Ⅰ. 주택시장 동향 및 평가 |
◇ 신규 규제지역 상승폭 둔화, 서울 등 일부 수도권 과열 지속 |
□ 금년 상반기 지속적으로 높은 가격상승률을 보인 경기·인천·대전·청주 지역은 규제지역 지정 이후 상승세가 둔화
* 주간 변동률(6월4주→7월1주, %): (안산) 0.74→0.10 (인천) 0.34→0.05 (대전) 0.75→0.09
ㅇ 영동대로 복합개발이나 잠실MICE개발 등 개발사업에 따른 과열심화가 우려된 지역은 토지거래허가구역 지정 후 관망세
□ 그러나 서울 및 수도권 일부 지역의 매수세 및 상승세는 지속
* 주간 변동률(6월4주→7월1주, %): (서울) 0.06→0.11 (강남4구) 0.06→0.13
◇ 투기수요를 차단하고 서민‧실수요자 불안을 해소할 수 있는 제도 필요 |
□ 주택시장 선행지표인 주택거래량은 수도권 기준 최근 지속 증가하고 있으며, 주택시장 기대심리지수도 상승 추이
* 서울 주택거래량(건수): (6.1주)3,050 (3주)3,508 (5주)5,903 (7.1주)5,560
** 주택가격전망 소비자동향지수(한국은행) : (4월)96 (5월)96 (6월)112
□ 全세계적인 저금리 기조와 풍부한 유동성으로 주택시장에 유입될 수 있는 자금이 풍부한 상황에서 시장 불안정성 요인도 상존
➊ 주택시장의 높은 기대수익률을 낮추지 못한다면 주기적 주택가격 상승 반복 우려 高
* 다주택자 거래비중(‘20.1~5월, %) : (전국)7.5 (서울)7.8 (경기)7.8 (인천) 8.8
* ’18년 서울 다주택가구 비중이 전년대비 감소하였으나, 27.6%로 여전히 높음
* 3년미만 보유주택 거래비중(‘20.1~5월, %): (서울) 30.3 (경기)26.0 (인천) 24.9
➋ 실수요자들의 내 집 마련 불안감 및 신축 선호 등의 이유로 30대 등 젊은 층을 중심으로 추격매수 심리 확산
* 서울 APT 30대 매수비중(%): (‘19년) 24.0 (’20.4월) 30.5 (5월) 32.1 (6월) 33.2
➌ 무주택 실수요자가 소외감ㆍ불안감을 느끼지 않는 수준의
지속적이고 충분한 공급 시그널 필요
Ⅱ. 주택시장 안정 보완대책 세부내용 |
? 서민‧실수요자 부담 경감
➊ (생애최초 특별공급 확대) 무주택 실수요자의 내집 마련 지원을 위해 생애최초 특별공급 적용 대상주택 범위 및 공급비율 확대
– (적용대상) 국민주택뿐만 아니라 민영주택에도 도입
– (공급비율) 국민주택은 20→25%까지 확대하고, 85㎡ 이하 민영주택 중 공공택지는 분양물량의 15%, 민간택지는 7%를 배정
생애최초 특별공급 확대안
| 구 분 | 특별공급 | 일반
공급 |
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| 합계 | 기관
추천 |
다자녀 | 노부모 | 신혼 | 생애
최초 |
||||
| 국민주택 | 종전 | 80% | 15% | 10% | 5% | 30% | 20% | 20% | |
| 변경 | 85% | 15% | 10% | 5% | 30% | 25% | 15% | ||
| 민영주택 | 종전 | 43% | 10% | 10% | 3% | 20% | – | 57% | |
| 변경 | 공공택지 | 58% | 10% | 10% | 3% | 20% | 15% | 42% | |
| 민간택지 | 50% | 10% | 10% | 3% | 20% | 7% | 50% | ||
– (소득기준) 국민주택은 도시근로자 월평균소득 100% 유지하되, 민영주택은 도시근로자 월평균 소득 130% 이하까지 확대
* ‘19년 도시근로자 월평균 소득 130% : (2인가구)569만원 (3인가구)731만원 (4인가구)809만원
➋ (신혼부부 특별공급 소득기준 완화) 생애최초로 주택을 구입하는 신혼부부의 소득기준 완화
-(공공분양 소득요건) 분양가 6억원 이상 신혼희망타운에 대해서는 도시근로자 월평균소득 130%(맞벌이 140%)까지 확대
