[ 주택시장 안정을 위한 관리방안 2020.6.17 대책 ] 1. 자금조달계획서 확대 등 과열지역에 대한 대책

1. 과열지역에 투기수요 유입 차단

 

(1) 조정대상지역 및 투기과열지구 지정

 

□ 최근 주택가격 급등세를 보이는 경기, 인천, 대전, 청주에 대해서 조정대상지역투기과열지구 추가 지정

 

ㅇ (조정대상지역) 최근 주택시장 상승이 지속되고 있는 경기, 인천, 대전, 청주 중 일부지역제외지역조정대상지역으로 지정

 

* 수도권 일부 자연보전권역·접경지역 및 청주 일부 읍·면 지역 제외

 

ㅇ (투기과열지구) ➊조정대상지역 지정 후에도 과열지속되고 있거나, ➋규제지역과열심각한 지역 중 경기 10개 지역, 인천 3개 지역, 대전 4개 지역투기과열지구지정

 

□ (적용시기) 6.19(금) 일자로 지정 및 효력 발생

 

조정대상지역·투기과열지구 지정 현황표 (20.6.19 기준)

 

투기과열지구 ( 48개 ) 조정대상지역 ( 69개 )
서울 전 지역

(’17.8.3)

전 지역

(’16.11.3)

경기 과천(’17.8.3),
성남분당(’17.9.6),
광명, 하남(’18.8.28),수원, 성남수정, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 동탄2(’20.6.19)
과천, 성남, 하남, 동탄2(’16.11.3), 광명(’17.6.19),
구리, 안양동안, 광교지구(’18.8.28), 수원팔달, 용인수지‧기흥(’18.12.31),수원영통·권선·장안, 안양만안, 의왕(‘20.2.21)고양, 남양주주1), 화성, 군포, 안성주2), 부천, 안산, 시흥, 용인처인주3), 오산, 평택, 광주주4), 양주, 의정부(’20.6.19)
인천 연수, 남동, 서(’20.6.19) 중, 동, 미추홀, 연수, 남동, 부평, 계양, 서(’20.6.19)
대전 동, 중, 서, 유성(’20.6.19) 동, 중, 서, 유성, 대덕(’20.6.19)
대구 대구수성(’17.9.6)
세종 세종(’17.8.3) 세종(’16.11.3)
충북 청주주5)(’20.6.19)

주1) 화도읍, 수동면 및 조안면 제외
주2) 일죽면, 죽산면 죽산리ㆍ용설리ㆍ장계리ㆍ매산리ㆍ장릉리ㆍ장원리ㆍ두현리 및 삼죽면 용월리ㆍ덕산리ㆍ율곡리ㆍ내장리ㆍ배태리 제외
주3) 포곡읍, 모현면, 백암면, 양지면 및 원삼면 가재월리ㆍ사암리ㆍ미평리ㆍ좌항리ㆍ맹리ㆍ두창리 제외
주4) 초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴촌면, 남종면 및 남한산성면 제외
주5) 낭성면, 미원면, 가덕면, 남일면, 문의면, 남이면, 현도면, 강내면, 옥산면, 내수읍 및 북이면 제외

 

 

이번 대책 전 조정대상지역  투기 과열지구 시  중 지정효과

 

조정대상지역 투기과열지구
가계 대출  2주택이상 보유세대는 주택신규 구입을 위한 주담대 금지(LTV : 0%)

 

‧ 1주택세대는 주택신규구입을 위한 주담대 원칙적 금지

– (예외) 기존주택 2년 (투기과열은 1년)내 처분 및 전입 조건, 무주택 자녀 분가, 부모 별거봉양 등

 

‧ 고가주택(시가9억초과) 구입시  실거주목적 제외 주담대 금지

 

– (예외-조정) 무주택세대가 구입 후 2년내 전입, 1주택세대가 기존주택 2년내 처분 및 전입 시

 

– (예외-투기) 무주택세대가 구입 후 1년내 전입, 1주택세대가 기존주택 1년내 처분 및 전입 시

좌동
가계 대출 ‧ LTV : 9억이하 50%, 9억초과 30%

 

