부담부증여시 소득이 없는 자가 증여받는 경우
주택을 부담부증여 하는 경우에 있어서 소득이 없는 자가 증여를 받게 될 때, 국세인 증여세와 지방세인 취득세의 차이점에 대해 말씀드려 볼까 합니다.
주택을 증여하는 경우 일반 단순증여로 하는 경우도 있을 것이고, 임대중인 주택 등의 경우에는 전체적인 세부담을 줄이기 위한 목적 등으로 부담부증여를 하는 경우도 있습니다.
부담부증여를 하는 경우 증여자는 양도세가 발생하며, 수증자는 증여세 및 취득세를 부담하게 됩니다.
그런데, 수증자가 부담하는 증여세 및 취득세에 있어서 부담부증여의 채무 부담부분에 대한 취급이 달라질 수 있습니다. 특히, 증여받는 자가 미성년자이거나 아직 학생이어서 소득이 없을 경우에 그렇습니다.
부담부증여란 증여를 받는 자가 증여받는 부동산에 대한 채무를 인수하는 것을 말합니다.
임대중인 주택을 부담부증여받은 경우에는 임대기간이 끝나 임차인이 퇴거할 때 증여를 받은 수증자가 본인자금으로 임대보증금을 돌려주어야 합니다.
반면, 임대중인 주택이라 하더라도 일반 증여를 할 수가 있고, 일반 증여의 경우에는 부동산을 증여할 때 증여자가 임대인으로부터 받은 보증금을 증여를 받는 자에게 미리 주어서 나중에 임차인이 퇴거할 때 수증자가 되돌려 주게 하든지, 아니면 임차인이 퇴거할 때 증여자가 보증금을 되돌려 줄 수도 있습니다.
소득이 없는 자가 부담부증여를 받을 때 국세인 증여세는 부담하는 채무를 수증자가 실제로 인수받았는지를 사후관리합니다. 이를 ‘부채 사후관리’라고 합니다.
증여세에 있어서는 소득이 없는 자가 부담부증여를 받아도 일단 수증자가 채무를 인수한 것으로 인정해 줍니다. 그리고 부채 사후관리를 통해 인수한 채무를 수증자가 실제로 본인자금으로 상환을 하는지 사후관리합니다. 그래서 수증자가 본인 자금으로 채무를 상환한 것이 확인된다면 사후관리를 종료하게 됩니다. 만약, 채무 상환시 증여자가 본인 자금으로 수증자가 인수한 채무를 대신 상환해 준다면 상환시점에 다시 현금 증여가 있었던 것으로 보아 현금 증여에 대해 증여세를 추가로 과세합니다.
소득이 없는 자가 증여를 받은 경우 임대기간이 끝나더라도 새로운 임차인을 구해 새로운 임차인으로부터 받은 보증금으로 임대기간이 끝난 임차인의 보증금을 돌려줄 수도 있고, 증여를 받을 당시에는 소득이 없었으나 나중에는 소득이 발생하여 본인 자금으로 보증금을 돌려주는 것도 가능하기에 증여세에 있어서는 부담부증여시 일단 수증자가 채무를 인수한 것으로 인정해 주는 것입니다.
반면, 취득세에 있어서는 당초 부담부증여 시점에 수증자가 소득이 없을 경우 채무를 수증자가 인수한 것으로 인정해 주지 않습니다. 부담부증여의 취득세 취급에 있어서 부담하는 채무 부분에 대해서는 유상으로 부동산이 이전된 것으로 보고, 그 외 순수한 증여 부분은 무상으로 부동산이 이전된 것으로 보아 취득세를 적용합니다. 유상이전과 무상이전에 대한 취득세율에 차이가 있어서 이와 같이 채무부분에 대한 취급에 따라 부담하는 취득세액에 차이가 발생합니다.
이와 같이 소득이 없는 자가 부담부증여를 받는 경우에는 증여세와 취득세의 취급에 차이가 있으므로 해당 세액을 미리 예상해서 부담부증여 여부를 결정하는 것이 바람직해 보입니다.
