안녕하세요.
100년 부동산 지킴이, 당신의 세무사입니다.
공동명의 변경과 그에 따른 증여세 신고에 대해서 궁금해 하시는 분들이 있으신 것 같습니다.
간단하게나마 풀어서 설명해 드릴테니 도움이 되셨으면 합니다.
※ 증여세는 증여할 당시의 시세에 해당하는 가액을 증여받은 것으로 보아 과세합니다.
한사람 명의로 분양을 받고, 이후에 계약금 및 중도금을 분양받은 사람이 납부를 하다가 어느 시점에 증여를 하게 됩니다.
50% 지분을 증여한다고 보면, 증여를 할 당시의 계약금 및 중도금 납입액의 절반을 증여한 결과가 됩니다.
분양가 8억 아파트의 계약금 1억 및 중도금 3억, 총 4억원을 납입한 상태에서 50% 지분을 증여하면
납입액 4억원의 50%에 해당하는 2억원을 증여받은 것이 됩니다.
따라서 최초 공동명의 시점에는 2억원에 대해서 증여세 신고를 하시면 됩니다.
※ 공동명의 변경 이후에 중도금을 어느 한쪽이 모두 낸다면 다시 증여받은 금액이 발생합니다.
위 사례처럼 증여를 받게 되면 이제 증여 이후의 중도금은 각자가 50% 납부해야 합니다.
당연히 내가 절반의 지분을 가지고 있으므로 중도금 또한 절반을 부담하는 것이 맞겠지요.
각자 50% 납부해야 한다는 것은 본인의 소득으로 축적된 자금 등으로 납부하는 것을 말합니다.
그런데, 배우자 중 1명이 대출을 받는다든지, 1명만 소득이 있어 1명이 전체 금액을 납입한다면
납입액의 50% 만큼은 증여에 해당하는 것입니다.
(형식상 각자의 통장에서 50%씩 납입하더라도 그 실질이 그 중 1인의 자금으로 납부한 것이라면 결과는 동일합니다)
이렇게 되면 중도금 납부 이후 3개월 이내에 다시 증여세 신고를 하여야 합니다.
중도금 2억원을 1명이 전액 부담하였다면 다시 1억원에 대해서 증여세 신고를 하여야 합니다.
증여세 신고는 10년간 합산하여 신고합니다.
(배우자간 증여세 면제 한도 또한 10년간 6억원입니다.)
그렇다면 증여세 신고시에 당초 증여 2억원 및 이번 중도금 증여 1억원을 합하여 총 3억원으로 증여세 신고를 합니다.
증여세 신고서에는 아래와 같이 기재합니다.
1) 증여재산가액 100,000,000 (이번에 증여받은 금액)
2) 증여재산가산액 200,000,000 (최초 증여 당시에 증여받은 금액)
3) 증여세 과세가액 300,000,000 (총 합계 금액)
※ 배우자간 증여에 대해서는 10년 동안 6억원 까지는 증여세가 과세되지 않습니다.
이 내용은 많은 분들이 알고 계실 겁니다.
위 사례에서 잔금 2억원 또한 1명이 전액 부담하였다면 아래와 같이 신고하게 됩니다.
1) 증여재산가액 100,000,000 (이번에 증여받은 금액)
2) 증여재산가산액 300,000,000 (최초 증여 금액 + 위 2번에 중도금 증여금액)
3) 증여세 과세가액 400,000,000 (총 합계 금액)
이렇게 3번 신고하는 것이 원칙입니다.
그런데 결국 6억원까지는 증여세가 비과세 되므로, 분양가액 12억원 까지는 그 절반을 증여받는 경우에도 증여세가 과세되지는 않습니다.
(분양권 거래내역이 있어서 확인되는 프리미엄 가액이 있다면 달라질 수 있습니다)
※ 증여세 신고는 증여를 받을 때마다 합니다.
위 사례에서는 증여세 신고를 3번 하여야 합니다.
그런데 경우에 따라서는 처음 증여를 받을 때에 4억원을 한꺼번에 신고하신 분이 있을 수도 있고,
처음 2억원에 대해서 증여세 신고를 하신 이후에는 증여세 신고를 하시지 않으신 분도 있을 수 있습니다.
증여세 신고서에 대해서는 국세청이 100% 신고내용에 대해서 검증을 하게 됩니다.
4억원을 한꺼번에 신고하였다면 2억원을 줄이는 수정을 하여야 하는데 이것을 모르고 그냥 지나칠 수도 있습니다.
나중에 각각 증여받은 2억원에 대해서도 본인이 증여세 신고를 하지 않으면 직권으로 처리하여야 하는데 누락할 수도 있습니다.
중도금을 1명이 전액 납부한 데 대하여 그 당시 증여세 신고를 하지 않고 나중에 잔금을 치루고 한꺼번에 신고할 수 도 있습니다.
어느 경우든 크게 중요하지 않습니다.
증여한 금액 6억원 까지는 증여세가 과세되지 않으므로, 어떠한 가산세 등의 추가 부담도 없기 때문입니다.
※ 쉬운 얘기를 더 풀어서 설명하다 보니 글이 길어졌습니다.
공동명의 변경과 증여세 문제에 대해 조금이나마 도움이 되셨으면 합니다.
궁금하신 내용이 있다면 주저 말고 상담 !!
