🏠 “집값 잡을 수 있을까? 정부의 2025.10.15주택시장 안정화 대책 핵심 정리!” 💥
안녕하세요 😊
여러분의 세금지킴이,당신의 세무사입니다.
오늘은 국토교통부·기획재정부·금융위원회·국세청 등 정부 관계부처가 발표한 2025.10.15
🔥 「주택시장 안정화 대책」 🔥의 주요 내용을 알기 쉽게 풀어드릴게요!
목표
1) 불안한 주택시장 안정
2) 글로벌 금리인하기조에 따른 유동성이 생산적인 부분에 작용하도록
3) 응능부담원칙. 국민수용성등을 고려 세제 합리화
4) 첨부서류
76318_(석간)_주택시장_안정화_대책발표(주택정책과)
76318_(석간)(안건)_주택시장_안정화_대책(주택정책과)
🏡 1️⃣ 규제지역 전면 확대 — 서울 전역 + 경기 12개 지역 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 지정
| 구분 | 지역 | 지정 내용 | 주요 특징 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시 | 전 자치구 (25개 구 전체) | ✅ 조정대상지역✅ 투기과열지구✅ 토지거래허가구역 | 기존 4개 구(강남·서초·송파·용산) 유지 + 나머지 21개 신규 지정💥 서울 전역이 전면 규제지역으로 전환 |
| 경기도 | 과천시 | 신규 지정 | 서울 인접 지역, 고가 아파트 밀집 |
| 〃 | 광명시 | 신규 지정 | GTX-C 개통 기대 지역 |
| 〃 | 성남시 분당구·수정구·중원구 | 신규 지정 | 분당 재건축, 수정·중원 개발 기대 지역 |
| 〃 | 수원시 영통구·장안구·팔달구 | 신규 지정 | 매매거래 급증 지역 |
| 〃 | 안양시 동안구 | 신규 지정 | 서울 접근성 높은 지역 |
| 〃 | 용인시 수지구 | 신규 지정 | 강남권 출퇴근 수요 집중 |
| 〃 | 의왕시 | 신규 지정 | 과천·안양 인접, 교통 호재 지역 |
| 〃 | 하남시 | 신규 지정 | 3기 신도시, 미사·감일 등 개발 수요 |
🗺️ 토지거래허가구역 지정의 세부 내용과 파급 효과
1. 지정 지역 및 기간
- 지정 지역: 서울특별시 전 지역 및 경기도 12개 지역 (과천, 광명, 성남 분당/수정/중원, 수원 영통/장안/팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남). → 투기과열지구 확대 지역과 동일하여 규제의 일관성을 확보했습니다.
- 시행일 및 기간: 2025년 10월 20일 자로 효력이 발생하며, 2026년 12월 31일까지 한시적으로 지정됩니다. (단, 시장 상황에 따라 연장 또는 해제될 수 있습니다.)
2. 허가 대상 주택의 범위 (핵심)
이번 지정에서 허가를 받아야 하는 토지거래 면적 기준이 되는 주택의 범위는 다음과 같이 명확히 설정되었습니다.
- 아파트 (주택법에 따른 아파트)
- 동일 단지 내 아파트가 1개 동(棟) 이상 포함된 연립·다세대주택
- 배경: 정부는 아파트뿐만 아니라 사실상 아파트와 유사한 형태로 거래되어 투기수요가 유입될 가능성이 높은 대형 연립·다세대주택까지 규제 범위에 포함하여 규제망을 촘촘하게 만들었습니다.
