민간임대주택에 관한 특별법 주요내용[ 2020.8.4]
2020.8.4 개정이유
임대등록제도는 임대등록한 주택에 한해 실질적인 전월세상한제, 갱신계약청구권 및 임대차신고제 등 공적인 규제가 적용되는 대신 등록사업자에게 세제혜택 등을 부여하여 왔음.
그러나 최근 전월세상한제, 임대차계약갱신청구권 및 임대차신고제 등이 입법화 되면서 기존 등록임대제도의 개편이 필요하게 됨.
주요내용
가. 단기민간임대주택 폐지
나. 장기일반민간임대주택 중 아파트로 등록하는 매입임대를 폐지*
다. 신규 등록임대주택의 임대의무기간 10년으로 연장**.
라. 임대보증금 보증가입을 의무화하고, 임대사업자 등록 시 임대보증금 보증 가입 가능여부 등을 고려함
마. 폐지되는 등록 임대사업자에게 자발적 등록말소 기회를 부여함
바.폐지되는 등록 임대사업자의 최소 임대의무기간 종료 시 등록이 자동말소되도록 함
< 폐지되는 임대주택유형 >
| 주택구분 | 유형별 폐지 여부 | ||
| 매입임대 | 건설임대 | ||
| 단기임대 | 단기민간임대주택(4년) | 폐지 | 폐지 |
| 장기임대 | 장기일반임대주택(8년) | 유지 (아파트는 폐지 ) | 유지 |
| 공공지원민간임대주택(8년) | 유지 | 유지 | |
민간임대주택에 관한 특별법 내용
( 민간임대주택특별법2조 정의)
“민간임대주택”은 임대목적의 주택과 오피스텔(준주택)으로 임대사업자가 임대등록한 주택을 말합니다.
오피스텔(준주택)은 전용 85제곱미터이하이고 상하수도 시설이 갗추어진 전용 입식부엌 및 전용 수세식 화장실. 목욕실을 갖춘 오피스텔을 말합니다.
“민간건설임대주택”은 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택을 말하며
“민간매입임대주택”은 임대사업자가 매매등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말합니다.
“장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 주택을 8년이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말합니다. ( 10년 연장예정)
“단기민간임대주택” 은 임대사업자가 4년이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말합니다. (폐지 예정)
“임대사업자”는 1호이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 목적으로 시장 ⦁ 군수 ⦁ 구청장에게 임대사업자등록을 한 사람입니다.
( 민간임대주택특별법5조 임대사업자의 등록)
주택을 임대하려는 다음과 같은 자는 시장 ⦁ 군수 ⦁ 구청장에게 임대사업자등록을 할수 있습니다.
- 주택을 소유한 자
- 건축허가를 받은 자
- 매매계약을 체결한 자
- 분양계약을 체결한 자
등록한 사항을 변경하거나 말소하고자 할 경우도 신고해야 합니다.
2인이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 경우에는 공동명의로 등록해야 합니다.
임대사업자 등록시 필요서류
| 분류 | 세부내역 (필요서류 ) | ||
| 공통 | 임대사업자등록신청서(민간임대주택에 관한 특별법시행규칙 별지1호서식), 시군구청에 비치되어 있음 | ||
| 사업자 유형별 | 개인 : 주민등록표초본 | ||
| 법인 : 법인 등기사항증명서 | |||
| 재외국민: 여권정보 , 재외국민등록증사본 | |||
| 외국인 : 외국인등록사실증명서 , 국내거소신고증 | |||
| 일부만 임대하는 다가구주택 : 건축물 현황도 | |||
| 주택유형별 | 주택을 소유한자 | 건물등기사항증명서 | |
| 건축허가를 받은자 | 건축허가서 | ||
| 주택매매계약을 체결한자 | 매매계약서 사본 | ||
| 분양계약을 체결한자 | 분양계약서 사본 | ||
임대사업자 신청절차
임대사업자로 등록시 필요서류를 준비하여 시 ⦁ 군 ⦁ 구청에 임대사업자 등록을 신청한 후 세무서에도 사업자 등록신청을 해야 합니다.
| 1.필요서류 확인 | 등록신청서 , 주민등록초본 , 주택유형별 필요서류 |
| 2. 임대사업자 등록신청 | 시 ⦁ 군 ⦁ 구청 주택과 방문하여 등록신청
https://www.renthome.go.kr/ 렌트홈을 통해서도 가능 |
| 3.임대사업자등록증 수령 | 등록기준에 적합여부 확인 후 수령 . |
| 4.부가가치세 면세사업자
사업자등록신청(세무서) |
국세청 사업자등록신청도 같이 해야 함
https://www.renthome.go.kr/ 통해서도 할수 있음 |
| 5.임대사업자 의무숙지
(시 ⦁ 군 ⦁ 구청) |
|
| 6.임대사업자의무 숙지
(세무서, ) |
|
(민간임대주택특별법5조 임대사업자의 변경신고)
임대사업자는 등록한 사항이 변경된 경우, 변경사유가 발생한 날로부터 30일 이내에 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장 ⦁ 군수 ⦁ 구청장에게 신고해야 합니다.
