주택의 취득세

주택의 취득세

주택 유상취득시  세율 요약
개인이 취득하는

경우 

1 주택을 취득하는 경우 주택 가액에 따라 1%~ 3%
조정 지역에서 취득 비 조정 지역에서 취득
2 주택을 취득하는 경우 8% 1%~3%
3 주택을 취득하는  경우 12% 8%
4 주택 이상을 취득하는 경우 12% 12%
법인이 취득  하는 경우 12%

 

주택의 무상취득 ( 증여 취득)  세율 요약
조정대상지역 내  시가표준액 3억원 이상 : 12% 그 외 :  3.5%

지방세법 제6조 [ 정의 ]

19. “중과기준세율”이란  1천분의 20을 말한다.

지방세법 제7조 [ 납세의무자 등 ]

① 취득세는 부동산등 취득한 자에게 부과한다.

⑤ 법인의 주식 또는 지분을 취득함으로써 과점주주 되었을 때에는 그 과점주주1가 해당 법인의 부동산등을 취득한 것으로 본다.

⑪ 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다.

다만, 다음에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다.

1. 공매.경매

2. 파산선고로 인하여 처분되는 부동산등을 취득

3. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록이 필요한 부동산등을 서로 교환한 경우

4. 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이  증명되는 경우

. 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우

. 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우

. 이미 상속세 또는 증여세를 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다)받았거나,  신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우

. 가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

⑫ 증여자의 채무를 인수하는 부담부 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 본다.

다만, 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 제11항을 적용한다

⑬  상속분이 확정되어 등기등이 된 후, 공동상속인이 협의하여 재분할한 결과 특정 상속인이 당초 상속분을 초과하여 취득하게 되는 재산가액은 그 재분할에 의하여 상속분이 감소한 상속인으로부터 증여받아 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 제외

1. 신고ㆍ납부기한 내에 재분할에 의한 취득과 등기등을 모두 마친 경우

2. 상속회복청구의 소에 의한 법원의 확정판결에 의하여 상속인 및 상속재산에 변동이 있는 경우.

3. 「민법」제404조에 따른 채권자대위권의 행사에 의하여 공동상속인들의 법정상속분대로 등기등이 된 상속재산을 상속인사이의 협의분할에 의하여 재분할하는 경우

지방세법 시행령 13조 [취득당시 현황에 따른 부과]

해당 물건을 취득하였을 때의 사실상의 현황에 따라 부과한다.

다만, 취득하였을 때의 사실상 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재 현황에 따라 부과한다.

지방세법 제8조 [ 납세지 ]

부동산 소재지 시군구청

지방세법 제11조 [ 부동산 취득의 세율 ]

① 주택에 대한 취득세  :   취득가액  ×  표준세율

1. 상속으로 인한 취득

주택상속 : 2.8%

2. 무상취득 (증여) : 3.5%

8. 유상거래를 원인으로 주택2

가. 취득당시가액이 6억원 이하인 주택: 1% (2019.12.31 개정)

나.  6억원을 초과하고 9억원 이하인 주택 : (취득당시가액  ×  2 / 300,000,000원  –  3 ) × 1/100 ,

소수점이하 다섯째자리에서 반올림 , 즉 1%~3%

예)  8억원 취득 한 경우 : ( 8억 × 2/3억원 -3 ) × 1/100 = 2.3333%

다. 취득당시가액이 9억원을 초과하는 주택:  3%

④ 주택을 신축 또는 증축한 이후 해당 주거용 건축물의 소유자(배우자 및 직계존비속을 포함한다)가 해당 주택의 부속토지를 취득하는 경우에는 4%를 적용한다.(2020.08.12 개정)

**다가구 주택의 취득가액을 가구별 취득가액이 아닌, 주택 전체 취득가액을 기준으로 취득세 세율을 산정해야 함 ( 대법원 2020두 36953.2020.6.11)

지방세법 제13조의 2 [ 법인의 주택 취득 등 중과(2020.08.12 신설) ]

① 주택(공유지분이나 주택의 부속토지를  취득하는 것도  소유하거나 취득하는 것으로 봄 ) 을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로

1. 법인: 12% ( 4% + 2% × 4배)

2. 추가 취득하는 주택이  1세대 2주택4)에 해당하는 주택으로서 조정대상지역5)에 있는 주택을 취득하는 경우

또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 8% (4% × 2배)

3. 추가취득하는 주택이  1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우

또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 12%
( 4% + 2% ×  4배)

② 조정대상지역에 있는 주택으로서  취득당시 시가표준액이 3억이상의 주택을 무상취득을 원인으로 취득하는 경우 : 12%( 4% + 2% ×  4배)

  •  1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외
  • 이혼에 따른 재산분할  제외

③ 제1항 또는 제2항과 제13조 제5항( 별장 혹은 고급주택) 이 동시에 적용되는 과세물건에 대한 취득세율 : (12% 혹은 8% ) + 2%× 4배 = 20% 혹은 16%

④ 제1항부터 제3항까지를 적용할 때 조정대상지역 지정고시일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약을 포함한다)을 체결한 경우(다만, 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한정한다)에는 조정대상지역으로 지정되기 전에 주택을 취득한 것으로 본다.

