세금 보고서

2주택인데
그 중 1주택을 자녀에게만 부담부증여 할까 ?
손자 손녀 자녀의 배우자에게 부담부증여 할까 ?

2025년 05월 20일

본 보고서는 작성일 현재의 세법과 기본전제사항을 기준으로 참고목적으로 작성되었습니다.
실제의사결정 및 세금신고는 반드시 세무전문가와 상담하시길 바랍니다.

1. 기본전제

소유자 님은 현재 2주택을 보유하고 있으며, 그 중 1주택을 자녀에게만 부담부증여 또는 손자, 손녀, 자녀의 배우자(사위 또는 며느리)에게도 증여하는 경우를 가정해 예상세액을 비교해 보았습니다.

소유자님이 2주택을 소유
자녀에게만 부담부증여 또는 손자, 손녀, 자녀의 배우자에게 부담부 증여하려고 함
10년 이내에 동일인에게 증여받은 사실이 없음
1가구1주택특례를 신청하지 않은 것으로 간주되어, 증여된 주택은 증여 후 장기보유,연령에관한 세액공제가 제외됨
수증자는 한국 거주자
수증자별로 승계하는 전세보증금 및 담보대출비율은 증여하는 주택의 증여비율대로 인수한다고 가정.

2. 대상 주택 및 관련인 내역

증여하려는 주택

시가 : 원
기준시가 : 원
취득가액 : 원
보유기간 : 년
거주기간 : 년
승계하려는 전세보증금 및 담보대출 : 원

증여내용

구분	증여액	수증자연령
배우자
자녀1
자녀2
자녀3
자녀4

계속보유할 주택

기준시가 : 원
보유기간 : 년
증여자(현재 소유자) 연령 : 만 세

3. 결과 요약

1) 배우자에게만 vs 여러명에게 부담부증여시 발생 세금

፠ 취득세에는 농어촌특별세,지방교육세가 포함되어있습니다.
구분		배우자에게만 부담부증여	여러명에게 부담부증여
소유자 (증여자))	양 도 세
	지방소득세
	합 계
배우자 (수증자)	증 여 세
	취 득 세
	합 계
총 합계

2) 증여 전후 종부세와 재산세의 변화


구분		증여 전	부담부증여 후
구분		증여 전	경우1) 배우자에게만	경우2) 여러명에게
소유자 [증여자]	종부세 등
소유자 [증여자]	재산세 등
배우자 및 자녀 등 [수증자]	종부세 등	없음
배우자 및 자녀 등 [수증자]	재산세 등	없음
합 계

3) 요약 정리

배우자에게만 부담부증여 시 양도세 및 지방소득세, 증여세, 취득세가 원 발생합니다. 종부세 및 재산세는 매년 총 할 것으로 예상됩니다.
배우자와 자녀 등 여러명에게 부담부증여 시 양도세 및 지방소득세, 증여세, 취득세가 원 발생합니다. 종부세 및 재산세는 매년 할 것으로 예상됩니다.

4. 세금 상세

일반증여는 전세금 및 대출금 등의 부담을 자녀에게 승계하지 않는 증여를 말합니다.

배우자 및 자녀(수증자)에게 납세의무가 있습니다.

부담부증여는 배우자 및 자녀가 전세금 및 대출금 등을 승계하여나중에 배우자 및 자녀의 소득으로 대출금과 전세금을 채권자에게 상환하는 조건의 계약입니다.
배우자 및 자녀는 증여받은 자산에서 전세금 및 대출금등 부채를 차감하여 증여세를 납부하게됩니다. 소유자는 전세금 및 대출금을 자녀에게 승계함으로서 대가를 받고 매도하는 효과가 있어 양도세 납세의무를 집니다.
부담부증여의 경우 두가지 세금 납부 의무가 있으나, 각각 저율의 세율구간을 받을수 있어 세금을 줄일수 있습니다.

