동일세대원으로부터 상속받은 고가주택의 장기보유특별공제
안녕하세요.
오늘은 중요 예규를 하나 소개해 드릴까 합니다.
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○ 기획재정부 재산세제과-720, 2021.08.10.
[ 제 목 ]
동일세대원으로부터 상속받은 고가주택의 장기보유특별공제 적용 시, 소득법§95② 표2 적용 대상 여부 판단
[ 요 지 ]
동일세대원으로부터 상속받은 1세대1주택(고가주택)의 장기보유특별공제 적용시, 소득법§95② 표2 적용 대상 여부를 판정함에 있어, 피상속인과 상속인의 동일세대원으로서 보유 및 거주한 기간은 통산하는 것임
[ 회 신 ]
【질의】 동일세대원으로부터 상속받은 1세대1주택(고가주택)의 장기보유특별공제 적용시, 소득법§95② 표2 적용 대상여부를 판정함에 있어, 피상속인과 상속인의 동일세대원으로서 보유 및 거주한 기간 통산여부
(제1안) 피상속인과 상속인의 동일세대원으로서 보유·거주한 기간을 통산함
(제2안) 피상속인과 상속인의 동일세대원으로서 보유·거주한 기간을 통산하지 아니함
【회신】 귀 질의의 경우 제1안이 타당합니다.
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법 조문도 그렇지만 예규도 해석을 잘 해야 합니다. 위 예규 또한 해석을 잘못하게 되면 양도세 신고시 실수를 할 수 있습니다.
예를 들어 20년 전 취득한 현재 조정대상지역 내의 고가주택을 취득당시부터 같은 세대원이던 아버지로부터 상속받아 상속받은 날로부터 1년 이내에 양도하는 경우를 가정해 보겠습니다. 1주택자로서 다른 주택은 보유한 적은 없으며, 상속 이전에는 피상속인과 상속인이 함께 계속 거주하였으나, 상속 이후에는 상속인은 해당 주택에서 거주하지 않았습니다.
1) 세율
상속받은 주택의 세율 적용시에 보유기간은 피상속인의 취득일부터 계산합니다. 따라서, 위 사례에서 단기양도 세율은 적용되지 않고 일반 누진세율이 적용됩니다.
2) 보유기간
비과세를 받으려면 2년 이상 보유를 하여야 합니다. 동일 세대원으로부터 상속받은 주택의 경우 피상속인과 상속인의 보유기간을 통산하므로 2년 이상 보유하여 보유기간 요건은 충족합니다.
3) 거주기간
2017.8.2 이전에 피상속인이 취득한 조정대상지역 내 주택을 2017.8.2 당시 동일세대원이었던 상속인이 상속개시일에 동일세대원으로서 상속받은 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 판정시 거주요건을 필요하지 않습니다. (서면법령해석재산 2020-3884, 2021.04.23)
만약 2017.8.2 이전에 피상속인이 취득한 조정대상지역 내 주택을 배우자가 아닌 자녀가 2017.8.3 이후에 합가하여 동일세대원이 된 경우로서 상속받은 주택을 양도하는 경우에는 2년 이상의 거주요건이 필요합니다. (사전법령해석재산 2020-1047, 2021.05.04)
4) 장기보유특별공제
현재는 보유기간중 2년 이상 거주하여야만 보유기간과 거주기간에 따라 각각 연간 4%의 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.
위 사례에서 상속인은 상속받은 날로부터 2년 이상 거주를 하지는 않았습니다. 그러나 피상속인의 거주기간과 통산하면 2년 이상 거주기간 요건을 충족합니다. 따라서 보유기간과 거주기간에 따라 각각 연간 4%의 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 이것과 관련된 예규가 위에서 소개해 드린 예규입니다.
그런데 여기서 주의해야 할 것은, 실제로 장기보유특별공제를 계산할 때의 보유 및 거주기간은 상속개시일부터 기산합니다. 이는 해당 상속받은 주택이 동일세대원으로부터 상속받은 경우에도 마찬가지입니다. (서면부동산2015-71, 2015.3.11.)
따라서 위 사례에서는 상속받은 날로부터 1년 만에 양도하였으므로 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다.
만약, 위 사례에서 상속을 받은 후 이사를 하여 거주하지 않고 4년 후 양도하는 경우라면 보유 4년의 장기보유특별공제 16%를 받을 수 있습니다. 상속 후 거주를 하지는 않았지만 피상속인이 거주한 기간과 통산하여 2년 이상 거주하였으므로 보유기간과 거주기간에 따라 각각 연간 4%의 장기보유특별공제를 받을 수 있는 것입니다. (상속인이 상속받은 후 2년 이상 거주하지 않았으므로 연도별 2%의 장기보유특별공제를 적용해야 하는 것이 아닙니다)
요약하면, 연도별 2%, 또는 연도별 4%의 장기보유특별공제 중 어느 것을 적용할지는 피상속인과 상속인의 거주기간을 통산하여 판단하지만, 장기보유특별공제를 계산할 때에는 상속인이 상속받은 날로부터 계산하는 것입니다.
도움이 되셨길 바랍니다.