안녕하세요.
지난 주에 세금에 영향을 미치는 중요한 뉴스가 있었습니다.
뉴스의 제목들을 뽑아 보면 아래와 같습니다.
“공시가격 10년 만에 하락, 역대 최대 낙폭”
“공시가 역대급 하락”
“공시가 역대 최대폭 하락”
그리와 이와 관련하여 국토교통부의 보도자료를 보면 공시가격 하락으로 인해 아래와 같은 효과가 있다고 설명하고 있습니다.
“재산세 및 종부세 등 보유세 부담 감소”
“건강보험료(지역가입자) 부담 감소”
“국민주택채권 매입 부담 감소”
“복지 혜택 증가(기초생활보장, 국가장학금, 근로장려금 등)
오늘은 세금 관련하여 공시가격 하락이 어떤 영향이 있을지 알아보고자 합니다.
보유세 부담처럼 그냥 가만히 있어도 세부담이 줄어서 고지가 되는 경우도 있겠지만,
의사 결정 시기를 조절함으로써 본인의 선택에 의해 세부담을 줄일 수도 있습니다.
아래에서 간단하게 알아보겠습니다.
1. 보유세(재산세 및 종부세) 부담 감소
보유세를 부과하는 기준금액인 공시가격이 하락하니 보유세 부담도 줄어드는 것은 당연합니다.
2. 취득세 부담 감소
매매로 부동산을 취득할 경우에는 당해 거래가액이 취득세의 기준금액이 됩니다.
그러나 상속이나 증여 등으로 부동산을 취득할 때에는 공시가격이 취득세의 기준금액이 될 수가 있습니다.
따라서 이러한 경우에는 취득세 부담이 줄어들게 됩니다.
3. 상속세 부담 감소
상속재산은 시가로 평가하는 것이 원칙입니다.
다만, 시가를 알기 어려운 경우에는 예외적으로 공시가격으로 상속재산을 평가할 수 있습니다.
따라서, 이러한 경우에는 상속세 부담이 줄어들게 됩니다.
4. 증여세 부담 감소
증여재산 역시 시가로 평가하는 것이 원칙이지만,
상속세와 마찬가지로 시가를 알기 어려운 경우에는 예외적으로 공시가격으로 증여재산을 평가할 수 있어
이러한 경우에는 증여세 부담이 줄어들게 됩니다.
5. 양도소득세 부담 감소
위에서 말씀드린 세금들은 세금 지식이 조금만 있어도 사실 알 수 있는 내용들입니다.
그런데, 공시가격 하락이 양도소득세에도 영향을 줄 수 있다는 사실은 잘 모르실 수도 있습니다.
공시가격 하락이 양도소득세에 영향을 주게 된다면,
부동산 양도에 있어서 잔금 시기를 조절한다면 양도세 부담도 줄일 수 있지 않을까요?
부동산을 양도하고 양도소득세를 계산할 때에 있어서 취득가액을 알 수 없다면
세법에 정해진 방식으로 취득가액을 계산합니다.
이를 환산취득가액이라 합니다.
환산취득가액을 계산하는 방식을 간단히 설명하면 아래와 같습니다.
예를 들어 공시가격이 100원 일 때 150원을 주고 구입한 부동산이 있고,
이 부동산을 공시가격이 1000원 일 때 2000원에 양도하였다고 가정해 보겠습니다.
이때 실제 취득가액은 150원이지만,
만약 취득당시 계약서를 분실하였고 다른 증빙도 없어 실제 취득가액 150원을 입증할 수 없다면
세법에서 정해진 방식으로 취득가액을 구해야 합니다.
이 때 취득가액 아래와 같이 구합니다.
양도당시 실제 양도가액 대비 공시가격 비율이 50% 입니다.
그렇다면 취득당시에도 실제 취득가액 대비 공시가격 비율이 50% 인 것으로 가정하여
환산취득가액을 200원으로 계산하게 됩니다.
환산취득가액 = 양도가액 2000원 × ( 취득당시 공시가격 100원 / 양도당시 공시가격 1000원 ) = 200원
환산취득가액 200원은 실제 취득가액 150원과 차이가 있지만
150원에 대한 증빙이 없기 때문에 이러한 방식으로 취득가액을 산정해야 합니다.
사례의 경우에는 실제 취득가액보다 환산취득가액이 높아 납세자에게 유리합니다.
경우에 따라서는 실제 취득가액보다 환산취득가액이 낮을 수도 있으며,
환산취득가액이 유리하다고 하여 무조건 실제 취득가액을 무시하고 환산취득가액으로 신고하면
나중에 실제 취득가액이 확인되어 세금을 추징당할 수도 있습니다.
다시 위 사례에서 양도당시의 공시가격이 하락하여 900원이 된다면
환산취득가액은 ” 2000원 × ( 100원 / 900원 ) = 222원 “이 됩니다.
공시가격이 100원 하락함으로써 취득가액은 22원 증가한 것입니다.
이렇게 되면 양도차익이 줄어들게 되므로 납세자에게 유리하게 됩니다.
따라서 이러한 경우에는 하락한 공시가격이 고시된 이후에 부동산을 양도하는 것이 절세에 도움이 되는 것입니다.
조만간 부동산을 양도할 예정이시라면 이러한 효과를 감안하여 잔금시기를 조정해 보시는 것이 어떨까요?
자세한 세부담 차이는 세무 전문가에게 상담을 먼저 받으시는 것을 조언드립니다.
