1. 국세청 꼬마빌딩 감정평가 시행배경
□ ｢상속세 및 증여세법｣상 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시 및 증여 당시의 시가에 따르도록 하여 시가 평가를 원칙으로 하고 있습니다.
다만, 예외적으로 시가를 산정하기 어려운 경우에 한하여 보충적 평가방법에 의하여 평가하도록 하고 있으며, 이 경우 부동산은 공시(고시)가격에 의해 평가하도록 하고 있습니다.
부동산의 경우 아파트･오피스텔 등은 면적･위치･용도 등이 유사한 물건이 많아 매매사례가액 등을 상속･증여재산의 시가로 활용할 수 있습니다.
반면, 비주거용 부동산은 아파트 등과 달리 물건별로 개별적 특성이 강해 비교대상 물건이 거의 없고, 거래도 빈번하지 않아 매매사례가액 등을 확인하기 어렵습니다.
따라서, 대부분 공시가격으로 상속･증여재산을 평가･신고하고 있으나 공시가격 현실화율이 현저하게 낮아
-일부 자산가들이 저평가된 꼬마빌딩 등 비주거용 부동산을 편법 증여 수단으로 악용하는 등과세형평성 논란이 지속적으로 제기되어 왔습니다.
□이에 국세청은 부동산 공시가격 현실화 정책에 발 맞추어 비주거용 부동산에 대한 불공정한 평가관행을 개선하고,
○시가에 근접하게 평가함으로써 과세형평성을 제고하기 위해 감정평가사업을 시행하게 되었습니다.
2. 국세청 꼬마빌딩 감정평가에 대한 주요 내용
□ ‘19.2.12. ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 개정으로 납세자가 상속･증여세를 신고한 이후에도 법정결정기한*까지 발생한 매매·감정·수용가액 등에 대하여 평가심의위원회를 통해 시가로 인정받을 수 있는 법적근거가 마련되었습니다.
가. 법적 근거
| 상속세 및 증여세법 시행령 | ||||||
○(개정내용) 신고 이후에도 납세자 및 과세관청이 감정평가를 통해 시가에 근접한 가액으로 평가할 수 있게 됨
<적용례> 이 영 시행 이후 상속이 개시되거나 증여받는 분부터 적용 |
||||||
- 상속세: 신고기한부터 9개월, 증여세: 신고기한부터 6개월
나. 꼬마빌딩 감정평가 개요
○감정평가대상은 상속･증여 부동산 중 ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣제2조에 따른 비주거용 부동산*과 지목의 종류가 대지 등으로 지상에 건축물이 없는 토지(나대지)를 대상으로 합니다.
국세청은 ’20년부터 상속·증여세 결정 과정에서 비주거용 부동산에 대해 둘 이상의 공신력 있는 감정기관에 평가를 의뢰하여 감정가액으로 상속·증여재산을 평가할 예정입니다.
*국세청장이 고시하는 오피스텔 및 일정규모 이상의 상업용건물 제외
- 위 유형에 해당하는 부동산 중 보충적 평가방법에 따라 재산을 평가하여 신고하고, 시가와의 차이가 큰 부동산을 중심으로 배정된 예산 범위 내에서 감정평가를 실시할 계획입니다.
○감정평가는 납세자에게 안내문을 발송하고, 공신력 있는 둘 이상의 감정기관에 의뢰하여 실시합니다.
- 감정평가가 완료된 이후에는 재산평가심의위원회에서 시가 인정 여부를 심의하게 되며, 감정가액이 시가로 인정되면 감정가액으로 상속․증여 재산을 평가하게 됩니다.
○적용시기는 ’19.2.12. 이후 상속 및 증여받은 부동산 중 법정결정기한* 이내의 물건을 대상으로 실시할 예정입니다.
< 상속･증여세 신고기한 및 법정결정기한 >
| 구 분 | 신고기한 | 법정결정기한 |
| 상속세 | 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내 | 신고기한부터 9개월 |
| 증여세 | 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 | 신고기한부터 6개월 |
3. 꼬마빌딩 감정평가에 대한 국세청 질의 응답
| ①비주거용 부동산의 ｢상속세 및 증여세법｣상 평가방법은? |
○평가기간* 이내에 당해 자산 혹은 유사자산의 매매･감정 등이 있는 경우 그 가액을 시가로 보아 평가하며,
*(상속) 상속개시일 전･후 6개월, (증여) 증여일 전 6개월･후 3개월
– 시가를 산정하기 어려운 경우 비주거용 부동산은 아래와 같이 보충적 평가방법에 따라 평가합니다.
| ○(대형상가·오피스텔) 수도권,광역시 및 세종시에 소재하는 오피스텔과 100호 또는 3,000㎡ 이상의 상업용 건물은 기준시가(건물+토지가격) 고시
○(그외 비주거용 부동산)건물 기준시가 계산방법 고시(국세청)에 따라 계산한 건물가격+개별공시지가(지자체)에 따른 토지가격 |
| ②고가의 비주거용 부동산이 모두 감정평가 대상이 되는지? |
○고가의 비주거용 부동산 전체가 감정평가 대상이 되는 것은 아닙니다.