– (민영주택 소득요건) 분양가 6억원 이상 민영주택에 대해서는
최대 130%(맞벌이 140%)까지 소득 기준 완화
| 분양가 | 소득요건(현재) | 요건완화 | |||
| 우선(75%) | 일반(25%) | 우선(75%) | 일반(25%) | ||
| 3억원 이하 | 소득요건
100% (맞벌이 120%) |
소득요건
120% (맞벌이 130%) |
100%
(맞벌이 120%) |
120%
(맞벌이 130%) |
|
| 3억～6억 | 100%
(맞벌이 120%) |
120%
(맞벌이 130%) |
|||
| 6억～9억 | 100%
(맞벌이 120%) |
120%
(맞벌이 130%) |
|||
| 생애최초 주택구입
130% (맞벌이140%) |
|||||
(주택 구입 부담 경감) 생애최초 주택에 대해서는 취득세 감면
– 현재 신혼부부에 대해서만 허용하는 생애최초 주택구입시 취득세 감면혜택을 연령·혼인여부와 관계없이 확대 적용
▪ 1.5억원 이하 : 100% 감면
1.5억원 초과 ~ 3억원(수도권 4억원)* 이하 : 50% 감면
* 감면대상 주택 가액은 세수감소 규모 추계 이후, 조정 가능
➍ (서민 부담 경감) 중저가 주택 재산세율 인하
* 인하 수준 등은 공시가격 로드맵 발표시(국토부, ’20.10월) 논의
➎ (사전분양 물량 대폭 확대) 현재 9천호 → 약 3만호 이상(※ 추가 확대 추진)
– 3기 신도시 조기 공급을 위해 21년부터 사전 청약(9천호)을 추진
⇒ 3기신도시 外 공공택지로 확대하여 3만호 이상 사전청약 추진
➏ (서민·실수요자 소득기준 완화) 규제지역 LTV·DTI를 10%p 우대하는 ‘서민‧실수요자’ 소득기준을 완화(‘20.7.13.부터 시행)
금융업 감독규정상 서민·실수요자 기준
| 투기지역‧투기과열지구 | 조정대상지역 | ||
| ①소득 | 현행 | 부부합산 연소득 7천만원 이하
(생애최초구입자 : 8천만원 이하) |
부부합산 연소득 6천만원 이하
(생애최초구입자 : 7천만원 이하) |
| 개선 | 부부합산 연소득 8천만원 이하
(생애최초구입자 : 9천만원 이하) |
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| ②주택가격 | 6억원 이하 | 5억원 이하 | |
| ③주택보유여부 | 무주택세대주 | 무주택세대주 | |
➐ (잔금대출 규제 경과조치 보완) 규제지역 지정·변경 전까지 입주자모집공고된 사업장의 무주택자 및 처분조건부 1주택자 잔금대출에 대하여 규제지역 지정·변경前 대출규제 적용 (‘20.7.13.부터 시행)
* 일반적인 대출규제 변경시 경과조치와 동일하게 조정
* 다주택자는 규제지역 지정·변경전까지 대출받은 범위 내에서만 잔금대출 가능
➑ (전월세자금 지원) 청년층 포함 전월세 대출지원 강화
– (전세) 청년(만34세 이하) 버팀목 대출금리 0.3%p인하(1.8~2.4%→1.5~2.1%) 대출대상(보증금 7천만→1억원), 지원한도(5→7천만원) 확대
* 일반 버팀목 대출 금리도 0.3%p 인하(2.1~2.7% → 1.8~2.4%)
– (월세) 청년 전용 보증부 월세 대출금리 0.5%p 인하
(보증금 1.8% + 월세 1.5% → 보증금 1.3% + 월세 1.0%)
* 일반 월세 대출 금리도 0.5%p 인하(1.5~2.5% → 1.0~2.0%)
? 실수요자를 위한 주택공급 확대
ㅇ 관계부처 장관, 지자체가 참여하는 부총리 주재 ｢주택공급확대 TF｣를 구성하여 근본적인 주택공급 확대방안 마련
⇒ 국토부에는 주택공급 확대 ｢실무기획단(단장 : 1차관)｣을 구성하여
세부적인 공급방안을 마련하고, 이후 정기적으로 추진상황 발표
※ (검토가능 대안) ➊ 도심고밀 개발을 위한 도시계획 규제개선
➋ 3기 신도시 용적률 상향
➌ 도시주변 유휴부지‧도시 내 국가시설 부지 등 신규택지 추가 발굴
