오피스텔 넌 누구냐 ? (건축법, 양도세, 재산세, 취득세 , 종부세 ,주택법 청약 )
건축법에서 오피스텔
오피스텔은 업무시설에 해당됩니다. 주거용 오피스텔로 별도로 구분하지 않고 있습니다.「건축법 시행령」 제3조의5 및 별표1
다만 소형 오피스텔의 경우 난방등을 할수 있고, “사무구획별 전용면적이 120제곱미터를 초과하는 경우 온돌ㆍ온수온돌 또는 전열기 등을 사용한 바닥난방을 설치하지 아니할 것 (시행규칙 오피스텔 건축기준)” 되어 있어 편의상 구분으로 보입니다.
양도세에서 오피스텔
양도세에서 오피스텔은 실제 사용 용도에 따라 판단합니다. 주거로 사용하면 주택으로 봅니다.
주택으로 사용하는 오피스텔이 하나 있는 상태에서 다른 주택을 비과세로 신고 할때 세무서 입장에서는 만약 오피스텔이 주거용으로 사용하고 있다는 것을 확인하며 징수할 세액이 큽니다. 그 때 조사가 많이 이루어 집니다. 세무서에서 어떻게 확인 할까요 ? 세입자의 주소 전입을 가장 먼저 확인하게 됩니다. 그 외에 관리사무소의 차량출입증 발급, 전기 가스 사용량, 탐문등으로 이루어 집니다.
반대로 오피스텔을 하나 가지고 있는데, 주인이든 세입자이든 거주로 사용하고 1세대 1주택 요건을 만족하는 경우 비과세 됩니다. 주택의 입증은 가장먼저 세대 전입여부 , 인터넷 사용, 전기 가스 사용, 확인서등 주택으로 사용했음을 입증하면 됩니다.
재산세에서 오피스텔
재산세에서 오피스텔은 실제 사용여부에 따라 주택 또는 업무시설로 재산세를 부과합니다. 종부세 및 취득세 부과도 재산세 과세 내역을 참고로 하기 때문에 매우 중요한 기본 자료입니다.
시,군,구청은 오피스텔이 주택으로 사용하는지 어떻게 알까요
민특법 따른 주택임대사업으로 신청하는 오피스텔, 본인의 사용용도 변경등에 따른 경우 등 주택으로 봅니다. 그 외에는 불법건축물 조사를 통해서 주택여부를 확인합니다. 그외에는 건축물 대장상의 내용에 따라 재산세를 부과 하고 있습니다.
참고 ) 한눈에 보는 재산세
취득세에서 오피스텔
최초로 분양받는 경우 다른 소유주택의 조정지역 여부 , 주택수 여부에 상관없이 업무시설이기 때문에 4.6%입니다. 향후 주택으로 사용계획이 있다하더라도 따지지 않습니다.
만약 오피스텔을 주거로 사용하고 있는 상태에서 조정지역에서 주택을 취득하는 경우는 어떻게 될까요 ? 원칙적으로 취득세 중과에 해당됩니다. 주택으로 사용되는 오피스텔도(지법 제13조의 3 ) 주택수에 포함되기 때문입니다. 실무상 이때는 오피스텔의 여부를 재산세 과세대장에서 주택으로 사용하고 있는지 확인합니다. 국세청에서 조사하는 것처럼 하지는 않는것 같습니다.(이 부분은 약간 주관적 임) , 재산세 과세대장에 나의 오피스텔이 어떠한 상태에 있는지는 구청이나 위텍스에서 확인 할수 있습니다.
참고 ) 주택의 취득세
종부세에서 오피스텔
종부세에서 오피스텔은 재산세 과세 대장상에 주택으로 과세하는냐 업무시설로 과세하느냐에 달려 있습니다. 주택으로 보는 경우 종부세 과세 대상에 해당 됩니다. 종부세는 재산세 과세 대장을 가져와 과세하기 때문입니다.
주택법 청약에서 오피스텔
주택청약시의 오피스텔은 건축법 제2조 및 동시행령[별표1]에서 업무시설(오피스텔)로 분류되며 주택법 제2조 및 동시행령 4조에 의해 준주택에 해당 됩니다. 주거용, 업무용 구분 없이 무주택으로 간주되어 청약이 가능합니다.
그러나 공공분양의 경우 특별분양 또는 60제곱미터이하 분양시에는 오피스텔이 자산보유기준에는 포함되므로 오피스텔을 포함하여 기준이하이어야 청약이 가능합니다.
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