종합부동산세 합산배제 대상인 미분양 주택, 어디까지 포함되나?

종합부동산세(종부세)는 일정 금액 이상의 주택을 보유한 개인이나 법인에게 부과되는 국세로, 특히 다주택자에게 중과세가 적용됩니다.
하지만 주택건설사업자가 소유한 ‘미분양 주택’ 중 일정 요건을 충족하는 경우에는 종부세 과세표준 산정 대상에서 제외될 수 있습니다.
이번 글에서는 종합부동산세법 시행령 및 기획재정부령 개정사항(2025.03.21 기준)을 중심으로 합산배제 미분양 주택의 요건을 정리해 보겠습니다.

1. 기본 원칙: 시행령 제4조 제1항 제3호

「종합부동산세법 시행령」 제4조 제1항 제3호는 다음의 요건을 모두 충족하는 주택을 과세표준에서 제외되는 합산배제 미분양 주택으로 규정합니다.

과세기준일 현재 사업자등록이 되어 있을 것
「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인 또는
「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받은 자일 것
기획재정부령에서 정하는 ‘미분양 주택’의 요건에 해당할 것

이러한 조건은 실제 분양 목적을 갖고 건설한 주택이 미분양 상태인 경우, 종부세 부담을 경감할 수 있도록 하기 위한 것입니다.

2. 기획재정부령 제4조: ‘합산배제 미분양 주택’의 세부 요건

기획재정부령에서는 합산배제 대상 미분양 주택의 범위를 아래와 같이 상세하게 정하고 있습니다. 특히 2025년 3월 21일 개정을 통해 ‘유예기간’이 확장되었으므로 반드시 숙지해야 합니다.

① 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 경우

다음 조건을 충족하는 주택은 종부세 합산배제 대상입니다.

2005년 1월 1일 이후에 재산세 납세의무가 최초로 성립된 미분양 주택
최초 재산세 납세의무 성립일로부터 5년 이내인 주택
단, 다음의 조건에 해당하면 6년 또는 7년까지 인정

2025년 과세기준일 현재 5년은 넘었으나 7년 미만 경과한 경우 → 7년까지 인정
2025년 과세기준일 현재 4년 이상 5년 미만 경과한 경우 → 6년까지 인정

② 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받은 경우

사업계획승인을 받지 않고, 건축허가만으로 건축한 주택도 다음 조건을 만족하면 합산배제가 가능합니다.

2005년 1월 1일 이후 재산세 납세의무가 성립한 주택
최초 납세의무 성립일로부터 5년 이내
2025년 개정에 따라 다음과 같이 확대 적용

2025년 기준일 현재 5년 초과 7년 미만 경과 → 7년까지 합산배제 가능
4년 이상 5년 미만 경과 → 6년까지 합산배제 가능

3. 실무상 유의사항

해당 규정을 적용받기 위해서는 단순히 미분양 상태라는 이유만으로는 부족합니다. 반드시 다음 요건을 갖추어야 합니다.

사업자등록이 완료되어 있어야 하며
해당 주택이 실제로 사업 목적의 판매용 자산이라는 점이 증빙되어야 합니다.
관할 세무서에 미분양 주택 합산배제 신청서를 제출하고, 관련 서류를 보완해야 합니다.

4. 결론: 미분양주택은 세제 전략의 중요한 수단

종합부동산세는 다주택자 및 건설사에게 큰 부담이 될 수 있으나, 기준일 현재 요건을 충족한 미분양주택은 과세표준 산정에서 제외될 수 있습니다.
2025년 개정을 통해 일정 조건하에 6~7년까지 인정되는 유예기간이 생긴 만큼, 보유 주택의 납세의무 성립일을 기준으로 철저히 관리하는 것이 중요합니다.

사업자는 반드시 재산세 납세일 기준 관리, 분양현황 모니터링, 합산배제 신청 절차를 꼼꼼히 확인하고,
필요시 세무전문가의 자문을 통해 세금 부담을 전략적으로 절감하시기 바랍니다.