한눈에 보는 주택 재산세

한눈에 보는  주택에 대한 재산세

글 : 23.5.3

개정사항 : 1세대1주택 재산세 적용시 공정시장가액비율 인하 

종부세는 재산세 납세의무자를  종부세 납세의무자로,  또 재산세 과세대장의 자료를 그대로 사용합니다.  따라서 재산세가 어떻게 운용되지  잘 알아야 합니다.  

지방세법에서 주택이란 

주택”이란  세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분합니다.(주택법2조1 준용)

과세대상 

재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박을 과세대상으로 합니다.

주거용과 주거 외의 용도를 겸하는 건물 등에서 주택의 범위를 구분하는 방법.

주택 과 부속토지의 범위 산정은 다음과 같습니다. 

1. 1동의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우에는 주거용으로 사용되는 부분만을 주택으로 봅니다. 이 경우 건물의 부속토지는 주거와 주거 외의 용도로 사용되는 건물의 면적비율에 따라 각각 안분합니다.

2.1구의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우에는 주거용으로 사용되는 면적이 전체의 100분의 50 이상인 경우에는 주택으로 봅니다.

2의2. 건축물에서 허가 등이나 사용승인(임시사용승인을 포함)을 받지 아니하고 주거용으로 사용하는 면적이 전체 건축물 면적(허가 등이나 사용승인을 받은 면적을 포함한다)의 100분의 50 이상인 경우에는 그 건축물 전체를 주택으로 보지 아니하고, 그 부속토지 역시 주택으로 보지 않습니다.

3.주택의 부속토지의 경계가 명백하지 아니한 경우에는 그 주택의 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 주택의 부속토지로 합니다.

사실상의 현황에 따른 과세 

재산세의 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 아니하였거나 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과 합니다. 

다만, 재산세의 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 다음의 경우에는 공부상 등재현황에 따라 재산세를 부과합니다.(2021.12.31 신설)

1. 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 함에도 불구하고 허가 등을 받지 않고 재산세의 과세대상 물건을 이용하는 경우로서 사실상 현황에 따라 재산세를 부과하면 오히려 재산세 부담이 낮아지는 경우

2.재산세 과세기준일 현재의 사용이 일시적으로 공부상 등재현황과 달리 사용하는 것으로 인정되는 경우

납세의무자 

재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있습니다.

다만, 다음에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다

1. 공유재산인 경우: 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대해서는 그 지분권자
2. 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우: 그 주택에 대한 산출세액을 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산한 부분에 대해서는 그 소유자

실제 소유자가 아닌 경우에도 재산세를 납부할 의무

1. 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상 소유자
2. 상속이 개시된 재산으로서 상속등기가 이행되지 아니하고 사실상의 소유자를 신고하지 아니하였을 때에는 주된 상속자
3. 공부상에 개인 등의 명의로 등재되어 있는 사실상의 종중재산으로서 종중소유임을 신고하지 아니하였을 때에는 공부상 소유자
4. 국가, 지방자치단체, 지방자치단체조합과 재산세 과세대상 재산을 연부로 매매계약을 체결하고 그 재산의 사용권을 무상으로 받은 경우에는 그 매수계약자
5. 「신탁법」 따른 수탁자의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산의 경우에는 위탁자

 과세기준일 현재 과세대상물건의 소유권이 양도ㆍ양수된 때에는 양수인을 당해연도의 납세의무자로 본다.

납세지

주택: 주택의 소재지 지방자치단체 

과세표준과 세율

 과세표준 = 시가표준액 * 공정시장가액비율 ( 40% 에서 80% 까지 ) 

공정시장가액비율 :

시가표준액의 100분의 60. 

1세대 1주택으로 인정되는 주택 :

시가표준액의 100분의 45 (종전)

공시가격 3억 이하는 43%, 3억 초과 6억 이하는 44%, 6억 초과는 지난해와 동일하게 45%를 적용(23.6월1일부터 적용) 

재산세 세율 

  1세대 1주택 판정시 신탁법에 따라 신탁된 주택은 위탁자의 주택수에 가산한다. 

재산세 납부기한

주택  : 

• 2분의 1은 매년 7월 16일부터 7월 31일까지, 
• 2분의 1은  매년 9월 16일부터 9월 30일까지. 
• 20만원 이하인 경우에는납기를 7월 16일부터 7월 31일까지로 하여 한꺼번에 부과ㆍ징수할 수 있음

재산세 변동 신고 의무 

 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 과세기준일부터 15일 이내에 그 소재지를 관할하는 지방자치단체의 장에게 그 사실을 알 수 있는 증거자료를 갖추어 신고하여야 한다.

1. 재산의 소유권 변동 또는 과세대상 재산의 변동 사유가 발생하였으나 과세기준일까지 그 등기·등록이 되지 아니한 재산의 공부상 소유자
2. 상속이 개시된 재산으로서 상속등기가 되지 아니한 경우에는 따른 주된 상속자
3. 사실상 종중재산으로서 공부상에는 개인 명의로 등재되어 있는 재산의 공부상 소유자
4. 수탁자 명의로 등기·등록된 신탁재산의 수탁자
5. 1세대가 둘 이상의 주택을 소유하고 있음에도 불구하고 1주택에 따른 세율을 적용받으려는 경우에는 그 세대원
6. 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다르거나 사실상의 현황이 변경된 경우에는 해당 재산의 사실상 소유자

재산변동 신고가 사실과 일치하지 않거나 신고가 없는 경우에는 지방자치단체의 장이 직권으로 조사하여 과세대장에 등재할 수 있음

세부담 상한

직전 연도의 해당 재산에 대한 재산세액 상당액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 100분의 150 

주택[법인 소유의 주택은 제외]의 경우에는 다음 각 호에 의한 금액을 해당 연도에 징수할 세액으로 한다.

1. 주택공시가격 3억원 이하: 100분의 105를 초과하는 경우에는 100분의 105에 해당하는 금액 
2. 주택공시가격 3억원 초과 6억원:100분의 110을 초과하는 경우에는 100분의 110에 해당하는 금액
3. 주택공시가격 6억원을 초과하는 주택의 경우: 100분의 130을 초과하는 경우에는 100분의 130에 해당하는 금액

부동산 과세자료 분석 전담기구의 설치 

  재산세 및 종합부동산세 과세에 필요한 과세자료와 그 밖의 과세기초자료 등의 수집·처리 및 제공을 위하여 행정안전부에 부동산 과세자료분석 전담기구를 설치하여 운영하고 있습니다. 

재산세와  종부세 직접 계산해 보기