임대사업자등록후 1개월이 지나기 전 또는 의무임대기간이 지난후 민간임대주택이 없게된 경우에는 30일이내에 신고해야 합니다.
임대사업자의 등록사항변경내용
- 사업자의 변경사항( 말소 , 사무소 변경 등 )
- 민간임대주택의 변경사항 ( 단기임대에서 장기임대등)
https://www.renthome.go.kr/ 통해서도 할수 있습니다.
( 민간임대주택특별법6조 임대사업자의 등록말소 )
시장 ⦁ 군수 ⦁ 구청장은 다음과 같은 경우 임대사업자의 전부 또는 일부를 말소할수 있습니다.
- 거짓이나 부정한 방법으로 등록하는 경우 ( 청문실시)
- 민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위해 매매계약을 체결한 자: 임대사업자로 등록한 날부터 3개월이 경과하도록 취득하지 않은 경우 (청문실시)
- 민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위해 분양계약을 체결한 자:임대사업자로 등록한 날부터 3년이 경과하도록 취득하지 않은 경우(청문실시)
- 민간임대주택으로 등록할 주택을 건설하기 위해 건축허가를 받은 자:임대사업자로 등록한 날부터 4년이 경과하도록 취득하지 않은 경우(청문실시)
( 민간임대주택특별법6조 임대사업자의 등록말소 )
시장 ⦁ 군수 ⦁ 구청장은 다음과 같은 경우 임대사업자의 전부 또는 일부를 말소할수 있습니다.
- 임대사업자를 등록한 날부터 1개월이 경과하기 전에 등록말소
- 의무임대기간이 경과한 후 등록말소
- 민간임대주택을 주택임대사업자를 낸 매수인에게 포괄적으로 승계하는 경우
- 부도나 파산등으로 임대를 계속할수 없는 경우로서 매도하게 되는 경우
- 임대인이 임대조건(5%)를 위반한 경우 (청문실시)
- 임차인이 의무를 위반하여 임대차를 지속하기 어려운 경우여서 임대차계약을 해제 ⦁해지하거나 재계약을 거절한 경우
- 오피스텔(준주택)에 대한 용도제한을 위반한 경우 (청문실시)
임대사업자는 다음의 경우에 7일 이내에 임차인에게 통지하여야 합니다.
- 임대사업자를 등록한 날부터 1개월이 경과하기 전에 등록말소
- 의무임대기간이 경과한 후 등록말소
- 시장 ⦁ 군수 ⦁ 구청장에게서 임대사업자말소등을 이유로 청문통보를 받은 경우
임대사업자를 포괄승계하거나 임대사업자가 부도 파산등의 이유로 임대사업자 등록이 말소 된 경우를 제외하고 임대사업자가 말소된 경우 이미 체결된 임대차계약은 계약기간이 끝날때까지 유효합니다.
(민간임대주택특별법 43조 임대의무기간 및 양도 )
민간주택임대사업자는 임대의무기간동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 않으면 양도할수 없습니다.
“장기일반민간임대주택”의 임대의무기간 8년
“단기민간임대주택” 의 임대의무기간 4년
임대의무기간의 시작일은 다음과 같습니다.
| 구분 | 임대의무기간시작일 | ||
| 민간매입임대주택 | 임대사업자등록일
다만, 임대사업자등록이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일 |
||
| 단기민간임대주택(4년)을 장기일반민간임대주택(8년)으로 변경 | 임대의무기간 종료전 변경신고 시 : 임대사업자등록일 단, 등록일이후 임대개시 경우 임대차계약서상의 실제 임대개시일
임대의무기간 종료후 변경신고 시 : 변경신고의 수리일부터 해당 단기민간임대주택의 임대의무기간을 역산한 날 |
||
민간주택임대사업자는 임대의무기간 동안 민간임대주택을 양도할수 없으나 시장 ⦁ 군수 ⦁ 구청장에게 신고 한 후, 임대사업자의 지위를 양수인에게 포괄승계하고, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하는 경우 양도할수 있습니다.
임대의무기간이 지난 경우에도 신고는 해야 하나, 양수자가 민간주택임대사업자가 아닌 경우 포괄승계에 대한 양수도 계약서등을 작성할 필요가 없습니다.
