「민간임대주택에 관한 특별법」 개정에 따른 임대주택 세제지원 보완조치 20.8.7 |
□ 지난 ’20.8.4.(화) 「민간임대주택에 관한 특별법 일부개정 법률안*」이 국회 본회의를 통과했습니다.
* (주요내용)
- 단기민간임대주택 및 아파트 장기일반매입임대주택 유형 폐지,
- 폐지 유형의 자진등록말소 허용, 최소임대기간 경과시 자동등록말소
| 주택 구분 | 유형별 폐지‧유지 여부 | ||
| 매입임대 | 건설임대 | ||
| 단기임대 | 단기민간임대주택(4년) | 폐 지 | 폐 지 |
| 장기임대 | 장기일반민간임대주택(8년) | 유 지 (아파트는 폐지) | 유 지 |
| 공공지원민간임대주택(8년) | 유 지 | 유 지 | |
□ 이와 관련하여 기존 사업자가 등록말소시점까지 안정적으로 임대사업을 유지할 수 있도록 「주택시장 안정 보완대책」(’20.7.10)의 취지를 감안하여 임대주택 세제지원 보완조치가 다음과 같이 마련될 예정입니다.
< 임대주택에 대한 종합부동산세 >
(1) 종합부동산세 추징에 대한 예외규정 신설(종부령 §10)
| 현 행 | 개 정 안 |
| □ 임대주택이 법령상 요건*을 미충족한 경우 경감 세액 및 이자상당가산액 추징
* 의무임대기간(5~8년) 준수, |
|
| ㅇ 예외
– 의무임대기간을 충족한 후 임대료 상한 미준수 |
|
| <추 가> | – ｢민간임대주택법｣상 자진·자동 등록말소 |
<적용시기> 민간임대주택법 시행일 이후 자진·자동 등록말소 하는 분부터 적용
(2) 합산배제 임대주택의 의무임대기간 연장
및 폐지된 등록임대주택 유형 제외(종부령 §3①)
| 현 행 | 개 정 안 |
| □ 임대주택에 대한 비과세
ㅇ 단기임대주택 * ‘18.3.31까지 등록분 – (요건) 5년 이상 임대 및 임대료 5% 상한 준수 등 |
ㅇ 폐 지 |
| ㅇ 장기임대주택
– (요건) 8년 이상 임대 및 임대료 5% 상한 준수 등 – (유형) • 장기일반민간임대주택 • 공공지원민간임대주택 |
ㅇ 임대기간 연장 및 유형 폐지
– 10년 이상 임대 – 장기일반민간임대주택 중 아파트 매입임대주택 제외
|
| – (제외 대상)
• 1세대가 주택을 보유한 상태에서 세대원이 ‘18.9.14. 이후 취득한 조정대상지역에 있는 장기일반매입임대주택
• 법인이 조정대상지역에서 |
– 좌 동 |
<적용시기>
(임대기간 연장) 민간임대주택법 시행일 이후 등록하는 분부터 적용
(유형 폐지) ’20.7.11. 이후 민간임대주택법에 따라 등록하거나 단기를 장기로 전환하는 분부터 적용
< 임대주택 및 거주주택에 대한 양도소득세 >
(1) 양도소득세 과세특례 대상인 장기일반민간임대주택
등록 대상 중 폐지된 임대주택 유형 제외(조특법 §97의3)
| 현 행 | 개 정 안 |
| □ ‘22.12.31까지 8년 장기임대주택을 등록한 경우 해당주택 양도할 경우 장기보유특별공제율 특례* 적용
* 8~10년 임대: 50% |
□ 폐지된 등록임대주택 유형 제외 |
| ㅇ 임대주택 유형
– 공공지원 민간임대주택
* 주택도시기금 등 공공지원을 제공 요건으로 기본 공적의무 外 초기 임대료·임차인 제한 등 추가 의무적용 받는 주택 |
– (좌 동) |
| – 장기일반민간임대주택 | – 아파트 장기일반매입임대주택 제외 |
<적용시기> ’20.7.11. 이후 민간임대주택법에 따라 등록하거나 단기를 장기로 전환하는 분부터 적용
(2) 조정대상지역내 임대주택에 대한 양도소득세 중과세율
적용배제의 예외규정 신설(소득령 §167의3)
| 현 행 | 개 정 안 |
| □ 임대주택에 대한 조정대상 지역내 다주택자 양도소득세 중과세율 적용 배제 | □ 중과세율 적용배제의 예외규정 신설 |
| ㅇ 단기임대주택
* ‘18.3.31까지 등록분 – (요건) 5년이상 임대 및 임대료 5% 상한 준수 등 |
① 임대등록 자동말소시 (민간임대주택법§6⑤)
: 소득세법상 임대기간 충족한 것으로 봄
② 임대등록 자진*말소시 (민간임대주택법§6①11) : 말소 후 1년내 양도시 중과배제 적용
* 의무임대기간의 1/2이상 임대한 경우 |
