상속 주택의 가격은 어떻게 결정되나요?
Q : 상속세를 신고하기 위해 인터넷으로 검색해보니 상속받은 주택을 평가해야 한다고 하는데 용어도 어렵고, 너무 복잡합니다. 주택의 가격은 어떻게 결정되는지 쉽게 설명해줬으면 합니다.
상속세는 재산의 가격이 얼마인지 아는 것에서 출발합니다.
상속세는 재산에 대한 과세이기 때문에 현금이 아닌 재산의 가치를 화폐로 표현하는 과정이 필요합니다.
일상에서 “이 아파트는 00억원이다”라고 말할 때 누군가는 그 아파트가 거래된 가격으로 말하고, 누군가는 그 아파트의 공시가격으로 말할 것입니다.
이처럼 같은 재산을 두고도 여러가지 방법으로 가격을 매길 수 있기 때문에 세법에서는 재산의 가격을 결정하는 방법을 정해놓았습니다. 재산 중에 가장 흔한 주택의 가격이 어떻게 결정되는지 알려드리겠습니다.
1순위는 상속받은 주택의 거래가격입니다.
상속받은 그 주택이 매매·경매 등을 통해 거래되었다면 그 거래가격을 주택의 가격으로 봅니다. 모든 거래를 보는 것은 아니고, 사망일 전 2년부터 사망일 후 15개월 사이에 이루어진 거래만 봅니다
매매·경매 외에도 감정, 공매 등을 통해 해당 주택의 가치를 평가한 적이 있으면 그 금액도 주택의 가격으로 볼 수 있습니다.
2순위는 유사한 주택의 거래가격입니다.
위 기간 내에 상속받은 주택이 거래된 적이 없다면 상속 주택과 유사한 주택이 거래된 가격을 상속 주택의 가격으로 봅니다.
유사한 주택 거래가격 조회 방법 : 홈택스 → 세금신고 → 상속세 → 신고도움 자료조회 →상속증여재산 평가하기
3순위는 공시가격입니다.
유사한 주택의 거래도 없는 경우 국토교통부장관 및 시장·군수 또는 구청장이 공시*하는 그 상속 주택의 공시가격을 주택의 가격으로 봅니다.
아파트 빌라 : 공동주택공시가격
단독주택 : 개별주택공시가격
어머니가 주택을 상속받아 계속 거주할 예정인데 상속세가 나오나요?
Q : 돌아가신 아버지 주택을 어머니가 물려받았는데 어머니가 그 집에 계속 사시겠다고 합니다. 물려받은 현금도 없고 집을 팔수도 없는데 이런 경우에도 상속세가 많이 나오면 어떻게 해야할지 걱정됩니다.
배우자가 상속받으면 상속세가 적게 나옵니다.
상속인 중 배우자가 있다면 누가 재산을 어떻게 상속받는지와 관계 없이 최소 5억원의 배우자 공제를 받을 수 있습니다. 즉, 배우자가 아무것도 받지 않아도 5억원을 공제 받을 수 있습니다.
그리고 배우자가 재산을 상속받으면 배우자가 실제 상속받은 만큼 공제됩니다. 배우자가 10억원을 받으면 배우자 공제는 10억원입니다.
만약 상속 주택 가격이 10억원 미만이면 누가 주택을 상속받더라도 상속세는 나오지 않지만, 상속 주택 가격이 10억원 이상이면 배우자가 상속을 받는 것이 공제액이 더 커집니다. 만약 12억원 주택을 배우자가 상속 받으면 12억원이 다 공제될 수 있지만, 자녀가 상속 받으면 10억원만 공제됩니다.
다만 , 배우자 상속공제는 한도가 있습니다.
총 상속재산 중 배우자의 법정상속지분을 초과할 수 없고, 최대 30억원까지 받을 수 있습니다. 배우자의 법정상속 지분은 자녀가 1명일 경우 60%(3/5), 2명일 경우 43%(3/7), 3명일 경우 33%(1/3)입니다.
법정상속지분 : 민법에서 정해놓은 상속인간 유산 배분 비율로, 상속인 간 동등하게 배분하고, 배우자는 0.5 가산(예: 배우자와 자녀2명, 1.5:1:1)
(예시) 아파트 가격 15억원(그 외 상속재산 없음), 상속인 : 배우자, 자녀1
• 아파트를 자녀가 상속시 : 10억원 공제(기본공제 5억원, 배우자공제 5억원)
• 아파트를 배우자가 상속시 : 14억원 공제 [기본공제 5억원, 배우자공제 9억원(Min(15억원×60%, 15억원))]
어머니가 상속받은 집에 자녀만 살면 세금이 나오나요?
Q : 배우자 공제를 많이 받기 위해 아버지의 주택을 어머니가 상속받기로 결정하고, 집안사정상 제가 그 집에 살기로 했습니다. 그런데 주변에서 가족의 주택에 무상으로 거주할 경우 세금이 나올수도 있다고 하는데 사실인가요
어머니의 집에 자녀만 사는 경우 증여세가 과세될 수 있습니다.
일반적으로 증여세는 재산을 직접 받았을 때만 과세되는 것으로 생각하기 쉬운데, 우회적으로 재산을 받은 경우에도 증여세가 과세될 수 있습니다. 이 사례의 경우에도 어머니로부터 직접적으로 금전을 받지는 않았지만, 세법 에서는 임대인에게 임대료를 지급하지 않는 것은 사실상 임대료 만큼을 증여받은 것과 같은 것으로 보고 있습니다.
다만, 5년 이상 무상 거주를 가정하면 무상으로 거주 중인 주택의 가격이 13억원 이하인 경우에는 증여세가 나오지 않습니다.
위에서 말한 증여세는 사실상 증여로 간주된 받지 않은 임대료가 5년간 1억원이 넘어야 과세되는데 임대료를 계산하는 계산식을 역산하면 주택의 가격이 13억원 이하일 경우 5년간 1억원을 넘지 않기 때문입니다.
또한, 소유자와 함께 사는 경우에도 증여세는 없습니다.
주택 가격이 13억원 이상이라 하더라도 주택 소유자와 함께 거주 중인 가족에게는 당연히 증여세가 과세되지않습니다. 위의 증여세는 고가의 부동산을 무상으로 임대하는 방법으로 재산을 이전하는 경우 과세하려는 목적이지, 함께 거주하는 가족에게까지 과세하려는 취지가 아니기 때문입니다
출처 : 국세청 – 상속증여세금상식
