주택임대소득 과세 대상 및 주택수 계산

주택임대소득 과세 대상 및 주택수 계산

 

주택임대소득에 대해서 다음과 같은 내용을 알아보겠습니다.   

 

  • 주택임대소득 과세 대상 
  • 주택임대소득 비과세 대상 
  • 주택임대소득 비과세 판정시 주택수 계산 

 

주택임대소득 과세 비과세 대상 

보유주택수 과세대상 해당  과세대상이 아닌 경우 
1주택
  • 기준시가 9억원 초과 월세수입
  • 국외주택 월세수입 

23년부터는 12억원 초과

  • 기준시가 9억원 이하 주택의 월세수입
  • 모든 보증금 전세금 

23년부터는 12억원 초과

2주택
  • 모든 월세 수입 
  • 모든 보증금 전세금
3주택이상
  • 모든 월세수입
  • 비소형주택 3채이상 보유 & 해당보증금 전세금합계 3억원초과하는 경우 
  • 소형주택의 보증금 전세금
  • 비소형주택 3채미만 보유한 경우 보증금·전세금 
  • 비소형주택보증금·전세금 합계 3억원이하인 경우 

• 소형주택 : 주거전용면적이 40 제곱미터 이하 & 기준시가  2억원 이하 

주택임대소득 비과세 대상

1개의 주택을 소유하는 사람의 주택의 임대소득( 기준시가 12억원을 초과하는 주택 및 국외소재 주택임대소득은 제외) 은 비과세 합니다. 

2022년까지는기준시가 9억원의 주택이었으나 2023년 귀속 소득부터 12억원으로 변경되었습니다.  

 

주택이란 상시 주거용택을 말합니다.  사업을 위한 주거용의 경우에는 제외합니다.  

주거용 오피스텔의 경우 과세 대상입니다.

 

비과세판단시 주택수 계산 

1.다가구주택은 1개의 주택으로 보되 구분등기된 경우( 다세대주택) 각각을 1개의 주택으로 계산합니다. 

 

2. 공동소유하는 주택은 주택 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산합니다.

( 지분이 가장큰사람이 2명이상인 경우는 그들이 합의하여 그들중 1명을 해당 주택임대소득의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산합니다).  단 다음에 해당하는 사람은 그의 소유로 계산합니다. 

 

가. 해당공동소유주택을 임대하여 얻은 수입금액이 연간 6백만원 이상인사람

      여기서 수입금액은 간주임대료를 제외하고 월세만을 합한 금액입니다. 

나. 해당공동소유주택의 기준시가가 12억원을 초과하는 경우로서 그 주택의 지분이 30% 초과보유 하는 사람.

      여기서 30% 초과 여부  판단은 12.31일 또는 임대중인 주택을 양도한 양도일 기준으로 판단하게 됩니다. 

 

공동소유주택 지분자의 주택소유 여부 판단 

구분  주택수의 판단 
최대지분자 1명  최대 지분자의 소유주택으로 봄 
최대지분자가 2명이상인 경우  합의하여 임대수입귀속자로 정한 자의 주택으로 봄 
소수지분자의 주택수
요건  소유주택

해당여부

총수입금액 기준시가 지분율
600만원미만 12억원이하 무관 X
12억원초과 지분 30%이하 X
지분 30%초과
600만원 이상 기준시가무관 지분율 무관

 

   

3.임차 또는 전세받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우 임차한 자의 주택으로 계산 

4.본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 합산.   2호에 따라 공동소유의 주택 하나에 대해 본인과 배우자가 각각 소유하는 주택으로 계산되는 경우에는  다음 각목에 따라 본인과 배우자중 1명이 소유하는 주택으로 보아 합산합니다. 

 

가. 본인과 배우자중 지분이 더 큰사람의 소유로 계산 

나. 본인과 배우자의 지분이 같은 경우로서 그들 중 1명을 해당 주택의 임대 수입의 귀속자로 합의해 정하는 경우에는 그의 소유로 계산합니다.

 

 

 

부부공동소유주택 임대소득을 누구의 소유로 해야 할것인가 ? 

본인이 다른 소득이 있는 경우 :  누진세로 인하여  소득세가  누진적으로 증가 합니다.  소득월액 보험료가 나올수 있습니다. 

수입이 없는 배우자:   소득세는 적게 나옵니다.  그러나  피부양자에서 탈락하여  건강보험료가  나오게 됩니다.   

 

무엇이 유리할까요 ?