상속시 아파트 평가

🏡 상속시 아파트 평가

📋 평가 순서 요약

다음의 순으로 평가합니다:

  1. 당해재산의 매매가액
  2. 감정가액
  3. 매매사례가액
  4. 임대환산가액 (보충적 평가액 경우 임대환산가액)
  5. 보충적 평가액
  6. 저당권이 설정된 경우 담보하는 채권이 더 큰 경우 이 금액

1.~3. 까지 시가로 봅니다.

📅 평가방법

상속개시일 (사망일) 당시 시가로 평가합니다. 시가란 해당 자산의 매매가액, 수용공매가액 및 감정가액을 말합니다.

⏳ 평가기간

상속으로 취득하는 경우, 사망일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매가, 둘 이상(10억 이하 부동산의 경우 한 개의 감정평가법인)의 감정가액, 수용, 경매, 공매가액을 평가합니다.

📝 평가기간의 예외: 평가심의위원회

다만, 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 매매 등이 있거나,  평가기간이 경과한 후 상속세 과세표준 신고기한부터 9개월 기간 중에 매매, 감정가액이 있는 경우, 시간의 경과 및 주위 환경 외 변화 등을 고려하여 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 보는 경우, 납세자 또는 세무서장이 평가심의위원회를 거쳐 시가로 평가할 수 있습니다.
예)  2024년 7월 1일 사망시 : 2022년 7월 1일 ~ 2025년 9월 30일까지 ( 신고기한 : 2024년 12월 30일 + 9개월 )

📅 매매사례가 등의 기준일 적용

  • 📝 매매: 매매계약일 (잔금일이 아님)
  • 📊 감정가액: 가격 산정 기준일과 감정가액 평가서 작성일이 모두 평가기간 내에 있어야 함 (가격산정기준일은 사망일을 기준으로 평가하고 , 평가서 작성일은 평가서 작성일을 의미하는데 결국  사망일 전후 6개월이내에 감정을 해야 되며, 평가기간 이후의 소급 감정은 안된다는 의미 임)
  • 🏠 유사한 주택의 매매사례가액 및 감정가액이 둘 이상인 경우, 사망일 전후 가장 가까운 날을 기준으로 함

💰 사망 전 자본적 지출을 한 경우

사망일 전 6개월부터 사망일까지 자본적 지출이 있는 경우, 그 금액을 상속재산에 포함 될 수 있습니다.

🏘️ 유사한 주택이란?

다음 조건을 모두 충족하는 주택. 이러한 주택이 둘 이상인 경우, 평가대상 주택과 유사한 주택이 둘 이상인 경우, 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 선택해야 합니다.

    • 🔹 동일한 공동주택 단지 내에 있을 것
    • 🔹 주택 전용면적이 100분의 5 이내일 것
    • 🔹공동주택가격이 100분의 5 이내일것

📉 매매사례가액 등 시가가 없는 경우

공동주택가격(아파트), 개별주택가격(단독주택) 가격으로 평가합니다.

🏠 주택을 임대 준 경우

다음의 최대값으로 평가합니다:

  • 공동주택가격 등
  • 월 임대료 × 100

💰저당권 등이 설정된 주택의 평가

저당권 등이 설정된 주택의 경우 다음과 같이 평가합니다.

  • max [시가, 기준시가, 저당권 등이 설정된 재산의 담보하는 채권액]
  • 동일한 재산이 다수의 채권( 전세금채권과 임차보증금 채권 포함)의 담보로 되어 있는 경우 그 재산이 담보하는 채권의 합계액으로 함 .

📊 이제 평가하러 가볼까요 !!

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