필요서류는 다음과 같습니다.
- 민간임대주택 양도허가 신청서 ( 별지 20호서식)
- 민간임대주택 양도신청서 ( 별지 19호서식)
- 양도의 구체적인 사유를 적은 서류
- 양도가격 산정의 근거서류
- 특별수선충당금 적립통장 사본 ( 특별수선충당금을 적립해야 하는 사업자만 해당)
- 하자보수보증금 예치증서 (공동주택의 경우 10년 이내의 경우만 해당)
민간임대주택 양도신고를 받은 시장 ⦁ 군수 ⦁ 구청장은 즉시 해당 민간임대주택의 임차인에게 임대사업자겨 변경된다는 것을 알려주게 됩니다.
민간주택임대사업자는 임대의무기간 동안 민간임대주택을 양도 할수 없으나 다음의 경우 시장 ⦁ 군수 ⦁ 구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도 할수 습니다. 이중 3과 4는 해당주택에 한정하여만 매매허가하게 됩니다.
- 부도 ⦁ 파산 ,
- 2년연속 적자가 발생한 경우 .
- 2년연속 부의 영업현금흐름이 발생한 경우
- 최근 12개월간 해당 임대사업자의 전체 민간임대주택 중 임대되지 아니한 주택이 20%이상이고 같은 기간 동안 특정 민간ㅇㅁ대주택이 계속하여 임대되지 않는 경우
- 재개발 재건축등으로 민간임대주택의 철거가 예정되어 민간임대사업을 계속하기 곤란한 경우
(민간임대주택특별법 45조 임대료 )
민간임대주택의 최초 임대보증금과 월임대료는 임대사업자가 정합니다.
임대사업자가 임대의무기간동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우 연 5%범위에서 정해야 합니다.
임대보증금의 전부 또는 일부를 월임대료로 전환하는 경우 그 전환되는 금액에 둘중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할수 없습니다. ( 주택임대차보호법 준용)
- 연 1할
- 한국은행 기준금리(2018년 10월 현재 1.5%) + 3.5% = 5%
예 ) 보증금 1억을 모두 월세로 돌리면 100,000,000*5% = 연간 5,000,000 원
5,000,000/12개월 = 월 416,666 원
(민간임대주택특별법 46조 임대차계약신고 )
임대사업자는 임차인이 의무를 위반하거나 다음과 같은 경우에 임대의무기간동안에도 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할수 있습니다.
- 거짓이나 부정한 방법으로 민간임대주택을 임대받은 경우
- 월 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우
- 임대사업자의 동의를 받지 않고 개축 증축 변경하거나 본래의 용도가 아닌 용도로 사용하는 경우
- 민간임대주택및 그 부대시설을 고의로 파손 또는 멸실한 경우
민간주택임대사업자는 임대차계약에 관한 다음 사항을 계약일로부터 3개월 이내에 시장 ⦁ 군수 ⦁ 구청장에게 신고해야 합니다.
임대차계약의 변경신고경우 변경한 날부터 3개월이내에 신고해야 합니다.
- 임대차기간
- 임대료
- 민간임대주택의 소유권을 취득하기 위하여 대출받은 금액( 민간매입임대주택한정)
- 임차인현황(준주택에 한정)
표준임대차계약서를 첨부합니다.
렌트홈에서가능합니다. https://www.renthome.go.kr
(민간임대주택특별법 47조 표준임대차계약서 )
민간주택임대사업자는 표준임대차계약서를 사용해야 합니다.
연결: 국가법령정보센터 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙중 표준임대차계약서
(민간임대주택특별법 48조 설명의무 )
민간임대주택에 대한 임대차계약을 체결하거나 월임대료를 임대보증금으로 전환하는 등 계약내용을 변경하는 경우 임대사업자는 임차인에게 다음내용을 설명하여야 합니다.
또한 표준임대차계약서를 임차인에게 내주고 임차인이 이해할수 있도록 설명하여야 하며 , 임차인은 서명 날인하는 방법으로 확인하여야 합니다.
- 민간임대주택의 선순위 담보권 등 권리관계에 관한 사항 . 등기부등본 제시
- 임대의무기간중 남아 있는 기간
- 임대료 증액 제한에 관한 사항
(민간임대주택특별법 50조 준주택의 용도제한 )
민간임대주택으로 등록한 준주거주택은 주거용이 아닌 용도로 사용할수 없습니다.
시군구청장은 주거용으로 사용되고 있는지를 확인하기 위하여 서류등을 제출을 요구할수 있고 출입하여 조사하거나 관계인에게 필요한 질문을 할수 있습니다.