 

지방세법 제13조의 3 [ 주택 수의 판단 범위(2020.08.12 신설) ]

제13조의2를 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 세대별 소유 주택 수에 가산한다.(2020.08.12 신설)

1. 신탁된 주택은 위탁자의 주택

2.조합원 입주권

3. 주택분양권

4.  주택으로 과세하는 오피스텔

지방세법시행령 제28조의2 [ 주택 유상거래 취득 중과세의 예외(2020.08.12 신설) ]

법 13조의 2 의 1항  적용 시 다음  주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.

1. 시가표준액 1억원 이하인 주택.
「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역으로 지정ㆍ고시된 지역 주택  제외
「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 의한 사업시행구역에 소재하는 주택은 제외

5. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호에 따른 임대사업자가 같은 조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택으로 공급하기 위하여 취득하는 주택7).

6. 「영유아보육법」 가정어린이집으로 운영하기 위하여 취득하는 주택.

9. 주택의 시공자 주택의 공사대금으로 취득한 미분양 주택

11. 다음 조건을 갗춘 농어촌주택

1) 대지 660제곱이하 , 건축물연면적 150 제곱 이내
2) 건축물의 시가표준액 6천 5백이하
3)  다음지역 에 있지 않을 것

  • 광역시에 소속된 군지역 , 수도권지역 (접경지역 제외), 자연보전권역중 행정부령 정하는 곳.
  • 도시지역 및 토지거래 허가구역.
  •  투기지역 조정지역
  •  관광지역등으로 지정되어 지정된 지역등

12. 사원에 대한 임대용으로 직접 사용할 목적으로 취득하는 주택으로서 1구의 건축물의 연면적(전용면적을 말한다)이 60제곱미터 이하인 공동주택.

지방세법시행령 제28조의3 [ 세대의 범위 (2020.08.12 신설) ]

① 1세대란 주택을 취득하는 사람과 세대별 주민등록표 또는 등록외국인기록표에 함께 기재되어 있는 가족10)으로 구성된 세대를 말하며

주택을 취득하는 사람의 배우자(사실혼은 제외하며, 법률상 이혼을 했으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 제28조의6에서 같다),

취득일 현재 미혼인 30세 미만의 자녀 또는 부모(주택을 취득하는 사람이 미혼이고 30세 미만인 경우로 한정한다)는 주택을 취득하는 사람과 같은 세대별 주민등록표 또는 등록외국인기록표등에 기재되어 있지 않더라도 1세대에 속한 것으로 본다.

② 다음 경우에는 각각 별도의 세대로 본다.

1. 부모와 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않은 30세 미만의 자녀로서

「소득세법」 제4조*에 따른 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조 제11호에 따른 기준 중위소득**의 100분의 40( 월 70만) 이상이고,

소유하고 있는 주택을 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자인 경우는 제외한다.(2020.08.12 신설)

* 이자, 배당, 사업, 근로 ,연금, 기타 의 종합소득 , 퇴직소득 , 양도소득 을 말함

** 20년 기준 1인가구 중위소득 : 월 175만원

2. 취득일 현재 65세 이상의 부모(부모 중 어느 한 사람이 65세 미만인 경우를 포함한다)를 동거봉양하기 위하여

  • 30세 이상의 자녀.
  • 30세 미만이나 혼인한 자녀.
  • 제1호에 따른 소득요건을 충족하는 성년인 자녀가 합가한 경우.

3. 취학 또는 근무상의 형편 등으로 세대전원이 90일 이상 출국하는 경우로서  해당 세대가 출국 후에 속할 거주지를 다른 가족의 주소로 신고한 경우

 

지방세법 시행령 28조의 4 [ 주택수의 산정방법 2020.08.12 신설]

① 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는
주택
조합원입주권
주택분양권
오피스텔( 과세대장 상의 주택) 11

 

② 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 동시에 2개 이상 취득하는 경우에는 납세의무자가 정하는 바에 따라 순차적으로 취득하는 것으로 본다.

③ 세대원이 공동으로 소유하는 경우에는 1개을 소유한 것으로 본다.

