종합부동산세 합산배제 임대주택 요약

종합부동산세 합산배제 임대주택 [종부령3조]

글 : 2021. 1.1

① 합산배제 임대주택이란

임대사업자로서 과세기준일 6월 1일  현재 사업자등록 한 자가 과세기준일 현재 임대(1,2,3호, 5,6,7 ,8호까지의 주택)하거나 소유(4호의 주택)하고 있는 다음 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다.

이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가  합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

1. 건설임대주택

민간건설임대주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택.
다만, 민간건설 임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일  임대사업자 등록과 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록등”이라 한다)을 한 주택으로 한정한다.

가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것

나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것.

다. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

 

임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항 및 「공공주택 특별법 시행령」 제44조 제3항에 따라 정한 기준을 준용한다.

 

 

2. 매입임대주택

민간매입임대주택경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.

가. 공시가격이 6억원,  수도권밖는 3억원 이하일 것

나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

다. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

 

 

3. 2005 년 1월 5일 임대주택

임대사업자가 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택

가. 국민주택 규모 이하로서 2005년도 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것

나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

 

4. 건설임대주택 + 2년동안 미 임대주택

민간건설임대주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택

가. 전용면적이 149제곱미터 이하일 것

나. 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일 현재의 공시가격이 6억원 이하일 것

다. 사용승인을 받은 날 또는 「주택법」 제49조에 따른 사용검사 후 사용검사필증을 받은 날부터 과세기준일 현재까지의 기간 동안 임대된 사실이 없고, 그 임대되지 아니한 기간이 2년 이내일 것.

 

 

5.부동산투자회사  부동산 간접투자회사 소유 주택

「부동산투자회사법」 따른 부동산투자회사 또는 「간접투자자산 운용업법」 부동산간접투자기구가 2008년 1월 1일부터 2008년 12월 31일까지 취득 및 임대하는 매입임대주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 5호 이상인 경우의 그 주택.

가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2008년도 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것.

나. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

다. 수도권 밖의 지역에 위치할 것

 

6. 08년 6.11~09.6.30일까지 미분양매입임대주택


가목부터 다목까지의 요건을 갖춘
 5호 이상미분양주택
으로  2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택.

 

가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날  또는  합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것.

다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 주택은 제외한다.

1) 2020년 7월 11일 이후 종전의  단기민간임대주택(2020.10.07 신설)

2) 2020년 7월 11일 이후 종전의 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택

3) 종전의  단기민간임대주택으로서 2020년 7월 11일 이후  장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택(2020.10.07 신설)

 

나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

 

다. 수도권 밖의 지역에 위치할 것

 

라. 해당 주택을 보유한 납세의무자가 합산배제 신고와 함께 시장·군수 또는 구청장이 발행한 미분양주택 확인서 사본 및 미분양주택 매입 시의 매매계약서 사본을 제출할 것.

 

7. 건설임대주택중 장기일반 민간임대주택

건설임대주택 중 장기일반민간임대주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택.

다만, 종전의 건설임대주택 중 단기민간임대주택으로서 2020년 7월 11일 이후  장기일반민간임대주택으로 변경신고한 주택은 제외한다.

가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것.

나. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것.

다. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것.

 

 

8.매입임대주택 중 장기일반민간임대주택

매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목  1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택.

다만, 나목 1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.

 

가. 적용요건(2020.10.07 개정)

1) 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하일 것

2) 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것.

3) 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것.

나. 제외되는 주택(2020.10.07 개정)

1) 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득(제7항 제2호(상속) 또는 제7호(재건축)에 따라 임대기간이 합산되는 경우의 취득은 제외한다)한 조정대상지역에 있는 장기일반민간임대주택

[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]

2) 법인 또는 법인으로 보는 단체가 조정대상지역의 공고가 있은 날(이미 공고된 조정대상지역의 경우 2020년 6월 17일을 말한다)이 지난 후에 사업자등록등을 신청(임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함하며, 제7항 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우는 멸실된 주택에 대한 신청을 말한다)한 조정대상지역에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택

3) 2020년 7월 11일 이후 종전의  장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택(2020.10.07 신설)

4) 종전의  단기민간임대주택으로서 2020년 7월 11일 이후  장기일반민간임대주택으로 변경신고한 주택(2020.10.07 신설)

 

②다가구 임대주택”이란 임대사업자로서 사업자등록을 한 자가 임대하는 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 따른 다가구주택(이하 이 조에서 “다가구주택”이라 한다)을 말한다.

 

③ 삭제

 

④ 삭제

 

⑤ 제1항 제1호, 제6호 및 제7호를 적용할 때 임대주택의 수는 같은 특별시ㆍ광역시 또는 도에 소재하는 주택별로 각각 합산하여 계산한다.

 

⑥ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 다가구주택은「지방세법 시행령」제112조에 따른 1구를 1호의 주택으로 본다.

 

의무임대기간의 계산

 

⑦ 제1항을 적용할 때 합산배제 임대주택의 임대기간의 계산은 다음 각 호에 따른다.

1.임대기간은 주택의 임대를 개시한 날

2. 상속으로 인하여 피상속인의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 당해 피상속인의 임대기간을 상속인의 임대기간에 합산한다.

3.  “합병법인등”이  “피합병법인등”의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 당해 피합병법인등의 임대기간을 합병법인등의 임대기간에 합산한다.

4. 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간이 2년 이내인 경우에는 계속 임대하는 것으로 본다.

5. 다음 각 목의 사유로 의무임대기간 요건을 충족하지 못하게 되는 때에는  계속 임대하는 것으로 본다.

가. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 이나 그 밖의 법률에 따른 협의 매수 또는 수용

나. 건설임대주택으로서 「공공주택 특별법 시행령」 따른 임차인에 대한 분양전환.

다. 천재·지변, 그 밖에 이에 준하는 사유의 발생

6. 건설임대주택은  사용승인을 받은 날 또는  사용검사 후 사용검사필증을 받은 날부터  임대의무기간의 종료일까지의 기간동안은 계속 임대하는 것으로 본다.

7. 재개발사업·재건축사업 또는 소규모주택정비사업에 따라 당초의 합산배제 임대주택이 멸실되어 새로운 주택을 취득하게 된 경우에는 멸실된 주택의 임대기간과 새로 취득한 주택의 임대기간을 합산한다. 이 경우 새로 취득한 주택의 준공일부터 6개월 이내에 임대를 개시해야 한다.

7의2. 「주택법」에 따른 리모델링을 하는 경우에는 해당 주택의 같은 법에 따른 허가일 또는 사업계획승인일 전의 임대기간과 준공일 후의 임대기간을 합산한다. 이 경우 준공일부터 6개월 이내에 임대를 개시해야 한다.

8. 생략

⑧ 임대료등 요건을 충족하지 않게 된 때에는 해당 과세연도를 포함하여 연속하는 2개 과세연도까지는 합산배제 임대주택에서 제외한다.

 

⑨ 임대주택 합산배제 신고서에 따라 신고하여야 한다. 다만, 최초의 합산배제 신고를 한 연도의 다음 연도부터는 그 신고한 내용 중  변동이 없는 경우에는 신고하지 아니할 수 있다.

 

⑩ 주택이 멸실된 후에 최초로 도래하는 과세기준일이 속하는 과세연도에 일정  서류를 관할세무서장에게 제출해야 한다.