‧ DTI 50%

‧ LTV : 9억이하 40%, 9억초과 20%, 15억초과 0%

 

‧ DTI 40%

사업자 대출 ( 공통) ‧ 주택매매업·임대업 이외 업종 사업자의 주택구입목적의 주택담보 기업자금대출 신규 취급 금지 ‧ 주택매매업·임대업 이외 업종 사업자의 주택구입목적의 주택담보 기업자금대출 신규 취급 금지
사업자 대출 ‧ LTV : 9억이하 50%, 9억초과 30% ‧ LTV : 9억이하 40%, 9억초과 20%, 15억초과 0%

 

‧ 개인 주택매매·임대사업자의 고가주택(시가9억초과)
구입 시 신규 주담대 금지

세제. 정비사업 ‧ 다주택자 양도세 중과·장특공 배제

– 2주택 +10%p, 3주택 +20%

 

* 다만, ’20.6월까지 10년 이상 보유 주택 양도시 중과 배제, 장특공 적용

 

** 분양권도 주택수에 포함

 

‧ 2주택이상 보유자 종부세 추가과세

– +0.2~0.8%p 추가과세

 

‧ 2주택이상 보유자 보유세 세부담 상한 상향

 

– 2주택자(300%), 3주택자(300%)

‧ 일시적 2주택자의 종전주택 양도기간

 

– (기존) 2년이내 양도 → (변경) 1년이내 신규주택 전입 및 1년 이내 양도

‧ 재건축 조합원 지위양도 제한

– 조합설립인가~소유권이전등기

 

‧ 재개발 조합원 분양권 전매제한

– 관리처분계획인가~소유권이전등기

 

‧ 정비사업 분양 재당첨 제한

전매제한 ‧ 분양권 전매제한

–  (1지역)  소유권이전등기
–  (2지역)  1년 6개월
–  (3지역)  공공택지 1년, 민간택지 6개월

‧ 주택·분양권 전매제한

– 소유권이전등기(최대 5년)

– 분양가상한제 적용주택 전매제한기간 강화(수도권은 비투기과열지구 대비 2년 가산)

기타 (공통 ) ‧ 3억 이상 주택 취득 시 자금조달계획서 신고 의무화

–  기존 주택보유현황, 현금증여 등  신고항목 확대

– 투기과열지구는  9억원 초과시 증빙자료 제출

 

 

(2) 주요 개발호재 지역 토지거래허가구역 지정

□ (추진배경) 최근 서울 송파‧강남구 내 ‘국제교류복합지구(SID)’ 조성과 관련한 대규모 사업계획의 추진이 본격화되며 연이어 발표

 

 * (송파) 잠실 스포츠‧MICE 민간투자사업 적격성 조사 완료(6.5)(강남) 영동대로 복합개발사업 시공사 입찰공고 시행을 위한 조달청 발주의뢰(6.13)

 

ㅇ 시장 불확실성이 큰 상황에서 주요 개발호재가 복합 작용하는 경우 인근지역 매수심리 자극 및 과열 심화 우려

 

⇒ 시장 불안요인 사전차단, 실수요자 중심의 부동산 시장질서 확립을 위해 서울시(지정권자) 협의 하에 토지거래허가구역 지정을 추진

 

□ (주요내용) 잠실 MICE 개발사업, 영동대로 복합개발사업 사업부지 및 영향권 일대를 허가구역으로 지정하는 방안을 서울시 도시계획위원회 심의를 통하여 확정*

 

* 구체적인 내용은 서울시 도시계획위원회 심의(6.17일 오후)를 통해 확정하여 서울시 보도자료로 배포 예정

 

□ (지정효과) 허가대상 면적 초과 토지(주택인 경우 대지지분면적을 의미) 취득을 위한 계약을 체결하고자 할 경우 관할 구청장 허가 필요

 

ㅇ 허가를 받은 경우 일정 기간 허가받은 목적대로 이용할 의무 발생, 특히 주거용 토지는 2년 간 실거주용으로만 이용 가능(매매‧임대 금지)

 

□ (발효시점) 6.17일 오후 서울시 도시계획위원회 심의→ 6.18일 공고→ 6.23일부터 효력 발생(공고 후 5일)

