💡 공익사업 토지양도세금 혜택 총정리!

안녕하세요, 여러분 😊
오늘은 토지 양도 시 양도소득세 감면과 관련된 세법 개정 내용을 블로그 형식으로 쉽고 알차게 정리해 드릴게요!
특히 공익사업용 토지 양도와 관련된 분들은 꼭 주목해주세요! 👀

✅ 언제 양도하면 세금 감면이 될까?

2026년 12월 31일까지 아래의 조건에 해당하는 토지를 양도하면 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있어요!

🧾 감면 요건

양도 대상: 사업인정고시일 (사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일) 2년 이전에 취득한 토지 등
양도 시기: 2026년 12월 31일 이전
감면율:
- 현금 등으로 받은 경우 → 양도세 15% 감면
- 보상채권으로 받은 경우 → 20% 감면
- 특약으로 채권을 3년 이상 보유 시 → 35% 감면
- 채권을 만기 5년 이상 보유 특약 시 → 무려 45% 감면! 😲

단, 공공주택 특별법 등에 따른 협의매수나 수용 등 공익사업에 의한 양도여야 하며, 대통령령에 정해진 조건을 갖추어야 해요.

보상채권 ; 법률 제6656호 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 부칙 제2조에 따라 폐지된「토지수용법」 제45조 또는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제63조의 규정에 의한 보상채권을 말함.

보상채권을 해당 사업시행자를 「주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제19조에 따른 계좌관리기관으로 하여 개설한 계좌를 통하여 만기까지 보유하는 것을 말함.

📜 「공공주택 특별법」등 대통령령으로 정하는 법률에 따라 협의매수 또는 수용됨으로써 발생하는 소득으로서 대통령령으로 정하는 방법으로 해당 채권?

어떤 법률에 따라 토지를 양도해야 감면 혜택을 받을 수 있을까요?

조세특례제한법 시행령 제72조에서는 다음과 같은 법률을 언급하고 있어요:

「공공주택 특별법」
「택지개발촉진법」
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」
그 밖에 유사한 법률로서 공익사업에 따른 협의매수 또는 수용에 관한 사항을 규정한 법률

📌 감면 적용 가능한 상황은?

1️⃣ 공익사업에 따른 토지 양도

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 공익사업 시행자에게 양도한 경우

2️⃣ 도시정비사업 시행자에게 양도

「도시 및 주거환경정비법」에 따라 정비구역의 토지를 사업시행자에게 양도한 경우 (단, 기반시설을 수반한 정비구역만 해당)

3️⃣ 법령에 의한 수용

법령에 따라 토지 등이 수용되어 발생하는 소득

💡 지정 전 양도의 특별혜택

💬 “이미 지정되기 전 사업자에게 토지를 넘겼는데 감면받을 수 있을까요?”

👉 네! 지정 전 사업자에게 2년 이상 보유한 토지를 2015년 12월 31일 이전에 양도했고, 그 사업자가 5년 내 사업시행자로 지정되면 감면 가능해요! (단, 당시에 법정신고기한 내에 과세표준신고도 했어야 함)

🚨 감면이 무효가 되는 경우도 있어요!

이런 경우, 감면받은 세액만큼 다시 세금 내야 합니다 💸

공익사업 시행자가 3년 내 사업을 시작하지 않는 경우
정비사업 시행자가 1년 내 사업시행계획 인가를 못 받거나 사업을 완료하지 못한 경우
보상채권을 만기까지 보유하기로 했는데, 특약을 위반한 경우 → 감면받은 세액 중 양도소득세의 100분의 15(만기가 5년 이상인 경우에는 100분의 25)에 상당하는 금액과 이자상당 가산액을 징수한다(2025.03.14 개정).

📝 감면을 받기 위한 필수 절차

감면신청은 사업시행자 또는 양도자 본인이 직접 제출
과세표준신고 시 관련 서류 함께 제출
보상채권을 통한 감면의 경우, 전자계좌 등록 및 특약서 제출 필수

✨ 절세 Tip! 양도 전 반드시 세무전문가와 상담하세요

공익사업 관련 토지 양도는 혜택이 크지만, 조건도 까다롭고 복잡해요.
제때에 정확한 신고와 감면신청을 하지 않으면 오히려 큰 세금을 물 수도 있다는 사실! 😱

그래서 준비했어요!
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🧾 마무리 요약

구분	내용
양도세 감면율	15~45% (보상채권 보유 조건 따라 다름)
감면 대상	공익사업 시행자에게 양도, 정비구역 내 토지, 수용 토지
주의 사항	일정 기한 내 사업 미시행 시 세금 재부과
감면신청	과세표준신고 시 관련 서류 제출

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