직계존속으로부터 증여받은 후 5년 이내 양도하는 주택의 양도소득세 과세방법
글 : 2020.011.25
자녀에게 증여한후 5년이내 증여받은 주택을 양도하는 경우에는 이월과세가 적용됩니다.
이월과세란 자녀가 5년이내 양도시 취득가액을 증여자 ( 부모)의 취득가액으로 적용한다는 것입니다.
다만, 수증자가 양도시 1세대 1주택 요건을 만족하는 경우에는 부당행위 부인만 계산에 적용됩니다.
양도대금을 수증인(자녀)이 실질적으로 가져가는 경우는 부당행위 계산 부인에 적용되지 않고 비과세 됩니다.
| 제목 | 직계존속으로부터 증여받은 후 5년 이내 양도하는 주택의 양도소득세 과세방법 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 세목 | 양도 | 문서번호 | 법규재산2013-27 | 생산일자 | 2013.02.08 |
[ 요 지 ]
직계존속으로부터 증여받은 후 5년 이내 양도하는 주택에 대해서는 이월과세가 적용되는 것이나
해당 주택이 1세대1주택에 해당하는 경우에는 다시 양도소득세 부당행위계산부인 규정이 적용됩니다.
[답변내용]
자녀가 양도일로부터 소급하여 5년 이내에 별도세대인 부모로부터 증여받은 A주택을 양도하는 경우로서
국내에 1주택을 소유한 해당 1세대가 A주택을 양도하기 전에 다른 B주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우,
양도하는 A주택에 대하여는 「소득세법」제97조 제4항(이월과세)이 먼저 적용되는 것이고,
A주택이 1세대1주택 비과세 요건을 충족하는 경우에는 같은 법 제101조(양도소득의 부당행위계산)가 적용되는 것입니다.
1세대1주택 비과세 대상인지 판단함에 있어「소득세법 시행령」 제155조 제1항에 따라
A주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 B주택을 취득하고 그 B주택을 취득한 날부터 3년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는
이를 1세대1주택으로 보아 비과세를 적용받을 수 있으며,
같은 영 제154조 제1항에 따른 A주택의 보유기간은 같은 법 제95조 제4항 단서 및 같은 법 시행령 제154조 제5항에 따라
증여한 부모가 A주택을 취득한 날부터 기산하는 것입니다.
그리고「소득세법」 제97조 제4항의 적용 대상인 A주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 경우에는
같은 법 제101조(양도소득의 부당행위계산)가 적용되는 것이나, A주택의 양도소득이 수증자인 자녀에게 실질적으로 귀속된 때에는
같은 법 제101조[ 부당행위계산 부인규정]를 적용하지 않습니다.
양도소득세 이월과세와 부당행위부인계산 관련법령
○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】
①˜③ 생략
④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조제4항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)한다.
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 〜 ③ 생략
④ 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 자산의 양도차익을 계산할 때
취득가액은 각각 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 금액으로 한다.
(이하 생략)
○ 소득세법 제101조【양도소득의 부당행위계산】
② 거주자가 제1항에서 규정하는 특수관계자(제97조제4항을 적용받는 배우자 및 직계존비속의 경우는 제외한다)에게 자산을 증여한 후
그 자산을 증여받은 자가 그 증여일부터 5년 이내에 다시 타인에게 양도한 경우로서 일반적으로 계산한 세액보다 적은 경우에는
증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 본다.
다만, 양도소득이 해당 수증자에게 실질적으로 귀속된 경우에는 그러하지 아니하다.
자녀에게 증여하는 경우 세법상 장점
생각 :
- 자녀에게 증여시 5년내 팔수 없다는 편견은 버리자. 좋은 절세 수단이 될수 있다.
- 자녀도 종합부동산세 계산시 6억원을 공제 받을 수 있다.
- 주택 임대사업자를 낸 주택도 자녀에게 증여 할수 있다.
- 전망있는 주택이라면 ( 재개발 재건축등 ) 저가의 공시지가로 또는 시가로 계산 되어 절세 된다.
- 자녀가 결혼하거나 취직하여 일가를 이루고 살면 1세대 1주택으로 비과세 받는다.