 

◈ 이번 토지거래허가구역 지정 이후 시장 과열이 주변으로 확산될 경우에는 지정구역 확대도 적극 검토

◈ 향후 개발호재 등에 따른 투기 우려가 관측될 경우 시장 질서 확립을 위해 토지거래허가구역 지정을 검토

 

(3) 투기적 주택수요에 대한 조사체계 강화

 

① 개발호재 등 과열 우려 지역 실거래 기획 조사 시행

 

□ (현황) 국토부 「부동산시장불법행위대응반」․감정원 「실거래상설조사팀」이 전국 고가주택(9억원 이상)에 대해 상시조사 중(2.21~)이며,

  ㅇ 또한, 최근 서울 주요개발지역인 잠실 MICE․용산 정비창 인근에 기존 조사보다 강화된 고강도 실거래 기획조사 착수(`20.6~)

< 국토부 실거래 기획조사 개요(조사기간 : 6∼8월, 필요시 연장) >

기획조사대상 조사지역 주요조사대상
① 잠실MICE발표(6.5) 송파구 잠실동, 강남구 삼성동 등 자금출처 불분명 거래, 투기성 법인거래, 증빙자료 부실제출 거래 등
② 용산 정비창발표(5.6) 용산구 한강로1∼3가동, 이촌동, 원효로동 1∼4가동. 신계동, 문배동 등 토지거래허가 회피목적 의심 등 + 잠실 MICE 동일

 

□ (향후계획) 상시․기획조사를 통해 편법증여․대출위반․실거래 허위신고 등을 적발하여 과태료 부과 및 금융위․국세청 등 통보

 

  ㅇ 특히, 잠실 MICE 사업지역 인근에 영동대로 복합개발이 추가 발표됨에 따라 조사지역을 확대하여 고강도 기획조사 실시

 

* (기존) 잠실 MICE 영향권(송파구 잠실동, 강남구 삼성동) → (강화) 잠실 MICE + 영동대로 복합개발 사업 영향권 추가(송파구 잠실동, 강남구 삼성동, 대치동, 청담동)

 

※ 향후에도 개발사업 등으로 인한 주요 과열지역에 대해서는 국토부에서 기획조사를 실시하여 부동산 시장질서 확립 추진

 

② 자금조달계획서 제출대상 확대

 

□ (현행) 자금조달계획서 제출 대상이 투기과열지구‧조정대상지역내 3억원 이상 주택 거래 시로 제한되어 있어,

 

  ㅇ 투기과열지구‧조정대상지역내 3억원 미만 저가 주택의 경우 자금출처 조사 등 실효성 있는 투기수요 점검에 한계

 

□ (개선) 투기과열지구‧조정대상지역내에서 주택을 거래하는 경우 거래가액과 무관하게 자금조달계획서를 제출토록 함

 

□(적용시기) 「부동산거래신고법 시행령」 등 개정 후 즉시 시행(’20.9월)

 

③ 자금조달계획서에 대한 증빙자료 제출대상 확대

 

□ (현행) 투기과열지구 9억원 초과 주택 거래신고 시 자금조달계획서 기재내용에 대한 객관적 진위를 입증할 수 있는 증빙자료를 제출

 

* 자조서 작성 항목별로 예금잔액증명서, 소득금액증명원 등 증빙자료를 첨부‧제출

 

ㅇ 투기과열지구 9억원 이하 중‧저가 주택의 경우 비정상 자금조달 등 이상거래에 대한 신속한 대응 및 선제적 조사가 제한

 

□ (개선) 투기과열지구 내 주택 거래 신고 시 거래가액과 무관하게 자금조달계획서 작성 항목 별 증빙자료를 첨부하여 제출토록 함

 

ㅇ 증빙자료 확인을 통해 불법 증여, 대출규정 위반 등 의심거래는 집중 관리대상으로 선정하고, 실거래 신고 즉시 조사에 착수

 

□(적용시기) 「부동산거래신고법 시행령」 등 개정 후 즉시 시행(’20.9월)

 

당신의 세무사 : 자금조달계획서를 보고 즉시 조사 대상을 선정하는데요. 어느 때 보다 중요 해졌습니다.  “괞찮겠지” 하는 가벼운 생각이 뼈아픈 후회가 될수 있어요  .  세심하게 고려하여 신고할 필요가 있습니다.

