 판단 기준을 체계적으로 정리합니다.

1. 원칙 — 가족 간 부동산 취득은 ‘증여’로 본다

지방세법은 특수관계인 간 거래를 통한 조세 회피를 방지하기 위해, 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산 등을 취득하는 경우 원칙적으로 증여로 취득한 것으로 간주합니다. 부담부증여의 경우에도 마찬가지로 증여로 봅니다.

지방세법 제7조(납세의무자 등) 제11항 배우자 또는 직계존비속의 부동산 등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다. ① 공매(경매 포함)를 통하여 취득한 경우 ② 파산선고로 인하여 처분되는 부동산 등을 취득한 경우 ③ 권리의 이전이나 행사에 등기·등록이 필요한 부동산 등을 서로 교환한 경우 ④ 해당 부동산 등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 증명되는 경우

즉, 위 ①~④의 예외에 해당하면 유상취득(매매)으로 인정되어 실제 거래가격이 과세표준이 되고, 예외에 해당하지 못하면 증여 취득으로 보아 시가인정액 전체가 과세표준이 됩니다.

2. 핵심 단서 — ‘3억원 또는 30%’ 초과 시 다시 증여로 간주

위 예외 ④(대가 지급 사실이 증명되는 경우)에는 중요한 단서 규정이 붙어 있습니다. 대가를 지급한 사실이 증명되더라도, 그 대가가 시가인정액보다 현저히 낮은 경우에는 다시 증여로 간주합니다.

지방세법 제7조 제11항 제4호 단서 그 대가가 제10조의2 제1항에 따른 시가인정액보다 낮은 경우로서, 그 대가와 시가인정액의 차액이 ‘3억원 이상’이거나 시가인정액의 ‘100분의 30 이상’인 범위에서 대통령령으로 정하는 경우는 (유상취득에서) 제외한다.

정리하면, 대가 지급 사실이 증명되는 경우라도 다음 기준을 초과하면 부동산 등 전체를 증여로 간주합니다.

차액(시가인정액 − 대가)이 3억원 이상인 경우, 또는
차액이 시가인정액의 30% 이상인 경우

둘 중 하나라도 해당하면 증여 간주입니다. (반대로, 매매로 인정받으려면 차액이 3억원 미만이면서 동시에 30% 미만이어야 합니다.)

대가 지급 사실이 ‘증명되는 경우’의 범위

대가를 지급한 사실이 증명되는 것으로 보는 경우는 다음과 같습니다(지방세법 제7조 제11항 제4호).

그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우
본인 소유재산을 처분하거나 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우
이미 상속세 또는 증여세를 과세(비과세·감면 포함)받았거나 신고한 경우로서, 그 상속·수증 재산의 가액으로 대가를 지급한 경우
그 밖에 위 ①~③과 유사한 것으로서 취득자의 재산으로 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

3. 질문별 정리 — 실무에서 가장 헷갈리는 세 가지

Q1. 차액이 3억원 이상이면 전체를 증여로 보고 과세표준은 시가인정액인가?

그렇습니다. 차액이 3억원 이상(또는 30% 이상)이면 취득한 부동산 전체를 증여로 간주하며, 과세표준은 실제 지급한 매매대금이 아니라 시가인정액 전체가 됩니다. 세율도 유상취득 세율이 아니라 무상취득 세율(기본 3.5%, 조정대상지역 다주택 중과 시 12%)이 적용됩니다.

Q2. 차액이 3억원 미만이면서 30% 미만이면 실제 매매대금이 과세표준인가?

원칙적으로 그렇습니다. 이 경우 유상취득(매매)으로 인정되어, 지방세법 제10조의3(유상승계취득의 과세표준)에 따라 사실상 취득가격(실제 거래가격)이 과세표준이 됩니다.

다만 주의할 점이 있습니다. 유상취득으로 인정되더라도, 지방세법 제10조의3 제2항 및 시행령 제18조의2의 부당행위계산 부인 규정이 별도로 적용됩니다. 특수관계인으로부터 시가인정액보다 낮게 취득한 경우로서 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 5% 이상인 경우에는, 지자체장이 시가인정액을 과세표준으로 결정할 수 있습니다.

즉 두 가지 문턱을 구분해야 합니다.

증여 간주 문턱(제7조 제11항 제4호) — 3억원 또는 30% → 넘으면 무상취득으로 전환
부당행위계산 문턱(제10조의3·시행령 제18조의2) — 3억원 또는 5% → 넘으면 유상이지만 과세표준을 시가인정액으로 상향

따라서 “매매로 인정 + 실제 거래가격 과세표준”이 온전히 성립하려면, 차액이 3억원 미만이고, 시가인정액의 5% 미만이어야 안전합니다. 차액이 5%~30% 구간이라면 세율은 유상(1.5% 등)이지만 과세표준은 시가인정액으로 잡히는 결과가 될 수 있습니다.

Q3. 3억원·30% 미만으로 매수하면 취득시기와 중과세율은 어떻게 판단하나?

차액이 기준 미만이어서 유상취득(매매)으로 유효하게 인정되는 경우:

취득시기 — 유상승계취득이므로 사실상 잔금지급일(잔금청산일)이 취득시기입니다. (계약상 잔금일과 실제 잔금일이 다르면 실제 잔금일 기준)
주택 수 판정 — 취득시기, 즉 잔금청산일 현재 취득자가 보유하게 되는 세대 기준 주택 수로 판단합니다.
중과세율 여부 — 잔금일 기준 주택 수와 소재지·가액 요건을 종합하여 결정합니다.

