아파트 지분 증여시 신축주택 양도소득세 과세특례(감면) 적용

안녕하세요.

오늘은 양도소득세 과세특례 적용대상이 되는 아파트의 지분을 배우자에게 증여시 증여받은 배우자에 대해서도 신축주택 과세특례가 적용되는지에 대해서 알아볼까 합니다.

 

먼저 관련 조문은 아래와 같습니다.

 

조특법 제99조의2 [신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례]

 

① 거주자 또는 비거주자가 대통령령으로 정하는 신축주택, 미분양주택 또는 1세대 1주택자의 주택으로서 취득가액이 6억원 이하이거나 주택의 연면적(공동주택의 경우에는 전용면적)이 85제곱미터 이하인 주택을 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지 「주택법」 제54조에 따라 주택을 공급하는 사업주체 등 대통령령으로 정하는 자와 최초로 매매계약을 체결하여 그 계약에 따라 취득(2013년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우를 포함한다)한 경우에 해당 주택을 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 양도소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제한다.

 

조특법 제99조의3 [신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례]

 

① 거주자(주택건설사업자는 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 고려하여 부동산 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역 외의 지역에 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 신축주택(그 주택에 딸린 토지로서 해당 건물 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도하는 경우에는 그 신축주택을 취득한 날부터 양도일까지 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 빼며, 해당 신축주택을 취득한 날부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 그 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 다만, 해당 신축주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가 주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

 

  1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우: 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(「주택법」에 따른 주택조합 또는 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택은 제외한다.

 

  1. 자기가 건설한 신축주택(「주택법」에 따른 주택조합 또는 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업조합을 통하여 대통령령으로 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우: 신축주택취득기간에 사용승인 또는 사용검사(임시 사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택

 

위 과세특례의 내용은 당시 주택 경기가 침체되어 있는 상황에서 양도소득세에 대한 혜택을 주어 미분양을 방지하는 등의 목적으로 신설되었던 조항입니다.

대표적으로 위례에 소재하는 아파트를 분양받은 분들이 위 과세특례에 해당하는 경우가 많습니다.

 

위에 해당하는 주택을 양도하는 경우 다주택자 중과세 적용을 받지도 않고, 1세대1주택 고가주택에 해당하는 경우에는 9억원 비과세와 감면을 동시에 적용받을 수 있습니다. 당시의 분양가와 현 시세, 중과제외 등을 고려하면 실로 어마어마한 혜택이 아닐 수 없습니다.

 

실제로 위례에 소재한 아파트들에 대한 양도소득세 신고를 많이 진행했었는데, 과세특례를 적용받지 못하는 경우에 비해서 그 세금혜택이 상당했었습니다.

 

그런데….

위 아파트를 분양받은 후 분양권 상태에서 혹은 보존등기 이후에 보유하다가 아파트의 지분 일부를 배우자 등에게 증여한 경우가 있습니다. 아파트를 공동명의로 보유하는 것이 유리하다는 일반적인 얘기들을 듣거나 다른 이유들로 그렇게 하였을 텐데요

 

문제는….

이 과세특례 아파트를 증여할 경우 증여로 취득한 사람은 위 과세특례를 적용받을 수 없게 됩니다. 상속으로 취득한 경우도 마찬가지입니다.

 

위 법조문을 자세히 보면 과세특례를 적용받는 사람은 ‘주택건설업자와 최로로 매매계약을 체결한 자’로 되어 있습니다. 증여나 상속으로 취득하는 경우 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결한 것이 아니기 때문에 위 과세특례를 적용받을 수 없는 것입니다.

 

당초에 위례에 소재하는 과세특례 아파트를 분양받아 배우자에게 분양권 50% 지분을 증여한 후 최근에 이 아파트를 양도한 사례에 대해 양도소득세 신고를 진행한 적이 있습니다. 증여받은 배우자는 과세특례를 적용받지 못함으로써 최초 분양자인 남편의 경우에 비해 상당히 많은 세금을 납부할 수 밖에 없었습니다.

 

이미 지분을 증여하신 경우라면 차후에 양도시에 이 부분을 주의하셔야 할 것이며, 최근의 보유세 부담 등으로 지분 증여를 고민하고 계시다면 증여에 따른 혜택과 비용을 고려하여 증여 여부를 판단하여야 할 것으로 보여집니다.

 

관련 예규 및 판례를 아래에 올려 드립니다.

 

○ 서면4팀-63 (2005.01.07.)

조세특례제한법 제99조의3의 규정에 해당하는 신축주택을 취득일부터 5년 이내에 양도하는 경우에는 양도소득세를 100%로 감면받을 수 있는 것이며, 감면받은 세액의 100분의 20에 상당하는 금액에 대하여는 농어촌특별세로 납부하여야 함. 이경우 분양권(지분 포함)을 매입(증여 포함)하여 취득한 신축주택에 대하여는 동 규정의 감면혜택을 받을 수 없는 것임.

 

○ 서면법령해석재산2016-5311 (2017.05.01.)

조특법 제99조의2에 따른 신축주택을 분양받은 거주자가 분양권 상태에서 해당 신축주택의 지분 2분의 1을 배우자에게 증여하여 신축주택을 공동으로 취득하는 경우 배우자에게 증여한 지분 2분의 1은 과세특례 대상에 해당하지 아니함.

 

○ 조심2019중1175 (2019.06.21.)

「조세특례제한법」 제99조의2 제1항은 「주택법」 제54조에 따라 주택을 공급하는 사업주택 등과 최초로 매매계약을 체결한 자가 취득한 신축주택을 감면대상으로 규정하고 있으나, 이 건의 경우 ◇◇◇◇◇◇◇와 최초로 매매계약을 체결한 자는 청구인이 아닌 배우자이므로 처분청이 위 규정의 적용을 배제하고 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨.