민간택지 분양가상한제 적용
국토교통부 2019.08.12
이르면 올해 10월초까지 「주택법 시행령」을 개정하여 민간택지에 분양가상한제 적용 준비를 완료
핵심요약
민간택지 분양가상한제 적용지역 지정요건을 완화
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- – 재건축·재개발 사업 등도 ‘최초 입주자모집공고 신청분’부터 적용
– 수도권 분양가상한제 주택 전매제한기간 확대(최대 10년)
– 전매제한기간 내 매각주택, 한국토지주택공사(LH) 우선매입 활성화
소비자 보호를 위한 분양가상한제 실효성 강화 및 후분양 기준 강화
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- – 주의무기간 도입(수도권 공공분양 → 수도권 공공택지·민간택지)
– 공공기관의 전문성을 활용한 분양가 타당성 검증체계 강화
– 소비자 보호 강화를 위한 아파트 후분양 건축공정 기준 강화
상세내용
민간택지 분양가상한제 적용기준 개선
① 민간택지 분양가상한제 지역 지정요건 개선(「주택법 시행령」 개정)
민간택지 분양가상한제 적용지역 지정요건이 매우 엄격하여 최근 시장 불안 조짐이 있는 서울도 상한제 적용이 불가한 상황이다.
이에 필수요건을 기존 ‘직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과인 지역’에서 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 개정한다.
또한, 선택요건 중 하나인 분양가격상승률은 해당 시·군·구의 분양실적 등이 없어 활용되지 못하는 경우가 많아, 해당 시·군·구의 분양실적이 없는 경우에는 「주택공급에 관한 규칙」 상 청약이 가능한 지역인 주택건설지역*(특·광역시)의 분양가격상승률을 사용토록 개선한다.
* 주택건설지역 : 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 또는 시ㆍ군
② 민간택지 분양가상한제 지정효력 적용시점 개선(「주택법 시행령」 개정)
현재 분양가상한제 적용지역 지정 시 지정효력은 일반주택사업의 경우 지정 공고일 이후 ‘최초로 입주자모집승인을 신청한 단지’부터 적용하는 반면, 재건축·재개발 사업의 경우 예외적으로 ‘관리처분계획인가를 신청한 단지’부터 적용하도록 되어 있다.
따라서, 재건축·재개발 사업의 경우 입주자모집승인 신청 전에 분양가상한제 적용지역으로 지정하더라도, 이미 관리처분계획인가를 신청한 단지에 대해서는 분양가상한제 적용이 불가한 문제가 발생하게 된다.
특히, 최근 후분양 방식을 통해 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리를 회피하여 높은 가격으로 분양한 사례 등을 감안하여, 효과적인 고분양가 관리를 위해 민간택지 분양가상한제 지역 지정에 따른 효력의 적용 시점을 일반주택사업과 동일한 ‘최초 입주자모집승인 신청한 단지’부터로 일원화한다.
③ 수도권 분양가상한제 주택 전매제한기간 개선(「주택법 시행령」 개정)
수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 전매제한기간은 현재 3~4년에 불과하여, 단기 시세차익을 노리는 투기수요의 유입을 막기에는 한계가 있는 상황이다.
이에 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 전매제한기간을 인근 주택의 시세 대비 분양가 수준에 따라 5~10년으로 확대한다.
* 수도권 투기과열지구 공공택지 내 공동주택의 전매제한기간도 5～10년으로 확대
또한, 분양을 받은 사람이 전매제한기간 내 불가피한 사유로 주택을 매각하는 경우에는 한국토지주택공사(LH)가 해당주택을 일정금액으로 우선 매입할 수 있는 제도가 이미 마련되어 있다.
이 제도를 활성화하여, LH가 우선 매입한 주택은 임대주택으로 공급하고, 필요 시 수급조절용으로 활용할 예정이다.
이와 함께 「주택법」 개정(안)을 발의하여, 수도권 공공분양주택에 적용되고 있는 거주의무기간(최대 5년)을 금년 중 민간택지 분양가상한제 주택에도 도입하는 방안을 적극 추진할 계획이다.
또한, 불가피한 사유로 전매제한기간 중 매각하고자 할 경우 일정기간이 경과한 후에는 보유기간이 길어질수록 LH의 매입금액도 상향 조정하는 방안*도 추진할 예정이다.
* 예시) 전체 전매제한기간이 10년인 경우 6년까지는 기존과 같이 입주금+은행 정기예금이자로 매입, 6년 이후에는 보유기간에 따라 매입금액 상향
④ 택지비 산정기준 객관화(「공동주택 분양가 산정 등에 관한 규칙」 개정)
분양가상한제 주택의 분양가를 최종적으로 결정하는 지방자치단체 분양가심사위원회의 분양가 심사가 공개적이고 투명하게 이루어질 수 있도록 제도 개선을 추진 중(입법예고 중, 7.8~8.19)에 있으며, 이번에 「공동주택 분양가 산정 등에 관한 규칙」을 추가로 개정하여 분양가상한제 적용 시 택지비 산정기준을 명확히 하고, 한국감정원이 택지비 산정절차의 적정성을 검토하는 방안도 추진된다.
3. 기타 개선 사항
(「주택공급에 관한 규칙」 개정)
최근 후분양 검토 단지가 증가하고 있으나, 현행 「주택공급에 관한 규칙」 상 분양보증을 받지 않고 아파트 후분양을 할 수 있는 시점이 지상층 층수의 2/3이상 골조공사 완성(공정률 50~60% 수준) 이후로 소비자 보호에 미흡하다.
이에 분양보증 없이* 아파트 후분양이 가능한 건축공정 기준도 지상층 골조공사 완료(공정률 약 80% 수준)로 개정키로 하였다.
* 단, 이 경우도 등록사업자 2 이상의 연대보증이 필요
