안녕하세요.
임대사업자 등록하여 주택을 임대하고 계신 분들이라면 최근에 보증보험 가입과 관련한 문자를 받으셨을 텐데요.
국토교통부 홈페이지에 있는 안내문을 아래에 올려드리니 참고하시기 바랍니다.
한편, 보증보험 가입 문제는 최근에 논란이 많아 어떤 식으로든지 개정이 될 수도 있을 것 같으니, 실제로 가입하실 경우 그 시점의 가입대상 등을 다시한번 더 확인해 보실 필요가 있어 보입니다.
[ 등록임대주택의 임대보증금 보증 가입 안내 ]
1. 근거 법령
ㅇ 민간임대주택에 관한 특별법 제49조 및 같은 법 시행령 제38조~제40조
2. 가입 대상 : 법 부칙<제17482호, 2020.8.18.> 제4조
ㅇ (’20.8.18. 전 등록주택) 21년 8월 18일 이후 체결하는 임대차계약부터 적용
* 건설임대주택, 분양주택 전부 우선공급 받아 임대하는 매입임대주택, 동일 주택단지 100호 이상 매입임대주택은 해당 없음(종전부터 보증가입 대상)
ㅇ (’20.8.18. 이후 신규 등록주택) 등록 즉시 보증가입 의무 발생
3. 보증대상금액 : 법 제49조 제2항, 제3항
ㅇ (원칙) 임대보증금 전액
ㅇ (예외) 법정 요건(아래 3가지 요건) 충족 시 일부금액*만 보증가입대상이 됨
– 일부 대상금액 = (담보권 설정금액 + 임대보증금) – 주택가격의 60%
① 근저당권이 세대별로 분리된 경우(근저당권이 주택단지에 설정된 경우에는 근저당권의 공동담보를 해제하고, 채권최고액을 감액하는 근저당권 변경등기의 방법으로 할 수 있다)
② 임대사업자가 보증금보다 선순위인 제한물권(다만, 제1항에 따라 세대별 분리된 근저당권은 제외한다), 압류ㆍ가압류ㆍ가처분 등을 해소한 경우
③ 임차인이 전세권설정을 요구하고 임대사업자가 이에 동의하여 전세권이 설정된 경우
☞ 대상금액이 0 이하인 경우 가입하지 않아도 됨
4. 보증가입 요건 : 보증회사의 규정
① 해당 임대주택의 압류, 가압류 및 가처분 등 말소
② 선순위채권 있는 경우, 주택가격 대비 선순위채권 비율 60% 이내
* 선순위채권비율 = (선순위채권)/주택가격*100
③ 부채비율이 100% 이내
* 부채비율 = [(선순위채권+임대보증금)/주택가격]*100
5. 가입방법
ㅇ 보증회사(주택도시보증공사, SGI서울보증 등 2곳) 지점에 방문하여 가입
– 가입 안내: HUG 주택도시보증공사(www.khug.or.kr, ☎ 1566-9009), SGI서울보증(www.sgic.co.kr, ☎ 1670-7000)
6. 보증기간 및 보증수수료율 : 보증회사의 규정
ㅇ 주택도시보증공사(HUG)
– (보증기간) 보증서 발급일부터 1년 (1년마다 갱신)
– (보증료율) ① 법인: 부채비율, 신용도 따라 연 0.073 ∼ 1.590%
② 개인: 부채비율, 신용도 따라 연 0.099 ∼ 0.876%
* 단독·다가구주택은 위의 보증료율에 30% 할증
** COVID-19 극복을 위해 ’21년말까지 보증수수료를 최대 70%까지 할인
ㅇ SGI서울보증
– (보증기간) ① 단지별 가입 : 보증 의무가입기간 또는 연 단위
② 세대별 가입 : 임대차계약기간
– (보증료율) ① 공공지원: 연 0.026∼1.046%
(보험계약자 등급, 주택도시기금율, 임대보증금율에 따라 차등)
② 非공공지원: 연 0.262∼1.046%(보험계약자 등급별 차등)
7. 보증수수료 납부 : 시행령 제40조
ㅇ 임대사업자는 보증수수료의 75%, 임차인은 25%를 부담
ㅇ 보증수수료는 임대사업자가 납부하며, 임차인이 부담하는 보증수수료는 임대료에 포함하여 징수
8. 보험가입 후 신고절차
ㅇ 임대차계약 체결 후 3개월 내 보험증서를 첨부하여 임대차계약 신고
– 보증가입 지연 및 거절되어도 임대차계약은 기한 내 신고 필요
ㅇ 일부보증 및 가입 비대상의 경우 임대차계약 신고 시 증빙 필요
