건물의 감정평가와 보충적 평가방법 🏢💰
1. 국세청 빌딩 감정평가 시행배경
상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시(사망일) 당시의 시가에 따르도록 하여 시가 평가를 원칙으로 하고 있습니다. 다만, 예외적으로 시가를 산정하기 어려운 경우에 한하여 보충적 평가방법에 의하여 평가하도록 하고 있습니다.
아파트･오피스텔 등은 면적･위치･용도 등이 유사한 물건이 많아 매매사례가액 등을 상속･증여재산의 시가로 활용할 수 있습니다. 반면, 비주거용 부동산은 아파트 등과 달리 물건별로 개별적 특성이 강해 비교대상 물건이 거의 없고, 거래도 빈번하지 않아 매매사례가액 등 시가를 확인하기 어렵습니다.
따라서, 대부분 공시가격으로 상속･증여재산을 평가･신고하고 있으나 공시가격 현실화율이 현저하게 낮아 저평가된 꼬마빌딩 등 비주거용 부동산을 절세 용도로 사용하여 과세형평성 논란이 제기되어 왔습니다.
국세청은 비주거용 부동산 (일명 “꼬마빌딩”)에 대해서 시가에 근접하게 평가함으로써 과세형평성을 제고하기 위해 감정평가사업을 시행하게 되었습니다.
2. 국세청 꼬마빌딩 감정평가에 대한 주요 내용
법적 근거 📜
‘19.2.12. ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 개정으로 납세자가 상속･증여세를 신고한 이후에도 법정결정기한(신고기한부터 9개월)까지 발생한 매매·감정가액·수용가액 등에 대하여 평가심의위원회를 통해 시가로 인정받을 수 있는 법적근거가 마련하였습니다.
⏳ 평가기간
상속으로 취득하는 경우, 사망일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매가, 둘 이상(10억 이하 부동산의 경우 한 개의 감정평가법인)의 감정가액, 수용, 경매, 공매가액을 평가합니다.
📝 평가기간의 예외: 평가심의위원회
다만, 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 매매 등이 있거나, 평가기간이 경과한 후 상속세 과세표준 신고기한부터 9개월 기간 중에 매매, 감정가액이 있는 경우, 시간의 경과 및 주위 환경 외 변화 등을 고려하여 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 보는 경우, 납세자 또는 세무서장이 평가심의위원회를 거쳐 시가로 평가할 수 있습니다.
예) 2024년 7월 1일 사망시 : 2022년 7월 1일 ~ 2025년 9월 30일까지 ( 신고기한 : 2024년 12월 30일 + 9개월 )
📅 매매사례가 등의 기준일 적용
- 📝 매매: 매매계약일 (잔금일이 아님)
- 📊 감정가액: 가격 산정 기준일과 감정가액 평가서 작성일이 모두 평가기간 내에 있어야 함 (가격산정기준일은 사망일을 기준으로 평가하고 , 평가서 작성일은 평가서 작성일을 의미하는데 결국 사망일 전후 6개월이내에 감정을 해야 되며, 평가기간 이후의 소급 감정은 안된다는 의미 임)
- 🏠 유사한 주택의 매매사례가액 및 감정가액이 둘 이상인 경우, 사망일 전후 가장 가까운 날을 기준으로 함
감정평가 개요 📊
국세청은 ’20년부터 상속·증여세 결정 과정에서 비주거용 부동산에 대해 둘 이상의 공신력 있는 감정기관에 평가를 의뢰하여 감정가액으로 상속·증여재산을 평가할 예정입니다. 23년 기준. 예산 45억 300건 정도
감정평가 대상 🎯
- 상속･증여 부동산 중 ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣제2조에 따른 비주거용 부동산
- 지목의 종류가 대지 등으로 지상에 건축물이 없는 토지(나대지)
- 부동산 과다법인이 소유하고 있는 부동산
- 국세청장이 고시하는 수도권, 광역시 및 세종시에 소재하는 오피스텔과 100호 또는 3,000㎡ 이상의 상업용 건물은 감정평가 제외
감정평가 절차 🔄
-
- 납세자에게 안내문을 발송
- 공신력 있는 둘 이상의 감정기관에 의뢰하여 실시
- 감정평가 완료 후 재산평가심의위원회에서 시가 인정 여부를 심의
- 감정가액이 시가로 인정되면 감정가액으로 상속․증여 재산을 평가
적용시기 ⏰
‘19.2.12. 이후 상속 및 증여받은 부동산 중 법정결정기한 이내의 물건을 대상으로 실시할 예정입니다.
| 구분 | 신고기한 | 법정결정기한 |
|---|---|---|
| 상속세 | 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내 | 신고기한부터 9개월 |
| 증여세 | 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 | 신고기한부터 6개월 |
3. 꼬마빌딩 감정평가에 대한 국세청 질의 응답 ❓💡
Q: 감정평가 대상이 되는 고가 부동산의 금액기준과 신고가액과 시가의 차액이 큰 경우의 구체적인 기준은?
A: 추정감정가액과 보충적평가액의 차이가 10억 이상, 또는 차이의 비율이 10% ( 감정가 – 보충적평가방법 )/ 감정가 이상인 경우
Q: 감정평가에 소요되는 기간 및 비용 부담은?
A: 통상 일주일 정도의 기간이 소요될 것으로 보이며, 감정평가대상으로 과세관청이 선정하여 감정평가 하는 경우 그에 따른 감정평가 수수료 등 일체의 비용은 국세청이 부담합니다.
Q: 감정한 가액이 모두 시가로 인정받는 것인지?
A: 감정평가가 완료된 이후 재산평가심의위원회에서 감정가액의 적정성, 가격변동의 특별한 사정 유무 등을 감안하여 감정가액을 시가로 인정할 것인지를 심의하게 됩니다. 세무서장 등은 심의결과에 따라 감정가액을 시가로 보아 상속･증여재산을 평가하여 상속･증여세를 결정합니다.
Q: 납세자가 감정평가 결과에 이의가 있는 경우 권리 구제가 가능한지?
A: 납세자는 재산평가심의위원회 시가 인정 심의 시 의견을 표명할 수 있으며, 또한 상속･증여세 결정 과정에서는 사전 권리구제 제도인 과세전적부심사 및 사후 권리구제 제도인 이의신청･심사･심판청구 등을 통해 이의를 제기할 수 있습니다.
Q: 감정가액으로 평가함에 따라 세금을 추가 납부하는 경우 가산세는 어떻게 되는지?
A: 납세자가 상속･증여재산에 대해 보충적 평가방법에 따라 신고하였으나, 과세관청이 평가심의위원회를 거쳐 감정가액을 시가로 평가함에 따라 추가 납부할 세액이 발생하는 경우 신고불성실 및 납부지연(‘19.12.31. 이전 납부불성실) 가산세가 면제됩니다.
4. 기준시가로 평가방법 💡
: 토지기준시가( 토지면적 * 개별공시지가 ) + 건물의 기준시가 ( ㎡ 당 가격 * 위치지수 등 )
- 동영상으로 먼저 보기
- 기준시가로 직접 평가해 보기
5. 절세팁 💡
- 차이가 10억이상나는 경우 낮게 평가해주는 평가사를 찾아 감정평가로 먼저 하자.
- 감정평가가 주위의 변경사항 , 경제상황을 잘 반영했는지 살펴보자
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