■ 이축권
이축권의 정의
이축권이란 개발제한구역 내에 소재한 주택이 수용 등에 의하여 철거된 경우 다른 개발제한구역 내에 건축물을 옮겨 지을 수 있는 권리를 말합니다.
자금 사정상 새 집을 지을 수 없는 원주민에게 이축권이 주어지는 경우를 감안하여, 1회에 한하여 제3자 전매도 허용하고 있습니다. 따라서 매매 시에는 반드시 최초이축권자인지 확인하여야 하며, 매입하고자 하는 토지가 건축법 등 관계법령에 적합하여 대지로 지목변경이 가능한지 여부도 확인하여야 한다.
● 이축권이 발생하는 경우
주택을 신축할 수 있는 이축권이 발생하는 경우는 다음과 같은 두 가지가 있습니다. 취락지구로 이축하는 경우에는 기간제한의 규정이 없습니다. 다만, 자기소유의 토지로 이축해 가는 경우에는 2009년 법령이 개정되면서 6개월이라는 기간제한이 주어졌다.
① 기존 주택이 공익사업으로 인한 수용 또는 재해로 인하여 더 이상 거주할 수 없게 된 경우로서 그 기존 주택의 소유자(공익사업의 시행으로 인한 경우에는 보상금을 모두 지급받은 날 현재의 소유자를 말한다)가 철거일 또는 재해를 입은 날로부터 6개월 이내에 자기 소유의 토지 중 입지기준을 충족하는 곳에 신축하는 경우
② 개발제한구역 지정 이전부터 건축되어 있는 주택 또는 개발제한구역 지정 이전부터 다른 사람 소유의 토지에 건축되어 있는 주택으로서 토지소유자의 동의를 받지 못하여 증축 또는 개축할 수 없는 주택을 취락지구에 신축하는 경우
● 공공이축권
① 공공이축권이란? : 공익사업의 시행으로 인해 건축물이 수용되는 경우에 발생하는 이축권입니다. 수용되는 건축물이 주택인 경우에는 그린벨트 내 본인토지로 이축이 가능합니다.
● 일반이축권
위의 이축권 발생 경우중 두번째항에 의하여 기존의 주택을 취락지구로 이전하여 신축하고자 하는 경우에 발생합니다. 대개 개발제한구역 지정일 이전부터 타인의 토지 위에 주택을 지어 살고 있다가 재산권행사를 위해 토지소유주가 철거를 요구함에 따라 주택을 옮겨야 하는 경우에 발생합니다. 공공이축권과의 차이점은 반드시 그린벨트 내 취락지구로 이전해야 한다는 점이다. 따라서 일반이축권은 반드시 해당 시군에 활용할 수 있는 취락지구, 기왕이면 입지가 좋은 취락지구가 있어야 제값을 받을수가 있습니다.
현행 법령상 개발제한구역 내 공익사업의 시행으로 기존 주택이 철거되는 경우 거주 여부와 관계없이 철거 당시 주택을 소유한 자에 해당하면 개발제한구역 내 취락지구 외 자기 소유 토지로 신축하는 행위가 허용된다. 그러나 같은 공익사업이라도 개발제한구역이 해제된 이후 주택이 철거되는 경우에는 개발제한구역 내 자기 소유토지로 이축할 수 없습니다.
이에 따라 공익사업 시행으로 주택이 철거되어 다른 지역으로 이주해야 하는 상황은 동일함에도 개발제한구역 해제 여부에 따라 개발제한구역 내 이축 허용 여부가 달라지고 있는 경우가 있죠 .
이에 법률 개정안이 제기되어, 이러한 경우에도 이축권 허용을 추진하고 있습니다.
■ 이축권세금문제
97-163-14 [이축권취득비용]
이축권을 유상으로 취득한 후 이를 근거로 건축물을 신축하여 양도한 경우에는 이축권의 취득에 실지 소요된 비용은 해당 건축물의 취득가액으로 필요경비에 산입된다.
사전법령해석재산2018-379(2018.06.29)
[제목]
건물 양도가액에 포함된 이축권 가액의 소득 구분
[요약]
이축권의 발생은 철거 당시 해당 건물의 소유자(양수인)에 한하므로 철거 전 건물과 함께 양도한 이축권 명목의 가액에서 발생한 소득은 “양도소득”에 해당한다.
2020년 1월 1일 이후 양도하는 분부터는 다음과 같이 변경됩니다.
부동산과 함께 양도하는 이축권 양도세는 양도소득으로 과세하되, 이축권 가액을 별도로 평가하여 구분신고하는 경우에는 기타소득과 양도소득으로 구분하여 과세 합니다.
