아파트 저가 직거래 기획조사와 대응방법

아파트 저가 직거래  기획조사 착수

글 : 2022.11.17

□ 국토교통부는 공인중개사를 통하지 않고 직거래 방식으로 이뤄지는 부동산 거래행위 중 편법증여, 명의신탁 등이 의심되는 불법 거래행위를 집중적으로 단속하기 위하여 3차례에 걸쳐 전국 아파트 이상 고･저가 직거래에 대한 고강도 기획조사에 착수한다고 

ㅇ 최근 전국 아파트 거래에서 직거래가 차지하는 비율이 빠르게 증가하여 ’22년 9월에는 최고점(17.8%)에 이르면서, 특수관계인 간(부모-자식, 법인-대표 등) 증여세 등 세금을 회피할 목적으로 아파트를 시세보다 현저히 낮은 가격에 직거래하는 등 이상동향이 지속 확인

(신고일 기준, 분양권･입주권 포함)

□ 국토교통부는 연간 100만여 건(’21년 기준)에 이르는 주택 거래신고 내용에 대하여 상시 모니터링을 통해 이상 부동산 거래를 분석하여 불법행위가 의심되는 직거래 사례에 대해서는 직접 실거래조사를 하거나 지자체와 협업하여 조사해오고 있음.

□ 이번 기획조사는 지속적인 직거래 증가 추세를 감안하여 전국의 아파트 거래 중 ’21.1월부터 ’23.6월 신고분까지를 대상으로 진행되며, 특히 특수관계인 간 이상 고･저가 직거래를 집중적으로 점검할 계획임.

ㅇ 조사는 총 3차에 걸쳐 단계별로 시행되며, 조사결과가 나오는 대로 발표와 함께 편법증여, 명의신탁 등 위법의심행위에 대해서는 국세청･경찰청･지자체 등 관계기관에 통보하여 엄중 조치할 방침이다.

* 중개거래도 당해 지역에 위치하지 않은 중개사사무소를 통한 과도한 고·저가 계약은 조사대상에 포함

□ 남영우 토지정책관은“모든 고･저가 직거래를 불법 거래라고 단정할 수는 없으나, 시세보다 현저히 낮은 가격으로 거래되는 경우 편법증여나 명의신탁의 수단으로 활용되었을 가능성이 있다”면서,

ㅇ“거래 침체 속에서 시세를 왜곡하여 시장 불안을 초래하는 등 부작용도 우려된다는 점에서, 이번 조사를 통해 위법행위가 적발될 경우 엄중 조치하여 투명한 거래질서를 확립해나가겠다”라고 강조 함 

아파트 저가거래를 통한  증여세 절세 방법

예 ) 부모가 자녀에게  11억원 하는 주택을  자녀에게 6억에  양도하는 경우 

부모 (양도세 납세의무 )

부당행위 계산 부인 해당여부 :   시가와 대가의 차( 5억)  >   ( 시가 *5%   또는  3억 ) 

양도세 계산  :  양도금액을 11억으로 보고  양도세 계산 

자녀 ( 증여세 납세의무 ) 

시가 – 대가   :   3억 이상이거나  시가의 30 %  를   벗어 난다면    증여에 해당 

증여에 해당 여부 :   5 ( 11-6  )  –    min ( 11억의 30%  인  3.3억 ,   3억 )   =  2억 

자녀 ( 취득세 ) 

취득세 과세 표준 :  6억 

2023년 1.1일 부터는  11억원임 ( 부당해위계산 적용되는 경우 시가인정액 )  

저가 양수도 결과 

양도세 : 타인에게 양도한 것과 같음 ( 1세대 1주택이라면 비과세 ) 

증여세 : 3억을  세부담 없이 증여 

취득세 :  저가( 6억)으로 과세됨 

아파트 저가 양도  조사할 내용과  대응 

1.자금흐름 조사  

양수도 대금이 정확히 이전 되었나 ?  

시가 판단을 제대로 했나 ? 

취득 자금을 은행권이 아닌 다른 사람의 차입이었다면 ,  이자를  제때  지급했나 ? 

2. 소득조사 

매매 대금이   자신의 소득으로  생긴 금액이며  이 금액으로 매매 대금을 지급했나 ? 

그 소득금액은  세금을 납부한 소득인가  ?