2 주택 중 1주택을 자녀한테 부담부 증여를 하면 세금이 엄~~청 적어요 ?
[ 일반증여 vs 부담부증여 ]
부담부증여는 채무승계 조건으로 증여를 하는 거잖아요.
채무의 승계는 양도와 효과가 동일합니다.
채무승계 부분에 대해서 부모는 양도세를 내야 하고, 증여금액에서 채무를 차감한 금액에 대해서는 자녀가 증여세를 내야 하죠.
커다란 부동산가액을 쪼개서 일부는 부모가 양도세로, 일부는 자녀가 증여세를 냄으로써 소득 분산 효과가 있는 거죠.
대체적으로 세금이 적습니다.
이것을 적절히 조합하면 엄~~청 절세 효과를 얻을 수 있습니다.
다만, 항상 부담부증여가 좋은 것은 아닙니다.
양도세가 중과되는 경우, 또는 5천만원정도의 증여재산을 증여하는 경우는 일반증여가 좋을 수 있습니다.
일반 증여
일반증여는 부담조건 없이 전체를 증여하는 것을 말합니다.
1. 증여세
일반적 증여는 증여세만 납부하면 됩니다.
증여재산의 평가는 원칙적으로 시가로 합니다.
시가는 감정가액, 매매사례가액 , 보증금 + 근저당 설정 금액 중 큰금액으로 평가합니다.
이러한 금액이 없는 경우에는 보충적 평가 금액인 기준시가로 평가하게 됩니다.
여기서 평가해서 신고한 금액은 향후 양도시 취득금액이 됩니다.
증여재산의 평가
증여재산을 평가하는 방법은 엄격하게 정해져 있지만 생각해 보면 그 안에도 자유로움이 있습니다.
1) 감정평가
감정평가 금액은 주변 매매사례가액과 과거 부동산 상승률이나 하락률을 반영해서 평가를 하게 됩니다.
이렇다 보니 감정평가금액이 시세보다 후행하는 성격도 있고 , 또한 주변 유사한 매매물건을 기준점으로 할 때, 주관이 개입되어 다소 높게 또는 다소 낮게 평가되기도 합니다.
2) 재산평가위원회
증여전 2년전부터 증여후 9개월까지에 매매사례가액 등이 있다면 재산평가위원회를 거쳐 시가로 인정받을수 있습니다.
3) 전세보증금 + 담보채권
전세보증금 + 담보채권 가액이 매매사례가액이나 감정가액보다 크다면 그 금액으로 평가해야 합니다.
4) 증여재산 평가의 유연함
1) 2) 3)번의 평가 방법은 선택할 수 있습니다.
선택방법에 따라서 증여세 뿐만 아니라, 양도소득세와 취득세가 달라집니다.
미성년자녀의 증여세 및 취득세 대납
증여세와 취득세를 부모가 대납하는 경우, 그 금액을 포함해서 다시 증여세를 납부해야 합니다.
2.일반증여시 취득세
시가인정액 × 취득세율
시가인정액은 증여 전 6개월, 증여후 3개월내에 매매사례가액. 감정가액입니다.
이를 산정하기 어려운 경우에는 시가표준액으로 합니다. ( 2023년 1.1부터 적용)
취득세율은 조정지역에서 3억원 이상인 경우 12% (23년 3.5%로 개정 예정 ), 비조정지역에서는 3.5% 입니다.
일반적으로 매수하는 경우 1~3%입니다.
3.일반증여시 종부세
부모의 종부세는 당연히 감소하게 됩니다.
2주택에서 1주택이 되는 경우 12 억까지 공제받을 수 있고, 연령별공제와 보유기간별 공제를 받을 수 있습니다.
증여받는 자녀가 같은 집에 살고 있다면 각각의 지분을 주택 수로 보지만, 자녀 역시 9억 공제를 받을 수 있습니다.
증여 받은 자녀가 따로 살아 별도 세대를 구성하고 있다면, 1세대 1주택으로 봅니다.
부담부증여
1. 수증자의 증여세
증여받은 금액에서 채무액을 제외한 나머지 금액에 대하여 증여세를 계산하게 됩니다.
2. 부모의 양도세
부모는 자녀의 부담부분에 대해서 양도세를 납부해야 합니다 .
양도세 계산시 양도금액과 취득금액은 다음과 같습니다.
양도금액 : 양도 당시 승계 금액
취득금액 : 취득당시 금액 (실거래가・ 기준시가) × 승계채무액 / 증여재산가액
이때 증여재산가액을 시가로 평가하는 경우에는 취득금액도 실거래가액으로 계산하고, 증여재산가액을 보충적평가 방법으로 평가 경우에는 취득가액 역시 보충적평가 방법으로 평가합니다.
매우 중요합니다. 계산해 보면 압니다.
3. 자녀 취득세
증여가액 × 증여 취득세율(3.5% 등) + 부채승계금액 × 매매취득세율 (1~3%)
부담부증여의 경우에는 증여로 일부, 매매로 일부를 취득한 것이기 때문에 두 가지를 나누어 취득세를 계산합니다.
자녀가 30세 이하인 경우 소득금액이 중위소득의 40% 이상인 경우만 부채승계로 인한 취득세율을 인정해 줍니다.
그렇지 않은 경우에는 증여취득으로 봅니다.
주택을 매매하는 경우에는 취득세율이 1.1%이고, 증여 취득세율은 3.5%이기 때문에 큰 차이가 발생합니다.
4.종부세 및 재산세
종부세와 재산세는 일반적 증여와 동일합니다
종합적인 검토
이 보고서를 읽는다면, 다음 세금에 대해서 알 수 있고 종합적인 판단을 할 수가 있습니다
- 부모의 양도세
- 자녀의 증여세
- 자녀의 취득세
- 부모 종부세 재산세 감소금액
- 자녀의 종부세 재산세 증가 금액
상황별 보고서 [ 2주택중 1주택을 증여할까 ? 부담부증여 할까 ? ]
다만, 이 상황별 보고서는 특수한 모든 경우를 담아내지는 못하고 있습니다.
최종판단을 내릴때는 세무전문가와 의논하는 것이 항상 좋습니다.