| ㅇ 장기일반매입임대주택 중 아파트* 조정대상지역의 경우 ‘18.9.13까지 취득분- (요건) 8년이상 임대 및 임대료 5% 상한 준수 등 |
<적용시기> 민간임대주택법 시행일 이후 양도분부터 적용
(3) 임대주택 외 거주주택에 대한 1세대 1주택 비과세 적용의 예외규정 신설(소득령 §155)
| 현 행 | 개 정 안 |
| □ 임대주택 외 1거주주택에 대한 1세대 1주택 비과세 | □ 거주주택 비과세 적용의 예외규정 신설 |
| ㅇ (비과세 요건)
① 보유기간 중 거주기간이 |
– 좌동 |
| ② 거주주택 양도일 현재 임대주택을 임대중이며, 법령상 요건 충족한 경우
– 단기임대주택 : 5년이상 임대 및 임대료 5% 상한 준수 등 – 장기일반매입임대주택 중 * 조정대상지역의 경우 ‘18.9.13까지 취득분 : 8년이상 임대 및 임대료 5% 상한 준수 등 |
– 임대등록 자진*말소 및 자동말소시
: 임대등록말소** 후 5년내 1거주주택 양도시 비과세
* 의무임대기간의 1/2이상 임대한 경우
** 2호 이상 임대시 최초로 등록 |
| ㅇ (사후 관리) 의무임대기간 충족 전에 거주주택 양도한 후 의무임대기간 미충족시 추징 | ㅇ 임대주택 자진*‧자동말소로 의무임대기간 미충족하더라도 기양도자에 대해 미추징
* 의무임대기간의 1/2이상 임대한 경우 |
<적용시기>
(비과세 요건) 민간임대주택법 시행일 이후 양도분부터 적용
(추징예외) 민간임대주택법 시행일 이후 자진‧자동 등록말소 하는 분부터 적용
(4) 세제혜택 적용대상 임대주택의 범위 조정 및 신규 장기임대주택에 대한 의무임대기간 연장(소득령 §155, §167의3)
| 현 행 | 개 정 안 |
| ? 임대주택에 대한 세제혜택
➊ 다주택자 중과세율 적용제외 ㅇ 단기임대주택(5년이상 임대 등) * ‘18.3.31까지 등록분
ㅇ 장기일반매입임대주택(8년 이상 임대 등) * 조정대상지역의 경우 ‘18.9.13까지 취득분
ㅇ 건설임대주택 등
➋ 임대주택외 거주주택 비과세 ㅇ 단기임대주택(5년이상 임대 등) ㅇ 장기일반매입임대주택(8년 이상 임대 등) * 조정대상지역의 경우 ‘18.9.13까지 취득분
ㅇ 건설임대주택 등 |
? 세제혜택 적용대상 범위 조정
ㅇ 단기임대주택 삭제, |
| ? 장기임대주택 의무임대기간 : 8년
ㅇ (매입임대) 장기일반 및 공공지원임대주택 ㅇ (건설임대) 장기일반 및 공공지원임대주택 |
?10년으로 연장
ㅇ 장기일반매입임대주택은 아파트 제외 ㅇ (좌 동) |
<적용시기>
? ’20.7.11. 이후 민간임대주택법에 따라 등록하거나 단기를 장기로 전환하는 분부터 적용
? 민간임대주택법 시행일 이후 등록분부터 적용
(5) 법인세 추가세율 적용 배제의 예외규정 신설(법인령 §92의2)
| 현 행 | 개 정 안 |
| □ 법인이 법령상 요건을 충족한 임대주택 양도시 법인세 추가세율 적용 제외 | |
| ㅇ 단기임대주택
* ‘18.3.31까지 등록분 – 의무임대기간 5년 등 |
① 임대등록 자동말소시 (민간임대주택법§6⑤)
: 법인세법상 임대기간 충족한 것으로 봄
② 임대등록 자진*말소시 (민간임대주택법§6①11) : 말소 후 1년내 양도시 추가세율 적용 배제
* 의무임대기간의 1/2이상 임대한 경우 |
| ㅇ 장기일반매입임대주택 중 아파트* ‘20.6.17까지 등록분- 의무임대기간 8년 등 |
<적용시기> 민간임대주택법 시행일 이후 양도분부터 적용
(6) 세제혜택 적용대상 임대주택의 범위 조정 및 신규 장기임대주택에 대한 의무임대기간 연장(법인령 §92의2)
| 현 행 | 개 정 안 |
| ? 법인이 법령상 요건을 충족한 임대주택 양도시 법인세 추가세율 적용 제외
ㅇ 단기임대주택 * ‘18.3.31까지 등록분 – 의무임대기간 5년 등 준수
ㅇ 장기일반매입임대주택 * ‘20.6.17까지 등록분 – 의무임대기간 8년 등 준수
ㅇ 건설임대주택 등 |
? 세제혜택 적용대상 범위 조정
ㅇ 단기임대주택 삭제,
ㅇ (좌 동) |
| ? 장기임대주택 의무임대기간 : 8년
ㅇ (매입임대) 장기일반 및 공공지원임대주택 ㅇ (건설임대) 장기일반 |