-상속･증여된 비주거용 부동산으로서 시가와 신고가액의 차이가 큰 경우 등 과세형평성이 현저히 떨어지는 물건을 대상으로 합니다.
| ③감정평가 대상이 되는 고가 부동산의 금액기준과 신고가액과 시가의 차액이 큰 경우의 구체적인 기준은? |
○구체적인 금액 기준 등이 외부로 공개될 경우 조세 회피 목적에 악용되어 공정한 업무수행에 큰 지장을 초래할 우려가 있으므로 공개하기 어려움을 양해하여 주시기 바랍니다.
| ④감정가액으로 상속･증여재산을 평가하는 경우 재산세, 종합부동산세 등 보유세와 양도소득세 산정에도 영향이 있는지? |
○감정가액은 상속세 및 증여세의 과세표준과 세액을 결정하는데 활용됩니다.
○감정가액으로 평가된 상속･증여 부동산을 양도하는 경우, 양도차익 계산* 시 그 감정가액을 취득가액으로 활용합니다.
*(양도소득세 양도차익 계산) 양도 당시 실지거래가액 – 취득가액(감정가액)
○재산세 및 종합부동산세는 행정안전부의 시가표준액(부동산 공시가격)이 적용되므로 감정가액은 활용되지 않습니다.
| ⑥감정평가에 소요되는 기간 및 비용 부담은? |
○부동산 규모, 평가난이도 등에 따라 달라질 수 있으나 통상 일주일 정도의 기간이 소요될 것으로 보이며,
-감정평가대상으로 과세관청이 선정하여 감정평가 하는 경우 그에 따른 감정평가 수수료 등 일체의 비용은 국세청이 부담합니다.
| ⑦감정한 가액이 모두 시가로 인정받는 것인지? |
○감정평가가 완료된 이후 재산평가심의위원회*에서 감정가액의 적정성, 가격변동의 특별한 사정 유무 등을 감안하여 감정가액을 시가로 인정할 것인지를 심의하게 됩니다.
*3명의 내부위원과 4명의 외부위원(변호사, 회계사, 세무사, 감정평가사 등)
-세무서장 등은 심의결과에 따라 감정가액을 시가로 보아 상속･증여재산을 평가하여 상속･증여세를 결정합니다.
| ⑧납세자가 감정평가 결과에 이의가 있는 경우 권리 구제가 가능한지? |
○납세자는 재산평가심의위원회 시가 인정 심의 시 의견을 표명할 수 있으며,
-또한, 상속･증여세 결정 과정에서는 사전 권리구제 제도인 과세전적부심사 및 사후 권리구제 제도인 이의신청･심사･심판청구 등을 통해 이의를 제기할 수 있습니다.
| ⑨감정가액으로 평가함에 따라 세금을 추가 납부하는 경우 가산세는 어떻게 되는지? |
○납세자가 상속･증여재산에 대해 보충적 평가방법에 따라 신고하였으나, 과세관청이 평가심의위원회를 거쳐 감정가액을 시가로 평가함에 따라 추가 납부할 세액이 발생하는 경우
–신고불성실 및 납부지연(‘19.12.31. 이전 납부불성실) 가산세가 면제됩니다. (국세기본법§47의3④1.다. 및 같은법§48①2)
| ⑩보충적 평가방법 신고분을 감정평가 시 세액계산 사례? |
○김△△이 2019.0.00. 본인 소유 비주거용 부동산을 자(子)에게 증여하고 보충적 평가방법으로 신고납부한 경우
(단위: 백만원)
| 구 분 | 보충적 평가방법
신고 시 |
감정평가 시 | 차액 |
| 증여세과세과액 | 3,500 | 5,500 | 2,000 |
| 증여재산공제 | 50 | 50 | – |
| 감정평가수수료 | 0 | 0 | – |
| 과세표준 | 3,450 | 5,450 | – |
| 세율 | 50% | 50% | – |
| 산출세액 | 1,265 | 2,265 | 1,000 |
| 신고불성실가산세
납부불성실가산세 |
– | 0 | 0 |
참고 )
