2주택자의 주택임대업의 소득금액 계산은 어떻게 할까요 ?
주택임대소득 과세 개요
| 보유주택수 | 과세대상 해당 | 과세대상이 아닌 경우 |
| 1주택 |
23년부터는 12억원 초과 |
23년부터는 12억원 초과 |
| 2주택 |
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| 3주택이상 |
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• 소형주택 : 주거전용면적이 40 제곱미터 이하 & 기준시가 2억원 이하
- 2주택자는 월세만 과세하고 보증금에 대한 과세는 하지 않습니다.
2주택자의 주택임대업의 소득금액 계산
주택임대업의 소득금액 = 총수입금액 – 필요경비
총수입금액 = 월세수입만 ( 간주임대료 제외 )
선세금 : 부동산을 임대하고 미리 받은 임대료에 대한 총수입금액은 다음과 같이 계산합니다.
- 선세금의 총수입금액 = 선세금 x 각 과세기간의 해당월수 / 계약기간의 월수
- 이경우 계약기간의 개시일이 속하는 달이 1월미만인 때에는 1월로 하고, 계약기간 종료일이 속하는 달이 1월 미만인 때에는 이를 산입하지 않습니다.
주택임대소득의 선택적 분리과세
주택임대소득 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택 가능가능합니다.
- 주택임대소득 + 종합과세대상 다른소득 ) * 누진세율 ( 6% ~ 45% )
- 주택임대소득 * 14% + 종합과세대상 다른소득 * 누진세율 ( 6% ~ 45% )
주택임대소득의 분리과세 계산구조
| 구분 | 미등록 일반임대주택
( 세무서만 사업자등록) |
등록임대주택1)
( 시청 + 세무서 ) |
| 수입금액 | 월세 + 간주임대료 | 월세 + 간주임대료 |
| 필요경비 | 수입금액 * 50% | 수입금액 * 60% |
| 소득금액( 과세표준) | 수입금액 – 필요경비 – 공제금액( 2백만원) | 수입금액 – 필요경비 – 공제금액( 4백만원)2) |
| 산출세액 | 과세표준 × 세율(14%) | 과세표준 × 세율(14%) |
| 세액감면3) | – | 단기(4년) 30%(20%), 장기4)(8·10년) 75%(50%) |
| 결정세액
( 지방소득세 10% 별도 ) |
산출세액 – 세액감면 | 산출세액 – 세액감면 |
1)등록임대주택 : 지자체와 세무서에 모두 등록하고 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않아야 함
2)공제금액 : 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 4백만원(등록) 또는 2백만원(미등록) 공제
3)세액감면 : 국민주택규모 주택으로 ｢조세특례제한법｣ 제96조의 요건을 충족하여야 함
4)(’20.8.18.) ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 개정으로 단기임대 및 아파트 장기임대 폐지, 10년 장기임대 신설
2주택자의 임대소득이 2천만원 이하여도 종합과세 선택
임대소득이 2천만원 이하인 경우라도 분리과세보다 종합과세가 유리한 경우가 있습니다. 다른 소득이 없는 경우가 해당됩니다.
