Case2) 1주택자(1세대2주택)의 보유세 5년간 예시(2020년~2024년)

Case2) 2020년 공시가 6억을 초과한 후, 2021년 공시가액이 9억을 초과하여 종부세대상이 된 1주택자(1세대2주택)

◈ 조건

 재산세  종부세
1주택(1세대2주택자)  공제액6억
 세부담상한 150%적용
 세액공제해당없음-보유기간,연령공제제외
공시가6억초과  표준세율
 세부담상한130%
지역자원시설세제외

◈ 입력값

 2020년  2021년  2022년  2023년  2024년
공시지가       692,000,000     1,182,000,000     1,182,000,000     1,182,000,000     1,182,000,000

– 2021년이후 공시지가 동일가정

 

◈ 재산세(지방세)

재산세는 주택별로 과세되므로 Case1)과의 비교를 위해 1인기준으로 1주택만의 세액을 산출합니다.

 

 2020년  2021년  2022년  2023년  2024년
 시가표준액(공시지가)       692,000,000     1,182,000,000     1,182,000,000     1,182,000,000     1,182,000,000
 * 공정시장가액비율 60% 60% 60% 60% 60%
 = 과세표준       415,200,000       709,200,000       709,200,000       709,200,000       709,200,000
 * 재산세율 0.40% 0.40% 0.40% 0.40% 0.40%
  = 당해년 산출세액          1,030,800          2,206,800          2,206,800          2,206,800          2,206,800
 vs 세부담상한 산출세액          1,340,040          1,742,052          2,264,668          2,868,840
 = 납부할 재산세          1,030,800          1,340,040          1,742,052          2,206,800          2,206,800
  + 도시지역분(0.14%)             581,280             992,880             992,880             992,880             992,880
  + 지방교육세(재산세*20%)             206,160             268,008             348,410             441,360             441,360
  = 총 납부액          1,818,240          2,600,928          3,083,342          3,641,040          3,641,040

◈ 종합부동산세(국세)

 2020년  2021년  2022년  2023년  2024년
 공시가액       692,000,000     1,182,000,000     1,182,000,000     1,182,000,000     1,182,000,000
 – 공제금액       600,000,000       600,000,000       600,000,000       600,000,000       600,000,000
 * 공정시장가액비율 90% 95% 100% 100% 100%
  = 종부세과세표준         82,800,000       552,900,000       582,000,000       582,000,000       582,000,000
 * 세율 0.5% 0.8% 0.8% 0.8% 0.8%
 – 누진공제                      –             600,000             600,000             600,000             600,000
 = 종합부동산세             414,000          3,823,200          4,056,000          4,056,000          4,056,000
 – 종부대상주택재산세액             198,720             805,773          1,102,637          1,396,800          1,396,800
 = 종합부동산세액             215,280          3,017,427          2,953,363          2,659,200          2,659,200
 – 연령별공제
 – 보유기간별공제
  = 당해산출 종부세             215,280          3,017,427          2,953,363          2,659,200          2,659,200
    vs 세부담상한액             529,080          1,061,628          1,998,720          4,101,480
 = 납부할 종부세             215,280             529,080          1,061,628          1,998,720          2,659,200
 + 농어촌특별세              43,056             105,816             212,326             399,744             531,840
  = 총납부액             258,336             634,896          1,273,954          2,398,464          3,191,040
(전년대비) 246% 201% 188% 133%

* 종부세 세부담상한액 계산용 자료

재산세+종부세          1,246,080          1,869,120          2,803,680          4,205,520          4,866,000
(전년대비) 150% 150% 150% 116%

◈ 재산세 + 종합부동산세

납세자 납부총액

         2,076,576

         3,235,824

         4,357,296

         6,039,504

         6,832,080

(전년대비)

156%

135%

139%

113%

 

재산세의 경우에는 Case1)에서와 마찬가지로 2021년 공시가가 급등하면서 산출세액이 2배이상 증가했으나, 세부담 상한으로 총 납부액이 43%가량 (재산세는 30%상한이나, 도시지역분은 과세표준기준으로산출하여 30%이상 증가)증가했으며, 공시지가를 고정했음에도  계속적으로 30%상한이 적용되어 2023년에는 결국 두배의 재산세를 부담하게 됩니다. 

종합부동산세의 경우에는 2021년 종부세산출 시 세율구간 자체도 바뀌면서 큰 폭 상승하여 10배 이상의 산출액이 나오나, 세부담상한으로 2021년에 그 효과가 바로 나타나지는 않으며  2024년까지 그 인상효과가 지속되어 납부액이 계속 증가하게 됩니다.

하지만 납세자가 부담해야하는 총액은 2021년에 3.4배에 달하며, 다른 증가요인이 없음에도 이후 2023년까지 계속 증가하게 됩니다.