? 10년으로 연장
ㅇ 장기일반매입임대주택은 아파트 제외 ㅇ (좌 동) |
<적용시기>
? ’20.7.11. 이후 민간임대주택법에 따라 등록하거나 단기를 장기로 전환하는 분부터 적용
? 민간임대주택법 시행일 이후 등록분부터 적용
< 임대소득에 대한 소득세 · 법인세 >
(1) 소형주택 임대사업자 세액감면 의무임대기간 연장 및 감면세액 추징에 대한 예외규정 신설(조특법 §96)
| 현 행 | 개 정 안 |
|---|---|
| □ 소형주택 임대사업자 세액감면
ㅇ 감면대상소득 – 등록임대주택 중 소형주택(85㎡·6억원 이하)의 임대소득 ㅇ 감면율 – 30% (공공지원민간임대주택 또는 – (’21년부터) 2호 이상 임대시 20% (공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택 50%)
|
□ 의무임대기간 연장 등
ㅇ (좌 동) |
| ㅇ 의무임대기간
– 공공주택법 상 임대주택 등: 4년 – 공공지원민간임대주택 또는 |
ㅇ 의무임대기간 연장
– (좌 동) – 공공지원민간임대주택 또는 |
| ㅇ 추징규정
– 의무임대기간 미충족시 감면세액 및 이자상당가산액 추징 |
ㅇ 추징 예외규정 신설
– ｢민간임대주택법｣상 자진· |
<적용시기>
(의무임대기간) 민간임대주택법 시행일 이후 등록하는 분부터 적용
(추징예외규정) 민간임대주택법 시행일 이후 자진·자동 등록말소 하는 분부터 적용
(2) 소형주택 임대사업자 세액감면 대상인 등록임대주택 중 폐지된 등록임대주택 유형 제외(조특령 §96)
| 현 행 | 개 정 안 |
| □소형주택 임대사업자 세액감면 대상 등록임대주택
ㅇ「공공주택특별법」상 공공건설‧공공매입임대주택
ㅇ「민간임대주택법」 상 단기임대주택, 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 |
□ 폐지된 등록임대주택 유형 (단기민간임대주택 등) 제외
ㅇ (좌 동)
ㅇ「민간임대주택법」 상 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택*
* 아파트 장기일반매입임대주택 제외 |
<적용시기> ’20.7.11. 이후 민간임대주택법에 따라 등록하거나
단기를 장기로 전환하는 분부터 적용
(3) 분리과세 주택임대소득 과세 사후관리 합리화(소득법 §64의2)
| 현 행 | 개 정 안 | |||
| □ 분리과세 주택임대소득 과세 (종합과세 선택 가능)ㅇ 세액 계산 방법❶ 일반적인 경우
❷ 등록임대주택의 경우
❸ 분리과세와 소형주택 임대
|
□ 의무임대기간 연장 등
ㅇ (좌 동) |
|||
| ㅇ 의무임대기간(사후관리)
❷의 경우: 4년 ❸의 경우 – 공공주택법 상 임대주택 등: 4년 – 공공지원민간임대주택 또는 ㅇ 추징규정 – 의무임대기간 미충족시 필요경비 우대(❷) 또는 감면(❸)받은 세액 및 이자상당가산액 추징
|
ㅇ 의무임대기간 연장
❷의 경우: 10년 ❸의 경우 – (좌 동) – 공공지원민간임대주택 또는 ㅇ 추징 예외규정 신설 – ｢민간임대주택법｣상 자진· |
<적용시기>
(의무임대기간) 민간임대주택법 시행일 이후 등록하는 분부터 적용
(추징예외규정) 민간임대주택법 시행일 이후 자진·자동 등록말소 하는 분부터 적용
(4) 필요경비가 우대되는 등록임대주택 대상에서 폐지된
등록임대주택 유형 제외(소득령 §122의2)
| 현 행 | 개 정 안 |
| □ 필요경비가 우대되는 등록임대주택 요건: ❶~❸ 모두 충족
❶ 다음중 어느 하나에 해당될 것 -「민간임대주택법」상 단기임대주택 – 공공지원민간임대주택 – 장기일반민간임대주택 |
□ 폐지된 등록임대주택 유형 (단기민간임대주택 등) 제외
❶ 단기임대주택 등 제외 <삭 제> – (좌 동) – 아파트 장기일반매입임대주택 |
| ❷「소득세법」에 따른 사업자등록
❸ 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 초과하지 않을 것 |
ㅇ (좌 동) |
<적용시기> ’20.7.11. 이후 민간임대주택법에 따라 등록하거나
단기를 장기로 전환하는 분부터 적용
