상속주택 팔 때 주의할 세금 계산 방법!
부모님이 사망한 후 상속을 받게 되면 주택을 팔 때 상속인과 피상속인의 보유 기간을 합산하여 세율을 적용하는데, 이에 대해 알아보겠습니다.
1. 상속세 신고 과정
- 상속이 시작되면 상속개시일(사망일)로부터 6개월 이내에 상속세를 신고하고 납부해야 합니다.
- 신고 기한으로부터 9개월 이내에 세무서에서 상속세액을 결정하게 됩니다.
- 상속받은 주택은 계속 보유하거나 매도할 수 있으며, 각각의 경우 주의할 점이 있습니다.
2. 주택 양도시 세율 적용 방법
- 주택을 양도할 때는 양도일과 취득일에 따라 보유 기간을 계산하고, 양도차익을 계산하여 양도소득세를 납부합니다.
- 상속받은 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 발생하지 않는 이유는 양도금액과 취득금액이 같기 때문입니다.
- 상속 개시일까지의 금액에 대해서는 상속세를 납부하고, 이후의 차액에 대해서만 양도소득세를 납부합니다.
- 상속세 신고 기한 내에 양도가 진행되면 양도금액과 취득금액이 동일하여 양도차익이 없어 양도소득세가 ‘0‘이 됩니다.
3. 세율 적용 방식
- 상속세의 경우 일괄공제로 5억원을 받을 수 있으며, 배우자가 상속을 받는 경우 최소 5억원에서 최대 30억원까지 공제받을 수 있습니다.
- 상속 개시일 당시 세입자에게 임차 중인 주택의 전세보증금도 채무액으로 공제받을 수 있습니다.
- 상속은 피상속인의 재산을 통합해 과세하므로 상속세액이 클 수 있습니다. 상속인들은 상속 주택을 받은 뒤 단기간 내(상속개시일로부터 2년이 지나기 전)에 양도하는 경우 상속세와 양도세를 비교하여 적은 세금과 세율을 선택할 수 있습니다.
4. 상속 주택 양도시 세금 절약 방법
- 주택 양도시 보유 기간이 2년 이내일 경우 60% 단일세율(지방소득세 6% 별도)이 적용됩니다.
- 하지만 상속 주택을 양도하는 경우 보유 기간을 피상속인의 기간과 상속 개시 후 상속인의 기간을 합산하여 세율을 적용합니다.
- 따라서 상속 주택을 상속 후 단기간에 양도하는 경우 높은 세율(60% 또는 70%)을 적용받지 않아 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
5. 일시적 2주택 적용 가능
- 종전 주택이 있는 경우라도 일시적 2주택을 적용해 일반 주택을 먼저 매도하면 비과세를 적용받을 수 있습니다.
- 다만, 상속 주택에 대해 1가구 1주택의 비과세 요건을 적용하려면 거주 요건을 충족해야 합니다.
- 상속 개시 시점에 상속 주택이 조정대상지역 내 주택이라면 거주 요건과 장기보유공제를 위한 보유 시점을 유의해야 합니다.
- 또한 상속세 신고금액보다 높은 금액으로 매도될 경우 상속세 결정세액이 증가하므로 세금 처리에 주의해야 합니다.
상속 주택을 양도할 때 세금을 효과적으로 절약하려면 위의 내용을 잘 파악하고 합리적인 선택을 해야 합니다. 세금에 대한 이해와 세무 전문가와의 상담이 필요하다면 언제든 도움을 받으세요!