(민간임대주택특별법67조 과태료)
민간임대주택특별법을 위반한 경우 과태료를 부과합니다.
과태표의 부과기준은 다음과 같습니다.
- 일반기준
가. 위반행위횟수에 따른 과태료 부과기준은 최근 1년간 같은 위반행위로 과태료 부과 받은 경우에 적용합니다. 위반횟수는 같은 위반행위에 대하여 과태료 부과처분을 한 날과 처분후 다시 같은 위반행위를 적발한 날을 각각 기준으로 계산합니다.
나. 과태료 부과시 위반행위가 둘 이상인 경우 부과금액이 많은 과태료를 부과합니다.
다. 의무임대기간내에 임대하지 않거나 양도한 민간임대주택 호수당 과태료를 부과합니다.
다. 부과권자는 위반행위의 정도 위반행위의 동기와 결과 등을 고려하여 과태료 금액의 1/2범위에서 그 금액을 늘릴 수 있습니다. 다만 , 과태료를 늘려 부과하는 경우에도 과태료 상한을 넘을 순 없습니다.
라. 부과권자는 과태료 금액의 1/2범위에서 그 금액을 줄일수 있습니다. 다만 과태료를 체납하고 있는 위반행위자의 경우에는 줄일수 없으며 , 감경사유가 여러개 있는 경우라도 과태료 금액의 1/2을 넘을 순 없습니다.
- 위반행위자가 다음에 해당하는 경우
- 「국민기초생활 보장법」 제2조에 따른 수급자
- 「한부모가족 지원법」 제5조 및 제5조의2제2항·제3항에 따른 보호대상자
- 「장애인복지법」 제2조에 따른 제1급부터 제3급까지의 장애인
- 「국가유공자 등 예우 및 지원에 관한 법률」 제6조의4에 따른 1급부터 3급까지의 상이등급 판정을 받은 사람
- 미성년자
- 위반행위가 사소한 부주의나 오류로 인한 것으로 인정되는 경우
- 위반행위자가 위반행위를 바로 정정하거나 시정하여 해소한 경우
- 제반상황을 고려하여 감경할 필요가 있다고 인정되는 경우
- 개별기준
| 위 반 행 위 | 과태료 금액 | ||
|---|---|---|---|
| 1차 위반 | 2차 위반 | 3차 이상 위반 | |
| 가. 임대사업자가 등록사항 말소신고를 하지 않은 경우[ 법 제5조제3항] | 50 | 70 | 100 |
| 나. 설명하지 않거나 설명한 사항을 확인받지 않은 경우법 [제5조의3] | 500 | 500 | 500 |
| 사. 임대의무기간 중에 민간임대주택을 임대하지 않은 경우법 [제43조제1항] | 임대주택당 3,000 | ||
| 아. 민간임대주택 양도신고를 하지 않고 민간임대주택을 양도한 자[법 제43조제2항 또는 제3항] | 임대주택당 100 | ||
| 자. 임대의무기간 중에 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도한 경우[법 제43조제4항] | 임대주택당 3,000 | ||
| 차. 임대조건 등을 위반하여 민간임대주택을 임대한 경우[법 제44조] | |||
| 1) 위반건수가 10건 이상인 경우 | 2,000 | 3,000 | 3,000 |
| 2) 위반건수가 2건 이상 10건 미만인 경우 | 1,000 | 2,000 | 3,000 |
| 3) 위반건수가 1건인 경우 | 500 | 1,000 | 2,000 |
| 카. 임대사업자가 임대차계약을 해제ㆍ해지하거나 재계약을 거절한 경우[법 제45조] | 500 | 700 | 1,000 |
| 타. 임대차계약 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고한 경우 [법 제46조] | 500 | 700 | 1,000 |
| 파. 임대사업자가 표준임대차계약서를 사용하지 않은 경우 [법 제47조] | 500 | 700 | 1,000 |
| 하. 임대사업자가 설명의무를 게을리한 경우법 [제48조] | 500 | 500 | 500 |
| 거. 위반하여 준주택을 주거용이 아닌 용도로 사용한 경우[법 제50조] | 500 | 700 | 1,000 |
| 너. 보고, 자료의 제출 또는 검사를 거부ㆍ방해 또는 기피하거나 거짓으로 보고한 경우[법 제50조제2항, 제60조 및 제61조] | 100 | 200 | 300 |
| 더. 임대사업자가 임차인대표회의를 구성할 수 있다는 사실 또는 구성해야 한다는 사실을 임차인에게 통지하지 않은 경우[법 제52조제2항] | 50 | 70 | 100 |
