🏡 상속시 주택 평가
📋 평가 순서
시가평가. 시가가 없는 경우 보충적 평가합니다.
- 당해재산의 매매가액
- 당해재산의 감정가액 (10억이하 1개평가서, 초과시 2개의 평가서)
- 유사주택 매매사례가액
- 보충적 평가액 ( 임대환산가액이 보충적 평가액보다 큰 경우 임대환산가액 )
저당권이 설정된 경우 담보하는 채권가액이 시가나 보충적평가액보다 더 큰 경우 이 금액
📅 평가기준일 및 평가기간
상속개시일 (사망일) 을 기준일을 중심으로 사망일 전후 6개월 이내 시가로, 보충적 평가방법에 따른 경우는 사망일 당시에 공표되어 있는 기준시가로 평가합니다.
📝 평가기간의 예외: 평가심의위원회
다만, 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 매매 등이 있거나, 평가기간이 경과한 후 상속세 과세표준 신고기한부터 9개월 기간 중에 매매, 감정가액이 있는 경우, 시간의 경과 및 주위 환경 외 변화 등을 고려하여 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 보는 경우, 납세자 또는 세무서장이 평가심의위원회를 거쳐 시가로 평가할 수 있습니다.
예) 2024년 7월 1일 사망시 : 2022년 7월 1일 ~ 2025년 9월 30일까지 ( 신고기한 : 2024년 12월 30일 + 9개월 )
📅 매매사례가 등의 기준일 적용
- 📝 매매: 매매계약일 (잔금일이 아님)
- 📊 감정가액: 가격 산정 기준일과 감정가액 평가서 작성일이 모두 평가기간 내에 있어야 함 (가격산정기준일은 사망일을 기준으로 평가하고 , 평가서 작성일은 평가서 작성일을 의미하는데 결국 사망일 전후 6개월이내에 감정을 해야 되며, 평가기간 이후의 소급 감정은 안된다는 의미 임)
- 🏠 유사한 주택의 매매사례가액 및 감정가액이 둘 이상인 경우,사망일 전후 가장 가까운 날을 기준으로 함
💰 사망 전 자본적 지출을 한 경우
사망일 전 6개월부터 사망일까지 자본적 지출이 있는 경우, 그 금액을 상속재산에 포함 될 수 있습니다.
🏘️ 유사한 주택이란?
다음 조건을 모두 충족하는 주택. 이러한 주택이 둘 이상인 경우, 평가대상 주택과 유사한 주택이 둘 이상인 경우, 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 선택해야 합니다.
-
- 🔹 동일한 공동주택 단지 내에 있을 것
- 🔹 주택 전용면적이 100분의 5 이내일 것
- 🔹공동주택가격이 100분의 5 이내일것
📉 매매사례가액 등 시가가 없는 경우
공동주택가격(아파트), 개별주택가격(단독주택) 가격으로 평가합니다.
🏠 주택을 임대 준 경우
max [ 보충적평가액 , 임대보증금 환산액 ]
- 임대보증금 환산액 = 임대보증금+[1년간의 임대료** ÷ 기획재정부령으로 정하는 율(현재 12%)]
- **평가기준일이 속하는 월의 임대료 × 12월
💰저당권 등이 설정된 주택의 평가 특례
저당권 등이 설정된 주택의 경우 다음과 같이 평가합니다.
- max [시가, 보충적평가방법, 저당권 등이 설정된 재산의 담보하는 채권액]
- 동일한 재산이 다수의 채권( 전세금채권과 임차보증금 채권 포함)의 담보로 되어 있는 경우 그 재산이 담보하는 채권의 합계액으로 함 .
📊 이제 평가하러 가볼까요 !!
📝 당신의 세무사와 함께하세요!
더 자세한 상담이 필요하신가요? 3인 상속전문가의 합 70년 노하우로 복잡한 상속 문제를 해결하세요.