④ 상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우 지분이 가장 큰 상속인을 소유자로 보고,
지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상인 경우에는 그 중 다음 순서에 따라 소유자를 판정한다.12

1. 그 주택 또는 오피스텔에 거주하는 사람

2. 나이가 가장 많은 사람

 

⑤ 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 1세대의 주택 수를 산정할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 소유주택 수에서 제외한다.

1. 다음 주택

가. 주택 수 산정일 현재 주택의 시가표준액 1억원 이하 주택

나. 공공지원 민간임대주택13 주택으로서 주택 수 산정일 현재 해당 용도에 직접 사용하고 있는 주택

다. 국가등록문화재 주택

마. 농어촌 주택으로서 주택 수 산정일 현재 제28조 제2항 제2호의 요건을 충족하는 주택

 

2. 주거용 건물 건설업14을 영위하는 자가 신축하여 보유하는 주택. 다만, 자기 또는 임대계약 등 권원을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택은 제외한다.

3. 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔

4. 주택 수 산정일 시가표준액이 1억원 이하인 오피스텔

지방세법시행령 제28조의 5 [ 일시적 2주택(2020.08.12 신설) ]

① 일시적 2주택”이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔( 이하 “종전주택등” )을 1개 소유한 1세대가

그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로

신규 주택을 추가로 취득한 후 3년 이내*에 종전 주택등**을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.(2020.08.12 신설)

 

*종전 주택등과 신규 주택이 모두 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 1년으로 한다. 이하 이 조에서 “일시적 2주택 기간”이라 한다

**신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다

 

② 제1항을 적용할 때 조합원입주권 또는 주택분양권을 1개 소유한 1세대가 그 조합원입주권 또는 주택분양권을 소유한 상태에서 신규 주택을 취득한 경우에는 해당 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택을 취득한 날부터 일시적 2주택 기간을 기산한다.

제6조 【법인의 주택 취득 등 중과에 대한 경과조치】

제13조 제2항 및 제13조의2의 개정규정을 적용할 때 법인 및 국내에 주택을 1개 이상 소유하고 있는 1세대가 2020년 7월 10일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약을 포함한다)을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 당사자의 해당 주택의 취득에 대하여 종전의 규정을 적용한다. 다만, 해당 계약이 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한정한다.

지방세법 제14조 [ 조례에 따른 세율 조정 ]

지방자치단체의 장은 조례로 정하는 바에 따라 취득세의 세율을 제11조와 제12조에 따른 세율의 100분의 50의 범위에서 가감할 수 있다.(2010.03.31 개정)


1.법인설립 시에 발행하는 주식 또는 지분을 취득함으로써 과점주주가 된 경우에는 취득으로 보지 아니한다.

2.「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장·사용승인서·임시사용승인서 또는 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다
실제 상가 ?

4. 대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다

5.「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른

6. 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다

7. 공공지원민간임대주택으로 공급하기 위하여 취득하는 주택
다만, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 2년이 경과할 때까지 공공지원민간임대주택으로 공급하지 않거나 공공지원민간임대주택으로 공급한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각ㆍ증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우는 제외한다.(2020.08.12 신설)

8.「주택법」 제33조 제2항에 따른 시공자 및 「건축법」 제2조 제16호에 따른 공사시공자를 말한다)가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자로부터 해당 주택의 공사대금으로 취득한 미분양 주택(「주택법」 제54조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 취득일 현재까지 분양계약이 체결되지 않아 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다). 다만, 가목의 자로부터 취득한 주택으로서 자기 또는 임대계약 등 권원을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 경우는 제외한다.(2020.08.12 신설)

가. 「건축법」 제11조에 따른 허가를 받은 자(2020.08.12 신설)

나. 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 자(2020.08.12 신설)

9. 지방세시행령 제28조 제2항에 따른 농어촌 주택

10.동거인은 제외한다.

11. 제105조 [ 과세대상 ]
재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박(이하 이 장에서 “재산”이라 한다)을 과세대상으로 한다.(2010.03.31 개정)

12.이 경우, 미등기 상속 주택 또는 오피스텔의 소유지분이 종전의 소유지분과 변경되어 등기되는 경우에는 등기상 소유지분을 상속개시일에 취득한 것으로 본다.(2020.08.12 신설)

13. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호에 따른 임대사업자가 같은 조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택으로 공급하기 위하여 취득하는 주택. 다만, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 2년이 경과할 때까지 공공지원민간임대주택으로 공급하지 않거나 공공지원민간임대주택으로 공급한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각ㆍ증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우는 제외한다.(2020.08.12 신설)

14.「통계법」 제22조에 따라 통계청장이 고시하는 산업에 관한 표준분류에 따른 건설업자임

15.지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 건축물과 그 부속토지의 시가표준액을 말한다.