2020년 7.28 주택 취득세 개정내용과 질의 응답

지방세법 개정안 주요내용 (행안위 의결  20.7.28.)

 

구분	주요 개정사항
다주택자·법인 취득세율 강화		개 정 안 개인 1주택 주택 가액에 따라 1~3% 조정*  비 조정 2주택 8% 1~3% 3주택 12% 8% 4주택 이상 12% 12% 법 인 12% ※ 단, 일시적 2주택은 1주택 세율 적용(1~3%) * 조정 : 조정대상지역, 비조정 : 그 외 지역
증여 취득 세율 강화		개 정 안 조정대상지역 내 3억원 이상 : 12% 그 외 : 3.5% ※ 단, 1세대 1주택자가 소유주택을 배우자· 직계존비속에게 증여한 경우 3.5% 적용
지방소득세 세율 강화	· 국세인 양도소득세율 인상에 따라 지방소득세율도 동일 수준으로 인상   ① 주택 보유기간별 양도소득에 대한 지방소득세율 인상 * 1년 미만 4→7%, 1년~2년 미만 기본세율(0.6~4.2%)→6%   ② 조정대상지역 내 다주택자의 주택 양도소득에 대한 중과세율 인상 * 2주택 1→2%p, 3주택 이상 2→3%p   ③ 다주택자 중과대상 주택 수 산정 시 ‘분양권’ 포함(신규 취득분부터)   ④ 법인의 주택 양도소득에 대한 법인지방소득세 추가세율 인상(1→2%)
전산정보 공동이용	· 취득세 납세의무자 세대원 확인, 주택 수 확인을 위해 관계기관에 전산정보 제공을 요청할 수 있는 법적 근거 마련
적용시기 (부칙)	· 시행일 : 공포한 날부터 시행 · 경과조치 : 7.10일(대책 발표일) 이전에 주택 매매계약(공동주택 분양계약 포함)을 체결한 경우에는 해당 주택의 취득에 대해 종전의 세율 적용. 다만, 해당 계약이 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류*에 의하여 확인되는 경우에 한정 * 부동산 실거래 신고자료, 계약금 금융거래 내역, 시행사와의 분양계약 체결 확인 등

 

 

< 1세대 범위 >

1. 1세대의 범위는?

 

○ 「주민등록법」 제7조에 따른 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족

– 단, 배우자와 미혼인 30세 미만의 자녀는 세대를 분리하여 거주하더라도 1세대로 간주함

※ 주민등록표가 없는 외국인의 경우에는 「출입국관리법」 제34조제1항에 따른 등록외국인기록표 및 외국인등록표

 

 

2. 미혼인 30세 미만인 자녀가 취업하여 소득이 있는 경우라도 부모의 세대원에 포함되는지?

○ 해당 자녀의 소득*이 「국민기초생활 보장법」제2조제11호에 따른 기준 중위소득**의 40%이상***으로서 분가하는 경우 부모와 구분하여 별도의 세대로 판단함

* 「소득세법」제4조에 따른 소득 : 종합소득, 퇴직소득, 양도소득 등

** ’20년 기준 1인가구 중위 소득 : 월 175만원

*** 「소득세법 시행령」 및 「종합부동산세법 시행령」1세대의 범위와 동일

– 단, 미성년자(만 18세이하)인 경우에는 소득요건이 충족하더라도 부모의 세대원에 포함할 예정임

 

3. 부모님을 부양하기 위하여 세대를 합가 한 경우에 다주택자가 되는지?

○ 자녀*가 65세이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합친 경우, 65세이상 직계존속과 자녀의 세대를 각각의 독립된 세대로 간주함

* 30세 이상의 자녀, 혼인한 자녀, 30세 미만의 자녀로서 소득이「국민기초생활보장법」제2조제11호에 따른 기준 중위소득의 40% 이상인 경우

– 이는,  부모봉양에 따른 합가로 인해 주택 수 산정에 불이익이 발생하지 않도록 하는 취지임.

 

 

< 주택수 산정 방법 >

4. 부부가 공동 소유하는 경우 주택수 계산방식은?

○ 세대 내에서 공동소유하는 경우는 개별 세대원이 아니라 ‘세대’가 1개 주택을 소유하는 것으로 산정함

– 다만, 동일 세대가 아닌 자와 지분으로 주택을 소유하는 경우는 각각 1주택을 소유하는 것으로 산정함

 

 

5. 상속주택도 주택 수에 포함되는지? 상속인들이 공동으로 소유한 경우 주택 수 계산방식은?

