최근 몇년 사이에 양도소득세 및 보유세 부담이 높아지자 주택 증여가 급증하고 있습니다.
한편, 취득세 개정 및 집 값 급등으로 인해 증여에 따른 세부담도 만만치 않은 실정입니다.
그래서 증여시의 세부담을 줄이기 위해 각종 방법들이 동원되고 있는데, 법의 테두리 내에서 정상적인 방법이 아닌 각종 편법이 사용되는 경우가 있습니다.
‘설마 국세청에 걸리겠어?’ 하는 마음인가 봅니다.
하지만, 국세청은 이러한 특이한 부동산 거래 동향 등에 항상 관심을 갖고 정보를 수집하고 있으며, 그에 따라 세무검증 또는 조사를 실시하고 있으므로 주의하셔야 합니다.
얼마전 2021.02.02 국세청에서 배포한 보도자료에서 확인되는 주택 증여 세무검증에 따른 주요 추징사례를 살펴보겠습니다.
이러한 형식의 거래를 하는 경우 언제든 국세청의 감시망에 걸릴 수 있다는 사실을 염두해 두고 주의하셔야 하겠습니다.
◈자녀가 부친으로부터 부동산을 증여받고 증여세를 신고·납부하였으나 – 부동산을 증여받기 9년 전에 부친으로부터 비상장법인 발행주식을 증여받은 내역을 합산하지 않은 사실 확인 – 비상장주식 가액과 부동산 가액을 합산하여 세액을 재계산하고, 수정신고를 안내하여 증여세 ○억원 추가 납부 |
증여세는 증여일로부터 과거 10년 이내에 동일인으로부터 받은 증여재산을 합산하여 신고하도록 되어 있습니다.
증여세율은 누진세율을 적용하고 있으므로 이렇게 과거의 증여재산을 합산하는 경우 세율구간이 높아짐에 따라 납부할 세금이 많아지게 됩니다.
따라서, 증여를 하는 경우에는 과거에 증여를 한 적이 있는지 주의하셔야 합니다.
또한, 앞으로 동일인에게 또다른 증여를 할 수도 있으므로 증여세 신고내역을 잘 보관하고 계셔야 합니다.
세무대리인들은 증여세 신고를 할 때 과거에 또다른 증여가 있었는지를 확인하는데, 본인이 기억을 하지 못해 과거에 다른 증여가 없었다고 한다면 위와 같은 문제가 발생하게 됩니다.
요즈음은 홈택스에서도 본인 또는 위임받은 세무대리인이 과거 증여사실을 조회할 수 있으므로 과거의 증여내역에 대해 기억이 잘 나지 않을 경우 홈택스에서 조회해 보아야 할 것입니다.
그리고, 과거 10년 이내에 동일인으로부터 받은 증여재산을 합산한다고 하였으므로 동일인이 아닌 자에게 받은 증여재산은 합산하지 아니합니다.
과거 10년 이내에 할어버지에게서 증여받은 것이 있고, 이번에는 아버지에게서 증여받는 경우 과거 할아버지에게서 받은 증여재산은 합산하지 아니합니다.
주의하셔야 할 것은 증여자가 직계존속인 경우 배우자는 동일인으로 보므로, 예를 들어 어머니에게서 받은 것과 아버지에게서 받는 것은 합산하여야 합니다.
◈자녀가 부친으로부터 고가의 아파트를 증여받으면서 해당 아파트에 담보된 부친의 금융채무를 인수하였다고 신고하였으나, 채무 상환 내역에 대한 부채사후관리를 실시한 결과, – 증여받은 이후에도 금융채무와 관련된 이자 및 원금을 부친이 계속 상환한 사실 확인 – 자녀가 실제 채무를 인수하지 않았음에도, 인수한 것으로 가장하여 증여세 탈루 – 증여세 ○억원 추징 |
증여세 부담을 줄이기 위해 흔히하는 방법이 부담부증여입니다.
이렇게 부담부증여를 하는 경우에는 세무서에서 채무에 대한 사후관리를 하게 됩니다.
따라서 실질적으로 채무가 증여받은 자에게 인수되어야 부담부증여를 인정받으실 수 있습니다.