3. 가장 강력한 규제: 2년 ‘실거주 의무’
토지거래허가구역 내에서 상기 주택을 매수하여 허가를 받은 경우, 매수자는 다음과 같은 의무를 갖게 됩니다.
| 구분 | 주요 규제 내용 | 파급 효과 |
| 토지 이용 의무 | 2년 동안 직접 거주(실거주) 해야 합니다. | 갭투자 (전세를 끼고 매입) 원천 차단 |
| 의무 위반 시 | 이행강제금 부과 또는 허가 취소 | 실거주 목적이 아닐 경우 매매 자체가 불가능해짐 |
💡 실거주 의무의 의미:
매매 거래 시 **’주거용’**으로 토지거래허가를 받으면, 매수인은 해당 주택에 2년간 본인이 들어가 살아야 합니다. 매매 후 전세 세입자를 들여 잔금을 치르는 갭투자 방식이 완전히 금지되는 것입니다. 즉, 해당 지역에서 주택을 매수하려면 **’현금 동원력’**이 필수적이게 되어 투기성 자금의 유입이 사실상 불가능해집니다.
💰 2️⃣ 주택담보대출(주담대) 규제 강화 ⚡
부동산 과열의 주된 원인이 된 과도한 대출자금 유입을 막기 위해
정부는 대출 한도를 크게 줄였습니다.
| 구분 | 시가 기준 | 주담대 한도 |
|---|---|---|
| ① 15억 이하 | 기존 유지 | 6억 원 |
| ② 15억 ~ 25억 | 축소 | 4억 원 |
| ③ 25억 초과 | 대폭 축소 | 2억 원 |
⚖️ 3️⃣ 부동산 세제 합리화 검토
정부는 단순 규제뿐만 아니라 세금체계의 합리화도 추진합니다.
👉 **응능부담 원칙(능력에 따라 부담)**을 반영하면서
시장 왜곡 없이 보유세( 종합부동산세 . 재산세 ) ·거래세 ( 양도세 . 취득세 ) 조정안을 마련할 계획이에요.
📊 부동산 시장 안정화를 해치지 않으면서,
특정 지역 쏠림 완화도 함께 고려한다는 점이 포인트입니다!
🚨 4️⃣ 부동산 불법행위 전방위 단속 🚨
정부는 “시장 교란 행위는 끝까지 추적한다!”는 강경한 입장을 밝혔습니다.
- 국토부: 허위 신고가 거래, 계약 후 해제 등 가격 띄우기 행위 집중 조사
- 금융위: 사업자대출의 부정 사용 실태 전수조사
- 국세청: 초고가주택(30억↑) 및 증여거래 전수 검증, ‘부동산탈세 신고센터’ 운영
- 경찰청: 전국 841명 투입, ‘부동산 범죄 특별단속’ 착수
- 국무총리실: ‘부동산 불법행위 감독기구’ 신설, 직접 조사·수사 수행
💥 부정청약·재개발 비리·시세조작 중개업소까지 전면 단속 대상!
🏗️ 5️⃣ 수도권 135만호 주택공급, 속도전으로 간다!
정부는 공급 부족을 막기 위해 ‘26~’30년 수도권 135만호 공급을 목표로
‘9.7 주택공급 확대방안’의 후속 조치를 신속히 추진합니다.
✅ 주요 추진 내용
- 노후 청사·국공유지 활용한 신규 주택공급 방안 발표
- LH 개혁 및 직접시행 방안 확정
- 서울 도심 내 신축매입임대 7천호 모집공고
- 수도권 신규택지 3만호 입지 발표
- 서리풀지구(2만호), 과천지구(1만호) 조기 착공 추진
🏗️ 특히 서리풀지구는 지구지정 시기를 내년 6월 → 3월로 단축해
‘29년 분양 목표를 조기 달성한다는 계획입니다!
📣 김윤덕 국토부 장관의 한마디
“주택시장 안정의 골든타임을 놓치면 국민의 내 집 마련이 더 어려워집니다.”
“정부는 주택시장 안정을 최우선 과제로 두고 총력 대응하겠습니다.”
💬 마무리 — 지금은 시장 재점검의 시기!
이번 대책은 단순한 ‘규제 강화’가 아니라,
시장 안정을 위한 종합적인 시스템 리셋입니다.
💡 부동산 투자자라면 리스크 관리가 필수!
💡 실수요자라면 정책 흐름을 이해하고 대비해야 합니다.
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