○ 지분 상속 등 다양한 상속 상황을 고려하여 상속개시일로부터 5년 이내에는 상속주택을 소유 주택 수에 포함하지 않음

– 따라서 상속개시일로부터 5년까지는 상속 주택을 소유하고 있더라도, 추가 취득 주택은 1주택 세율(1~3%)이 적용됨

○ 5년이 지나 상속주택을 계속 소유하는 경우에는 주택 수에 포함됨

– 상속주택을 여러명의 상속인들이 공동으로 소유한 경우에는
상속지분이 가장 큰 상속인의 소유주택으로 판단함

– 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상일 경우에는 “당해 주택에 거주하는 사람”과 “최연장자”순으로 판단함

 

 

6. 분양권 및 입주권도 취득세가 중과되는지?

○ 분양권 및 입주권 자체가 취득세 과세대상은 아니며, 추후 분양권 및 입주권을 통해 실제 주택을 취득하는 시점에 해당 주택에 대한 취득세가 부과됨

* 다만, 승계조합원의 경우 입주권 취득 시 해당 토지 지분에 대한 취득세 부과 中

○ 다만, 주택이 준공되기 전이라도 분양권 및 입주권은 주택을 취득하는 것이 예정되어 있으므로 소유 주택 수에는 포함됨

※ 법 시행 이후 신규 취득분부터 적용

 

 

7. 오피스텔도 주택 수에 포함되는지?

○ 재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세가 과세되고 있는 주거용 오피스텔의 경우 주택 수에 포함됨

※ 법 시행 이후 신규 취득분부터 적용

 

 

8. 오피스텔 분양권도 주택 수에 포함되는지?

○ 오피스텔 취득 후 실제 사용하기 전까지는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않음

 

 

9. 주거용 오피스텔의 경우에도 취득세가 중과되는지?

○ 오피스텔 취득 시점에는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 건축물 대장상 용도대로 건축물 취득세율(4%)이 적용됨

 

< 합산 제외 주택 >

10. 가정어린이집 등도 예외 없이 주택 수에 포함되거나 중과세율이 적용되는지?

○ 가정어린이집을 취득하거나 소유할 때, 주택 수에 포함하지 않음

– 단, 취득 후 1년이 경과할 때까지 가정어린이집으로 사용하지 않거나 가정어린이집으로 3년 이상 사용하지 않고 매각ㆍ증여ㆍ전용하는 경우는 취득세를 추징하며,

– 다른 용도로 전용한 때부터는 소유 주택에 포함함

○ 그 외에도 노인복지주택, 공공주택사업자(LH, 지방공사 등)의 공공임대주택 등 공공성이 높거나 주택공급 사업을 위해 필요한 경우 등 투기로 보기 어려운 주택 취득의 경우 주택 수 합산 및 중과 대상에서 제외함

 

별첨

주택 수 합산 및 중과 제외 주택

 

연번	구 분	제외 이유
1	가정어린이집	육아시설 공급 장려
2	노인복지주택	복지시설 운영에 필요
3	재개발사업 부지확보를 위해 멸실목적으로 취득하는 주택	주택 공급사업에 필요
4	주택시공자가 공사대금으로 받은 미분양주택	주택 공급사업 과정에서 발생
5	저당권 실행으로 취득한 주택	정상적 금융업 활동으로 취득
6	국가등록문화재 주택	개발이 제한되어 투기대상으로 보기 어려움
7	농어촌 주택	투기대상으로 보기 어려움
8	공시가격 1억원 이하 주택 (재개발 구역 등 제외)	투기대상으로 보기 어려움, 주택시장 침체지역 등 배려 필요
9	공공주택사업자(지방공사, LH 등)의 공공임대주택	공공임대주택 공급 지원
10	주택도시기금 리츠가 환매 조건부로 취득하는 주택 (Sale & Lease Back)	정상적 금융업 활동으로 취득
11	사원용 주택	기업활동에 필요
12	주택건설사업자가 신축한 미분양된 주택	주택 공급사업 과정에서 발생 ※ 신축은 2.8% 적용(중과대상 아님)
13	상속주택(상속개시일로부터 5년 이내)	투기목적과 무관하게 보유 ※ 상속은 2.8% 적용(중과대상 아님)

 

< 일시적 2주택 >

11. 이사가기 위해 주택을 추가로 취득한 경우 취득세가 중과되는지?

