단독주택, 다가구주택 증여할 때 반드시 봐야 할 사항 10가지

1. 단독주택, 다가구주택의 평가는 어떻게 할까요?

단독주택, 다가구주택은 매매사례가액이 거의 없습니다.
따라서 대부분 기준시가로 평가하게 됩니다.
그 외 이용해 볼 수 있는 시가는 감정가액이나 보증금 + 월세환산액 + 담보설정된 채무액의 합계입니다.

매매사례가액이 없어서 장점도 있고 단점도 있습니다.
장점은 일반적 증여를 할 때 증여세가 적다는 것입니다.
경우에 따라 시가를 만들어 줄 수 있는 유연함이 장점입니다.
단점은 꼭 시가로 해야 할 때 감정평가수수료가 듭니다.
꼬마빌딩 같은 경우 세무서에서 별도 감정을 진행하는 경우도 있습니다.

부담부증여시 다세대는 다주택으로 보고 양도세를 계산해야 합니다.
또는 다가구라 하더라도 지층을 제외한 4층이상을 주택으로 사용하고 있다면 다주택자로 보고 양도세 계산을 해야 합니다.

2. 10년내 증여한 사실이 있습니까?

10년 내 증여한 사실이 있었다고 하면 합산해서 신고를 해야 됩니다.

3. 일반적 증여가 나은지 부담부증여가 나은지 비교해 보셨습니까?

여기 아주 쉽게 비교해 볼 수 있는 상황별 계산기가 있습니다.
https://tuzaga.com/circumstance-calc/consulting-calc-1/

4. 부담부 증여를 하는 경우에는 양도세도 나온다는 사실을 알고 있습니까?

수증자의 채무 승계부분은 양도와 동일합니다. 그래서 양도세가 나옵니다.
증여자가 만약 1세대 1주택 요건을 만족하게 되면 비과세가 됩니다.
증여재산을 시가로 평가하는 경우 취득가는 실거래가입니다.
증여재산을 기준시가로 평가하는 경우 취득가액도 기준시가로 산정합니다.
매우 중요합니다. 여기서 응용할 수 있어야 합니다.

5. 이번 증여가 종부세 및 재산세, 취득세에 어떻게 영향을 미칠지 검토해 보셨습니까?

이것 역시 아래에서 계산해 보세요.
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6. 증여받은 부동산을 어떻게 운용하실 계획인가요?

증여 후에 10년 이내 양도하는 경우 이월 과제가 적용됩니다.
단, 수증자가 1세대 1주택 요건을 만족하는 경우 이월과세를 적용하지 않습니다.

7. 증여를 통해서만 자녀에게 증여할 수 있다고 생각하십니까?

혹시 매매를 통해서도 증여할 수 있는 방법도 고려해 보셨나요?
저가 혹은 고가 양수도를 통해서도 증여의 더 좋은 효과를 얻을 수도 있습니다.

8. 수증자를 여러 사람으로 하는 것도 고민해 보셨나요?

자녀에게만 하는 것이 세금이 많다면 자녀의 배우자, 손자, 손녀에게도 증여 할 수 있습니다.
직계존비속이 아닌 경우 누진세율을 피할수 있습니다. 또한 합산 기간도 짧습니다.
직접 계산해 보세요
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9. 이건 증여가 상속세에 미칠 영향을 생각해 보셨습니까?

10년 이내 증여재산가액은 상속세 계산시에 합산됩니다.
합산하지만 과거 금액으로 증여재산가액을 평가하기 때문에 상속시에 비해 저가입니다.
재산이 많다면 사전에 증여하는게 유리 합니다. 물론 상황에 따라 다릅니다.

10. 이게 최선일까요? 내가 모르는 것은 없을까요?

우선 https://tuzaga.com/circumstance-calc/ 를 이용해 보시기 바랍니다.
그리고 이것을 바탕으로 해서 세무사를 찾아 상담해 보시기 바랍니다.