주저하지 마시고 메세지 남겨주세용 .    시원하게 해결해 드릴께요 .

 






 

 

(4) 주택담보대출 및 전세자금대출 규제 강화

 

① 규제지역내 주택담보대출 취급 시 전입·처분 요건 강화

 

< 무주택자 >

□ (현행) 투기지역·투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우, 1년내 전입 의무를 부과

ㅇ 조정대상지역의 경우 2년내 전입 의무 부과

 

□ (개선) 全규제지역* 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택가격과 관계없이 6개월내 전입 의무 부과

* 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역

□ (적용시기) 행정지도 시행* 이후 신규대출 신청 분**부터 적용

* 시행시기 : 전산개발 및 준비 등을 감안하여 ’20.7.1일부터 시행
** 다만, 행정지도 시행 전에 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 대출 신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전규정 적용

 

 

< 1주택자 >

□ (현행) 투기지역·투기과열지구내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 1년내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과

ㅇ 조정대상지역은 2년내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과

□ (개선) 全규제지역내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 6개월내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과

□ (적용시기) 행정지도 시행* 이후 신규대출 신청분**부터 적용

* 시행시기 : 전산개발 및 준비 등을 감안하여 ’20.7.1일부터 시행
** 다만, 행정지도 시행 전에 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 대출 신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전규정 적용

 

② 보금자리론 대상 실거주 요건 부과

□ (현행) 보금자리론 이용 차주에게 전입 의무는 부과되지 않고 있음

□ (개선) 주택구입을 위해 보금자리론을 받는 경우 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지 의무를 부과하고, 의무 위반 시 대출금 회수

□ (적용시기) 주택금융공사 내규 개정 시행일(’20.7.1) 이후 보금자리론 신청 분부터 적용

 

 

③ 갭투자 방지를 위한 전세자금대출보증 이용 제한 강화

□ (현행) 시가 9억원 초과 주택 보유자에 대한 전세대출 보증 제한*하고, 전세대출을 받은 후 9억원 초과 주택 구입 시 대출 즉시 회수

* 다주택자(2주택 이상)에 대해서도 전세대출 보증이 제한되어 있음

 

□ (개선) ➊투기지역·투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우도 전세대출 보증 제한 대상에 추가

ㅇ ➋전세대출을 받은 후 투기지역‧투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출 즉시 회수*

* 구입주택의 기존 임대차 계약 미완료 등 불의의 피해가 발생될 수 있는 경우에만 회수규제 적용 유예

□ (적용시기) 보증기관 내규 개정 시행일 이후

ㅇ (➊번 사항) 투기지역·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우부터 적용*

* 규제시행 전 전세대출 차주가 규제시행 후 투기·투기과열지구내 3억원 초과 아파트를 신규 구입 시 대출 연장 제한(기존 전세대출 만기까지만 인정)

ㅇ (➋번 사항) 전세대출 신규 신청 분부터 적용

 

④ 주택도시보증공사(HUG) 전세대출 보증한도 축소

□ (현행) 전세대출 보증한도가 보증기관별로 차이가 있어 1주택자의 갭 투자 용도로 활용

< 보증기관별 전세대출보증 취급 현황 >

 

구분 주택금융공사(HF) 주택도시보증공사
(HUG)
주택보유수 다주택자 제한(2주택 이상), 고가1주택자(시가 9억원) 제한
임차보증금 한도 수도권 5억원, 지방 : 3억원 수도권5억원, 지방 4억원
최대 보증한도 2억원
(임차보증금 80% 이내)
수도권 4억원, 지방 3.2억원
(임차보증금 80% 이내)

□ (개선) 주택도시보증공사(HUG)의 1주택자 대상 전세대출보증 한도를 2억원으로 인하

□ (적용시기) 주택도시보증공사(HUG) 내규 개정 시행일 이후 전세대출 신규 신청분부터 적용