○ 1주택을 소유한 세대가 거주지를 이전하기 위하여 신규 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우에 신규 주택 취득은 중과세를 적용하지 않음

– 신규 주택 취득 시 우선 1주택 세율(1~3%)로 신고‧납부하면 됨

– 다만, 종전 주택을 처분기간*내 처분하지 않고 계속 보유하는 경우 2주택에 대한 세율(8%)과의 차액(가산세 포함)이 추징됨

* 종전 주택을 3년(종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역 소재 시
1년) 이내에 처분‧멸실하여야 함

 

12. 다주택자가 이사가기 위해 취득하는 주택도 일시적 주택 소유로 보아 과세되는지?

○ 2주택 이상을 보유한 다주택자는 이사 등의 사유로 신규 주택을 취득하더라도 “일시적 2주택”에 해당하지 않음

– 따라서, 신규 주택에 대한 취득은 중과세율이 적용됨

 

13. 1주택을 보유하다가 아파트 분양권을 취득하였는데, 이 경우에 일시적 2주택에 해당하기 위해서는 아파트 분양권 취득일로부터 3년 내에 종전 주택을 처분해야 하는지?

○ 그렇지 않음

○ 분양권이나 입주권이 주택 수에는 포함되지만, 분양권이나 입주권 자체는 거주할 수 있는 주택의 실체가 없으므로,

– 아파트 준공 후 주택의 취득일을 기준으로 3년 내에 종전 주택을 처분하면 됨

* 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역 소재 시 1년 이내에 종전 주택을 처분‧멸실해야 함

 

14. 재건축사업으로 거주하던 주택(A)에서 퇴거하면서 신규 주택(B)을 취득하였다가 재건축된 주택에 입주하면서 신규 주택(B)을 처분하는 경우에도 일시적 2주택으로 볼 수 있는지?

○ 일시적 2주택에 해당함

– 재건축 주택의 완공 시까지 일시적으로 거주하기 위해 신규 주택을 취득한 점 고려

○ 재건축된 주택 입주 시점부터 3년 이내에 신규 주택을 처분하는 경우에는 일시적 2주택으로 봄

 

< 적용 시기 > ※ 법률 개정안에 반영

15.「지방세법 개정안」 시행일 이전에 계약한 주택도 중과세율이 적용되는지?

○ 정부가 「주택시장 안정 보완대책」을 발표한 2020년 7월 10일 이전(발표일 포함)에 매매 계약을 체결한 사실이 증빙서류*에 의하여 확인되는 경우,

* 부동산 실거래 신고자료, 계약금과 관련된 금융거래 내역, 시행사와의 분양계약서 등

– 「지방세법 개정안」시행후 취득*하더라도 신뢰보호 차원에서 종전 세율(3주택 이하 1~3%, 4주택 이상 4%)을 적용함

* 잔금지급일 또는 등기일 중 빠른날

 

 

16.「지방세법 개정안」 시행일 이전에 주택을 계약하고 취득한 경우에 적용되는 세율은?

○ 「지방세법 개정안」 시행되기 이전에 취득한 경우라면 현행 취득세율*을 적용하여 납부하면 됨

* 6억원 이하(1%), 6～9억원(1～3%), 9억원 초과(3%), 4주택 이상(4%)

 

< 비규제지역 주택 취득 > ※ 법률 개정안에 반영

17. 조정대상지역에 1주택을 소유하고 있는 상황에서 비조정대상지역에 3억원 아파트를 추가로 취득하는 경우 세율은?

○ 기존 소유 주택의 소재지와 관계없이 비조정대상지역에 2번째 주택을 추가로 취득하는 경우 주택 가액에 따라 1~3% 세율 적용

– 3억원 주택의 경우 1% 세율이 적용됨

○ 만약, 비조정대상지역에 1주택을 소유하고 있는 자가 조정대상지역에서 주택을 추가로 취득 시에는 8% 적용

< 지방세법 개정 후 취득세율 >

구 분	1주택	2주택	3주택	법인·4주택~
조정대상지역	1~3%	8%	12%	12%
非조정대상지역	1~3%	1~3%	8%	12%

 

※ (적용례)

① 1주택 소유자가 비조정대상지역 주택 취득시 세율 : 1~3%

② 1주택 소유자가 조정대상지역 주택 취득시 세율 : 8%

③ 2주택 소유자가 비조정대상지역 주택 취득시 세율 : 8%