증여세 및 양도세 한 푼 내지 않고 증여하기 !!

과연 이게 가능할까요? 불가능한 일이라구요?

그렇지 않습니다. 경우에 따라서는 가능할 수도 있습니다.

간단한 예를 들어 설명해 보겠습니다.

○ 증여물건 : 단독주택

○ 취득시기 및 취득금액 : 3년전, 5억원

○ 현재 근저당 채무 총액 : 4억원

○ 현재 개별주택가격 : 3억원

○ 증여자 : 부모

○ 수증자 : 자녀(성인으로서 부모와 별도세대 구성하여 따로 거주)

위 부동산을 일반증여가 아닌 부담부증여 하는 경우를 가정해 보겠습니다.

이 경우 각 세금별로 증여시 발생하는 문제를 검토해 보면 아래와 같습니다.

1) 증여세

증여세 신고를 할 때 증여물건은 시세로 평가하여 신고하여야 합니다.

단독주택의 경우 대개 시세가 확인되지 않으므로 기준시가(개별주택가격)로 신고하기도 합니다.

(기타 감정평가 등 예외적인 평가방법이 있으나 이는 고려하지 않겠습니다)

그런데 위 증여물건은 기준시가(개별주택가격)보다 현재의 근저당 채무금액이 높습니다.

이 경우 근저당 채무금액으로 부동산을 평가하도록 되어 있습니다.

따라서 위 부동산의 평가액은 4억원이 됩니다.

시세가 계속 상승한다고 보더라도 현재시점의 객관적인 시세가 확인되지 않으므로

달리 시세를 확정해 증여물건을 평가할 방법이 없습니다.

또한, 취득금액 5억원도 3년전의 가액이라 이를 증여물건의 평가액으로 할 수도 없습니다.

그래서 이 경우에는 다른 특별한 경우가 아니라면 증여물건은 4억원으로 평가해야 합니다.

이렇게 되면 증여가액이 4억원인데, 부담부증여로서 근저당 채무 4억원 또한 인수하게 되므로 채무를 공제하고 나면 실제로 증여받은 금액이 없으므로 증여세로 납부할 세금은 없게 됩니다.

증여자 입장에서는 4억원의 채무를 인계하였으므로 양도가액이 4억원이 됩니다.

그런데 증여물건을 5억원에 취득하였으므로 1억원의 양도손실이 발생하여 양도세로 납부할 세금도 없습니다.

이는 증여물건을 근저당 채무금액인 4억원으로 평가하기 때문에 발생한 결과입니다.

만약 근저당 채무금액이 기준시가(개별주택가격)보다 낮은 2억원이라면 위와는 다른 결과가 나옵니다.

(이 경우의 자세한 설명은 생략합니다)

위 사례에서 보듯이 어떤 특별한 상황하에서는 증여세 및 양도세 부담없이 부동산을 증여하는 것이 가능할 수도 있습니다.

물론 증여를 받는 사람 입장에서는 근저당 채무를 그대로 인수하므로 특별한 혜택이 없다고 생각할 수도 있습니다.

그러나 일반적인 시세가 근저당 채무금액보다 높은 경우에는 근저당 채무금액의 반환채무만 부담하고 부동산을 취득한 결과가 되므로 유리할 수 있습니다.

일반적인 증여 취득세는 4% 이고, 조정대상지역의 기준시가 3억원 이상의 주택을 증여받는 경우 최대 13.4%의 취득세를 부담할 수도 있습니다.

그런데 부담부증여를 인정받는 경우로서 수증자가 무주택자라면 위 취득세보다 훨씬 더 적은 금액의 취득세를 부담할 수도 있습니다.

위 사례는 특수한 경우를 가정한 결과이므로 일반적으로 적용할 수 없고, 실제 적용시에는 보다 더 세밀한 검토가 필요합니다.

그러나, 아주 예외적인 경우에만 발생하는 것도 아니며, 지금 여러분에게 가능한 방법일 수도 있습니다.

지금, 상담의 문을 두드려 보세요.