참고로 무상취득(증여 간주)의 취득시기는 계약일입니다. 유상취득(잔금일)과 시기 기준이 다르므로, 저가양도가 매매로 인정되는지 증여로 간주되는지에 따라 취득시기 자체가 달라진다는 점을 유의해야 합니다.

4. 한눈에 보는 판정 기준표

차액 구간 (시가인정액 − 대가)	취득 성격	과세표준	적용 세율	취득시기
차액 < 3억원 AND < 5%	유상(매매)	실제 거래가격	유상취득 세율	잔금청산일
차액 < 3억 & < 30%, 단 5%~30%	유상(매매)	시가인정액 (부당행위계산)	유상취득 세율	잔금청산일
차액 ≥ 3억원 OR ≥ 30%	증여 간주	시가인정액 전체	무상취득 세율(3.5%·중과12%)	계약일

5. 국세와 지방세의 기준 차이 — ‘입법 미비’가 만든 함정

가장 주의해야 할 부분입니다. 상속·증여세법(증여세)과 지방세법(취득세)은 저가양도의 판정 문언이 정반대 방향</strong >으로 되어 있습니다.

구분	상속·증여세법 (증여세)	지방세법 (취득세)
기준 문언	차액이 시가의 30% 또는 3억원 이내면 증여 아님	차액이 30% 또는 3억원 이상이면 증여 간주
준용 여부	—	상증세법 제35조·시행령 제26조를 준용하지 않음
결과	차액 3억원까지는 정상 매매로 인정	차액 3억원 ‘이상’이면 시가인정액 전체를 증여로 과세

결국 차액이 정확히 3억원인 경우, 증여세법상으로는 증여로 보지 않는데 지방세법상으로는 증여로 간주하는 불일치가 발생합니다. 실무상 취득세 중과를 피하려면 차액을 3억원 미만(예: 2억 9,999만원)으로 설정해야 한다는 조언이 나오는 이유입니다.

6. 사례로 보는 ‘취득세 폭탄’

전제 — 조정대상지역 소재, 증여자는 2주택자, 시가(시가인정액) 15억원 아파트

① 15억 → 12억에 저가양도(차액 3억) 증여세: 12억 기준(정상 매매로 인정) → 증여세 없음 취득세: 지방세법상 차액 3억 ‘이상’ → 증여 간주 → 시가 15억 × 12% = 1억 8,000만원
② 15억 → 12억 100만원에 양도(차액 2억 9,900만원) 취득세: 차액 3억 ‘미만’ → 매매 인정 → 12억 100만원 × 12% ≈ 1억 4,412만원

동일해 보이는 거래에서 차액 100만원 차이로 취득세가 약 3,600만원 달라집니다. 저가양도 설계 시 반드시 지방세법 기준(3억·30%)과 부당행위계산 기준(3억·5%)을 함께 검토해야 하는 이유입니다.

7. 부담부증여와 상속재산 재분할

부담부증여 (지방세법 제7조 제12항)

증여자의 채무를 인수하는 부담부증여의 경우, 그 채무액에 상당하는 부분은 유상취득으로 봅니다. 다만 배우자·직계존비속 간 부담부증여는 원칙적으로 증여로 보되, 공매·교환·소득 증명·취득자금이 소명된 경우에 한하여 그 부분을 유상취득으로 인정합니다.

상속재산 재분할 (지방세법 제7조 제13항)

상속개시 후 각 상속인의 상속분이 등기 등으로 확정된 뒤, 공동상속인이 협의하여 재분할한 결과 특정 상속인이 당초 상속분을 초과하여 취득하는 재산가액은, 상속분이 감소한 상속인으로부터 증여받아 취득한 것으로 봅니다. 다만 다음의 경우에는 초과분을 취득으로 보지 않습니다.

지방세법 제20조에 따른 신고납부기한 내에 재분할하여 등기·등록을 마친 경우
상속회복청구의 소에 의한 법원 확정판결로 상속인·상속재산에 변동이 있는 경우
민법 제404조 채권자대위권 행사로 법정상속분대로 등기된 상속재산을 협의분할로 재분할하는 경우

8. 실무 체크포인트 요약

가족 간 부동산 취득은 원칙적으로 증여 간주. 유상 인정은 예외.
매매로 인정받으려면 대가 지급 사실 증명 + 차액이 3억 미만 AND 30% 미만.
과세표준까지 실제 거래가로 안전하게 인정받으려면 차액이 5% 미만일 것(부당행위계산).
차액 3억·30% 이상이면 시가인정액 전체 + 무상취득 세율(중과 12% 가능).
매매 인정 시 취득시기는 잔금청산일, 증여 간주 시 취득시기는 계약일.
중과 여부는 취득시기 기준 세대 주택 수·조정대상지역·가액 요건으로 판단.
국세(증여세)는 ‘이내’ 기준, 지방세(취득세)는 ‘이상’ 기준으로 정반대. 반드시 별도 검토.
조정대상지역·다주택·공시가 3억 초과가 모두 충족될 때 중과 12% 적용(1세대 1주택자 증여 등은 제외).