➍ 공공 재개발·재건축 방식 사업 시 도시규제 완화 통해 청년·신혼부부용 공공임대ㆍ분양APT 공급
➎ 도심내 공실 상가‧오피스 등 활용
? 다주택자‧단기 거래에 대한 부동산 세제 강화
다주택자 대상 종부세 중과세율 인상 |
ㅇ (개인) ‘3주택 이상 및 조정대상지역 2주택’에 대해 과세표준 구간별로 1.2%∼6.0% 세율 적용
* ‘19년 주택부문 종부세 납세자는 51.1만명으로 전체인구 대비 1.0%(종부세 중과세율 적용대상은 0.4%)
종부세 세율 인상(안)
| 시 가
(다주택자 기준) |
과 표 | 2주택 이하 (조정대상지역 2주택 제외, %) |
3주택이상
+ 조정대상지역 2주택(%) |
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| 현행 | 12.16 | 현행 | 12.16 | 개정 | ||
| 8~12.2억 | 3억 이하 | 0.5 | 0.6 | 0.6 | 0.8 | 1.2 |
| 12.2~15.4억 | 3~6억 | 0.7 | 0.8 | 0.9 | 1.2 | 1.6 |
| 15.4~23.3억 | 6∼12억 | 1.0 | 1.2 | 1.3 | 1.6 | 2.2 |
| 23.3~69억 | 12∼50억 | 1.4 | 1.6 | 1.8 | 2.0 | 3.6 |
| 69~123.5억 | 50∼94억 | 2.0 | 2.2 | 2.5 | 3.0 | 5.0 |
| 123.5억 초과 | 94억 초과 | 2.7 | 3.0 | 3.2 | 4.0 | 6.0 |
* 공시가격 현실화율 75~85%, 공정시장가액비율 95%를 적용했을 경우
ㅇ (법인) 다주택 보유 법인에 대해 중과 최고세율인 6% 적용
– ‘20.6.17. ｢주택시장 안정을 위한 관리방안｣을 통해 주택 보유 법인의 경우 개인 최고세율을 단일세율로 적용함을 발표
※ 법인의 주택분 종합부동산세액에 대해서는 기본공제 6억원과 세부담 상한을 적용하지 않음
양도소득세 |
※ 매물 유도를 위해 내년 종부세 부과일(21.6.1)까지 시행유예
➊ (단기 양도차익 환수) 2년 미만 단기 보유 주택에 대한 양도 소득세율 인상(1년 미만 40 → 70%, 2년 미만 기본세율 → 60%)
양도소득세 세율 인상(안)
| 구분 | 현행 | 12.16.대책 | 개선 | ||||
| 주택 외 부동산 | 주택· 입주권 |
분양권 | 주택· 입주권 |
주택· 입주권 | 분양권 | ||
| 보유
기간 |
1년미만 | 50% | 40% | (조정대상지역) 50%
(기타지역) 기본세율 |
50% | 70% | 70% |
| 2년미만 | 40% | 기본세율 | 40% | 60% | 60% | ||
| 2년이상 | 기본세율 | 기본세율 | 기본세율 | 기본세율 | |||
➋ (다주택자 중과세율 인상) 규제지역 다주택자 양도세 중과세율 인상
* 기본세율(6~42%) + (10%p(2주택) 또는 20%p(3주택 이상) → 20%p(2주택) 또는 30%p(3주택 이상))
취득세 |
➊ (다주택자 부담 인상) 다주택자, 법인 등에 대한 취득세율 인상
* 2주택 8% / 3주택 이상, 법인 12%
취득세율 인상(안)
| 현 재 | 개 정 | |||||
| 개인 | 1주택 | 주택 가액에 따라 1~3% | 개인 | 1주택 | 주택 가액에 따라 1~3% | |
| 2주택 | 2주택 | 8% | ||||
| 3주택 | 3주택 | 12% | ||||
| 4주택 이상 | 4% | 4주택 이상 | ||||
| 법 인 | 주택 가액에 따라 1~3% | 법 인 | ||||
➋ (법인 전환 시 취득세 감면 제한) 개인에서 법인으로 전환을 통한 세부담 회피를 방지하기 위해 부동산 매매·임대업 법인은 현물출자에 따른 취득세 감면혜택(75%) 배제
재산세 |
ㅇ (다주택자 보유세 인상) 부동산 신탁시 종부세·재산세 등 보유세 납세자를 수탁자(신탁사) → 원소유자(위탁자)로 변경 * 종부세법 개정 + 지방세법 개정