◈30대 주부가 남편으로부터 아파트를 증여받으면서 해당 아파트에 거주하는 임차인의 보증금 ○억원을 승계하였다고 신고하여 이후 부채사후관리를 실시한 결과, – 증여 이후 임대차계약을 전세에서 월세로 변경하는 과정에서 임대보증금을 남편이 대리 상환한 사실을 확인하여, – 수정신고 안내 후 증여세 ○억원 추가 납부 |
마찬가지로 주부가 부담부증여를 통해 보증금 반환 채무를 인수하였음에도 이후에 남편이 보증금을 반환함으로써 실질적으로 채무가 증여받은 주부에게 승계되지 않았다고 보아 과세한 사례입니다.
소득이 없는 상태에서 증여받는 경우 이후 채무 상환시에 그 상환자금 출처를 입증하기가 쉽지 않으므로 부담부증여를 결국에는 인정받지 못할 가능성이 높습니다.
◈자녀가 어머니로부터 고가 아파트를 증여받고 재산가액을 공시가격으로 평가하여 증여세를 신고·납부 하였으나 – 증여재산은 시가 평가가 원칙으로 증여일 전 6개월부터 후 3개월까지 동일단지 유사재산의 매매사례가액이 존재하여 – 해당 매매사례가액을 적용하여 증여재산을 재평가한 결과 증여세를 과소 신고한 혐의 |
증여재산은 원칙적으로 시가로 평가하도록 되어 있습니다.
아파트의 경우 같은 평형의 매매사례가액을 통해 시가를 비교적 쉽게 확인이 가능하므로 주의하셔야 합니다.
◈사회초년생인 자녀가 대형마트 2곳을 운영하는 부친으로부터 주택 및 아파트 분양권을 증여받았으나, – 부친은 매출누락, 가공경비 계상 등 부당한 방법으로 법인자금을 유출하여 당해 주택 및 분양권을 편법 취득한 혐의 (대형마트 법인세 통합조사 및 부친의 자금출처 조사 동시 선정) |
최근에는 증여세 사후검증시 해당 증여건에 국한해서 검토하는 것이 아니라, 증여자와 그 배우자의 과거 증여재산 취득 경위까지 분석하고 있다고 합니다.
따라서, 증여시에는 이러한 부분까지 고려하여야 할 것 같습니다.
◈자녀가 부친으로부터 투기과열지구 소재 아파트(시가○○억원)를 해당 아파트에 담보된 금융채무를 인수하는 조건으로 증여받으면서 ○억원을 채무로 신고하였으나 부채사후관리를 실시한 결과, – 부친을 임차인으로 하는 임대계약을 체결하고, 임대보증금 ○억원을 받아 해당 금융채무를 상환하였으며, – 그 후 자녀가 해당 아파트에 입주(부친은 퇴거)함에 따라 임대보증금을 임차인인 부친에게 상환해야함에도, 이를 면제받는 방법으로 편법 증여받은 혐의 |
위 사례 역시 부담부증여시 채무 인수에 대한 부분이 문제가 된 경우입니다.
부친을 임차인으로 하는 것 자체는 문제가 되지는 않았는데, 부친이 퇴거를 하면서 보증금을 부친에게 상환하지 않아 문제가 되었습니다.
◈대학생인 자녀가 부동산 임대업자인 부친으로부터 수도권 소재 아파트(시가○○억원)를 증여받고 증여세, 취득세 등 ○억원을 납부하였으나, – 자녀는 고액의 주택 유지비용 및 관련 세금을 납부할만한 자금원천이 확인되지 아니하여 부친으로부터 관련 비용을 편법 증여받은 혐의 |
증여를 받게 되면 그에 따른 증여세 및 취득세는 증여받은 자가 납부해야 합니다.
따라서, 취득세 및 증여세 등 증여받은 자가 납부해야 할 각종 세금 및 공과금 등을 증여한 사람이 대신 내어주는 경우 이러한 부분까지 증여가 되어 추가 과세될 수 있습니다.
이상에서 국세청 보도자료로 본 증여세 주요 추징사례를 살펴보았습니다.
이 외에도 증여시에 주의해야 할 부분들은 많이 있습니다.
따라서 증여를 할 경우 전문가와 상담을 받아 이러한 위험을 회피하시길 추천드립니다.
