주택임대사업자 여러분 !
종합소득세 절세합시다 !!
당신의 세무사가 해결합니다 !!!
국세청은 당신의 납세 의무에는 관심이 많습니다.
그러나, 당신의 절세에 대해서는 관심 없습니다.
법 앞에 만인은 평등 하기에 당신의 상황이나 실수에 용서 없습니다.
납세의무는 국민의 의무입니다만,
당신의 재산이 세금과 건강보험료에 쓸려 없어지게 할 순 없습니다.
당신은 절세의 권리도 가지고 있습니다.
주택임대소득은 종합합산과세 합니다.
주택임대소득은 근로소득등 다른 소득과 합산하여 누진세율을 적용해서 납부합니다.
종합소득세율은 다음과 같습니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 12,000,000 이하 | 6% | 0 |
| 12,000,000 초과 48,000,000 이하 | 15% | 1,080,000 |
| 48,000,000 초과 88,000,000 이하 | 24% | 5,220,000 |
| 88,000,000 초과 150,000,000 이하 | 35% | 14,900,000 |
| 150,000,000 초과 300,000,000 이하 | 38% | 19,400,000 |
| 300,000,000 초과 500,000,000 이하 | 40% | 25,400,000 |
| 500,000,000 초과 | 42% | 35,400,000 |
※ 세율 적용 방법 : 과세표준 × 세율 – 누진공제액
<예시> 2019년 귀속 과세표준이 30,000,000 인 경우
30,000,000 × 세율 15% – 1,080,000 = 3,420,000
주택임대업 소득금액 = 총수입금액 – 필요경비
총수입금액 =년간 월세수입 + 간주임대료
년간 월세수입
년간 월세 수입을 말합니다. 1년간의 월세를 선납으로 받았다면 일일 계산합니다.
간주임대료
거주자가 3주택 ( 소형주택은 2021.12.31까지 주택수에서 제외) 이상을 소유하고 보증금 등의 합계액이 3억을 초과하는 경우 총수입금액에 산입 .
소형주택 : 1호 또는 세대당 전용면적 40제곱미터 이하로서, 해당과세기간 기준시가 2억원 이하
① 일반적인 경우 간주임대료 = ( 해당과세기간의 보증금등 – 3억원 ) 적수 × 60% × 1/365 × 정기예금이자율(2.1%) – 해당과세기간의 임대사업부분에서 발생한 금융수익합계
② 추계신고 = ( 해당과세기간의 보증금등 – 3억원) 적수 × 60% × 1/365 × 정기예금이자율
보증금 등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우 보증금 등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 뺀다. 윤년은 366일 한다
주택임대소득세 대폭 줄이는 법 !!!
1.절세의 첫걸음 : 필요 경비 챙기기
- 재산세
- 종합부동산세
- 중개수수료 : 임차인 얻기 위한 중개수수료
- 수익적지출 : 도배, 장판 ,싱크대 교체 등 부동산을 유지 및 관리 차원에서 지출하는 비용
- 이자비용 : 임대주택을 취득 위한 이자. ( 초과인출금관련 이자 , 공동사업출자금 이자 제외)
- 화재 보험료 등 임대관련 각종 보험료 .
- 건물 관리비에 따라 소요 되는 비용 .
- 여비교통비 : 부동산 관리 위한 여비.
- 차량 유지비 : 부동산 임대사업을 위해 소요되는 차량 유지 및 감가상각비.
- 접대비 : 임차인 또는 중개사 등 관련 사업 위해 지출되는 경조사비.
- 급여 : 임대건물 관리 하는 직원의 인건비.
- 복리후생비 : 직원의 복리후생을 위해 지출 하는 경비.
- 임차 위한 가전제품 : 에어컨, 세탁기, 냉장고, 전자레인지 구입비용 등.
- 자본적지출 : 샷시 공사 , 베란다 확장 등의 감가상각비 . ( 양도세와 비교 )
- 건물감가상각비. ( 양도세와 비교 )
- 위의 비용들( 감가상각비 제외)은 양도세 낼 때 세금에서 공제되지 않는 경비 입니다. 따라서 종합소득세 신고시 반드시 공제 받는게 중요 하겠지요 . )
2. 장부기장 하기
모든 사업자는 장부를 작성하도록 되어 있습니다.
장부를 작성해서 신고한다는 의미는 손익계산서 및 재무상태표, 간편장부를 만들어 신고하는 것을 말합니다.
장부에 의한 신고는 다음과 같은 혜택이 있습니다.
- 비용 빠지지 않게 관리하여 소득세 절세 ( 당연하지만, 가장 중요함 )
- 기장세액공제 : 납부 할 세액 × 20% 공제
- 무기장가산세 제외 : 납부할 세액 × 20%
3. 결손금 공제하기
주택임대사업자의 결손금은 다른소득에서 공제가 됩니다. 또한 다른사업의 결손금은 주택임대사업자의 소득에서 공제 될수 있습니다. 주택임대소득에서 결손금이 발생한 경우 근로소득세에서 기납부한 세액을 공제 받을수 있습니다. 장부작성 ( 재무상태표 및 손익계산서 )을 전제로 가능합니다.
주택임대소득이 아닌 다른 부동산 임대소득에서 손실은 주택임대소득이나 근로소득과 공제 받을 수 없습니다.
다만, 부동산 임대소득에서만 이월공제 받을 수 있습니다
4. 이월결손금 공제 하기
주택임대소득에서 발생한 결손금은 10년간 주택임대소득 또는 근로소득에서 이월공제가 가능합니다. 장부작성을 전제로 합니다.
5. 사업자 등록하기, 임대소득세 신고하기
사업자등록은 필수 입니다. 무신고시 걸릴 확율이 아주 아주 높아졌기 때문입니다.
사업자의 미등록 미신고시 다음과 같은 불이익 있습니다.
- 무신고 가산세 : 납부할 세액 × 20%
- 무납부 가산세 : 납부할 세액 × 1일 × 25/100,000 ( 년간 약 9.125%)
- 미등록 가산세 : 총수입금액 × 0.2%
- 원래 납부할 세액
- 제척기간 : 7년 , 제척기간은 세무서에서 세금을 부과할 수 있는 기간을 말합니다. 과거 7년분까지 한꺼번에 과세 할 수 있습니다.
6.주택임대소득이 2천만원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택
종합소득세의 최저세율은 6% 이나 , 분리과세의 경우는 14%입니다. 따라서 어떠한 방법이 유리한지 비교해서 적은 세금을 내는 방법을 선택할 수 있습니다.
7. 민특법에 따른 주택임대사업자 등록하기
장기일반민간임대주택은 소득세 75% 감면
여러분의 아이디어는 어떤가요 ?
2020년 5월 당신의 세무사가 반드시 필요한 사람 !
▶ 다가구 다세대 주택을 임대하고 있는 납세자
▶ 9억이 넘는 주택을 임대하고 있는 납세자
▶ 다주택을 임대하고 있는 납세자
▶ 2주택 이상 있는 고액 연봉자
▶ 구청 + 세무서 에 사업자등록을 한 납세자
▶ 주택임대사업으로 건강보험료가 너무 많은 납세자
▶ 주택을 전문적으로 투자하고 싶은 투자가
▶ 주택임대사업에 관심이 많은 사람
▶ 상가주택을 임대하고 계시는 납세자
복잡한가요 ? 걱정하지 마세요 . 모든 처리는 당신의 세무사가 대신해 드립니다.
언제든 저희 채널 톡으로 연락주세요 . ^^