* 다주택자들이 주택을 신탁할 경우 수탁자가 납세의무자가 되어 종부세 부담이 완화되는 점을 활용하는 문제 방지
? 등록임대사업제 제도 보완
ㅇ (임대등록제도 개편) 단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년) 폐지*
* 단기임대의 신규 등록 및 장기임대로의 유형 전환불가(세제혜택 미제공)
– 그 외 장기임대 유형은 유지하되 의무기간 연장(8→10년) 등 공적의무 강화
ㅇ (폐지유형 관리) 폐지되는 단기 및 아파트 장기일반 매입임대로 등록한 기존 주택은 임대의무기간 경과 즉시 자동 등록말소
– 임대의무기간 종료 전에도 자진말소 희망 시 공적의무를 준수한 적법 사업자에 한해 자발적인 등록말소 허용(임대의무기간 준수 위반 과태료 면제)
* 기 등록주택은 등록말소 시점까지 세제혜택에 대해 유지
ㅇ (사업자 관리강화) 매년 등록사업자의 공적 의무* 준수 합동점검을 정례화하고 위반사항 적발 시 행정처분** 통해 등록임대사업 내실화
* 임대의무기간 준수, 임대료 증액제한, 임대차계약 신고 등 핵심의무 중점 점검
** 과태료 부과 및 등록 임대사업자(임대주택) 등록말소, 세제혜택 환수
Ⅲ. 향후 추진일정 |
□ 세법은 7월 임시국회 통과를 목표로 조속히 추진(의원입법으로 추진)
□ 주택공급방안은 TF를 바로 가동하여 조속히 가시적인 성과 도출
| 주요 과제별 담당 부서 |
| 추진과제 | 담당부서 및 연락처 |
| ? 서민·실수요자 부담 경감 | |
| ① 생애최초 특별공급 물량 확대 | 국토부 주택기금과
김진호 사무관(☏044-201-3351) |
| ② 생애최초 특별공급 신혼부부 소득기준 완화 | |
| ③ 생애최초 주택 취득세 감면 | 행안부 지방세특례제도과
전제범 사무관(☏044-205-3856) |
| ④ 중저가 주택 재산세율 인하 | 행안부 부동산세제과
박현정 사무관(☏044-205-3839) |
| ⑤ 사전분양 물량 확대 | 국토부 공공주택추진단
강한우 사무관(☏044-201-4515) |
| ⑥ 서민·실수요자 LTV·DTI 우대 소득기준 완화 | 금융위 금융정책과
황기정 사무관(☏02-2100-2832)
금융위 금융정책과 최범석 사무관(☏02-2100-2836) |
| ⑦ 잔금대출 규제 경과조치 보완 | |
| ⑧ 전월세자금 지원 | 국토부 주택기금과
김미리 사무관(☏044-201-3341) |
| ? 실수요자를 위한 주택공급 확대 | |
| ㅇ 주택공급확대 TF 및 주택공급 확대 실무기획단 운영 |
기재부 부동산정책팀
이태윤 사무관(☏044-215-2851)
국토부 주택정책과 유지만 사무관(☏044-201-3321) |
| ? 다주택자·단기 거래에 대한 부동산 세제 강화 | |
| ① 다주택자 대상 종부세 중과세율 인상 | 기재부 재산세제과
전동표 사무관(☏044-215-4313) |
| ② 2년 미만 단기 보유 주택에 대한 양도 소득세율 인상 |
기재부 재산세제과
서은혜 사무관(☏044-215-4314) |
| ③ 규제지역 다주택자 양도세 중과세율 인상 | 기재부 재산세제과
서은혜 사무관(☏044-215-4314) |
| ④ 다주택자, 법인 등에 대한 취득세율 인상 | 행안부 부동산세제과
이광영 사무관(☏044-205-3836) |
| ⑤ 부동산 매매·임대업 법인은 현물출자에 따른 취득세 감면혜택 배제 | 행안부 지방세특례제도과
전제범 사무관(☏044-205-3856) |
| ⑥ 부동산 신탁시 보유세 납세자를 원소유자(위탁자)로 변경 | 기재부 재산세제과
전동표 사무관(☏044-215-4313)
행안부 부동산세제과 박현정 사무관(☏044-205-3839) |
| ? 등록임대사업제 제도 보완 | |
| ① 8년 임대 아파트 및 4년 임대 등록임대사업자 제도 폐지 |
국토부 민간임대정책과
김보람 사무관(☏044-201-4476) |
| ② 기존 임대사업자 관리 | |
