자녀에게 주택을 증여후 5년이내 매매하는 경우 세금계산은 ?
글 :2021.1.10 수정 : 2023. 8.1
이경우 양도세액은 1과 2중 중 큰 금액으로 계산한다.
1. 부모님이 양도 했을 것이라고 가정한 후 양도세 ( 이월과세라고 함 )
- 양도시 매매 가액 : 매매금액
- 취득시 매수 가액 : 부모의 취득가액
- 장기보유특별공제 : 부모가 취득한 시기
- 세율 적용시 보유기간 : 부모가 취득한 시기
한편 증여 받은 경우 납부한 세액은 필요경비로 인정된다.
2. 자녀가 양도하는 경우 ( 이월과세 미적용시 )
- 양도시 매매 가액 : 매매금액
- 취득시 매수 가액 : 자녀의 증여취득가액
- 장기보유특별공제 : 자녀가 취득한 시기
- 세율 적용시 보유기간 : 자녀가 취득한 시기
즉 비교하여 큰 세액으로 과세한다는 것이다.
관련 법령
소득세법 제97조의 2 [ 배우자 및 직계존비속 이월과세 , 양도소득의 필요경비 계산 특례]
① 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 이혼 포함 , 사망제외) 또는 직계존비속으로부터 증여받은
1) 토지 및 건물
2) 부동산을 취득할수 있는 권리
3) 이용권 회원권의
양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 취득가액은 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 금액으로 한다.
이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 필요경비에 산입한다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.
1. 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우.
2. 1세대 1 주택 양도에 해당하게 되는 경우.[1세대요건 만족하는 고가주택을 포함한다]
가. 1세대 1주택
나. 대체 취득 , 상속, 동거봉양, 혼인등으로 인하여 일시적으로 2주택이 된 경우
3. 제1항을 적용하여 계산한 양도소득 결정세액이 제1항을 적용하지 아니하고 계산한 양도소득 결정세액보다 적은 경우 (비교해서 큰 것으로)
③ 제1항에서 규정하는 연수는 등기부에 기재된 소유기간에 따른다.
소득세법 104조 배우자등 이월과세 적용시 양도소득세 세율
② 양도세율 적용시 기간의 계산은 해당 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득일로 본다.
1. 상속받은 자산은 피상속인이 그 자산을 취득한 날
2. 배우자 및 직계존비속에 증여후 5년이내 양도하는 자산이 이월과세에 해당하는 경우 그 자산은 증여자가 그 자산을 취득한 날
소득세법 95조 배우자등 이월과세 적용시 장기보유 특별공제 적용
④ 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 계산한다.