배우자와 자녀 등 여러명에게 증여하는 경우, 각각 증여공제를 받을수 있고, 저율의 증여세율을 받을수 있어 절세효과가 높습니다.

1) 배우자에게만 부담부증여 vs 여러명에게 부담부증여 시 증여세 와 취득세

፠ 여러명에게 부담부 증여하는 경우 수증자의 공제가 많아지고, 누진구조의 증여세율에서 저율구간의 세율을 적용받기 때문에 자녀에게만 증여하는 경우보다 보편적으로 세금이 적어집니다.
구 분		증여세	취득세 등	합 계
1.배우자에게만 증여 시
2.여러명에게 증여 시	배우자
	자녀1
	자녀2
	자녀3
	자녀4
차액( 1. - 2. )

2) 소유자(증여자)가 납부해야 할 양도소득세 및 지방소득세

፠ 부담부 증여의 경우 배우자 및 자녀에게 승계한 전세금 또는 대출금은 소유자( 양도자)에게 양도소득세 신고·납부 의무가 있습니다.
구분	배우자에게만	여러명에게	신고 및 납부
양 도 세			2개월 이내
지방소득세			4개월 이내
합 계

3) 부담부증여 시 종부세와 재산세의 변화

증여이후 소유주님과 수증자의 재산세 및 종부세의 변화는 다음과 같습니다.

(재산세와 종부세는 매년 납부합니다.)

፠ 종부세의 경우 사람마다 6억이상을 공제 받을수 있어 여러사람일수록 감소합니다.
구분		증여 전	부담부증여 후
구분		증여 전	경우1) 배우자에게만	경우2) 여러명에게
소유자 [증여자]	종부세 등
소유자 [증여자]	재산세 등
배우자 [수증자]	종부세 등	없음
배우자 [수증자]	재산세 등	없음
자녀1	종부세 등	없음	없음
자녀1	재산세 등	없음	없음
자녀2	종부세 등	없음	없음
자녀2	재산세 등	없음	없음
자녀3	종부세 등	없음	없음
자녀3	재산세 등	없음	없음
자녀4	종부세 등	없음	없음
자녀4	재산세 등	없음	없음
합 계

5. 절세 팁

증여받는 자의 수를 늘리는 방법입니다. 손자, 손녀, 며느리, 사위를 수증자에 포함하여 증여세를 줄일 수 있습니다.
주택공시가격 공시일 ( 매년 4월 29일) 전에 증여를 하는 것이 좋습니다. 이후에는 공시가격이 올라가 취득세 및 증여세가 인상될 수 있습니다.
소유자님의 재산이 많을 수록 사전에 미리 증여함으로서 상속세를 줄일 수 있으며, 10년이내의 증여라 하더라도 증여 당시 재산가액을 상속세에 포함 함으로서 증여 이후의 상승분은 상속세에서 빠지는 효과를 볼수 있습니다.
시가를 평가하기 어려워 보충적평가방법( 주로 기준시가 )으로 평가하는 주택이 증여세 및 양도세가 적게 나옵니다.
예) 재개발주택, 다가구주택, 단독주택, 소규모 연립주택
증여물건의 특성이나 상황에 따라 절세방법, 혹은 중과세를 피하는 방법이 다릅니다. 실제의사결정과 신고를 하기전세무사와 상담하시길 바랍니다.

6. 중요 참고 사항

주택의 시가 평가

주택을 자녀에게 증여시에는 반드시 시세대로 평가하여야 합니다. 시가란 증여한 주택의 ( 이하 “당해주택” ) 증여전 6개월 이내, 증여 후 3개월 이내에 불특정다수인간에 자유롭게 거래된 매매가액이 있거나, 2이상의 감정가액의 평균액이 있거나 , 공매 경매 수용에 따른 가액이 있는 경우 그 가액이 시가에 해당됩니다.

증여한 당해 주택에 대해서 매매가액 , 감정가액 경매 공매 수용가액이 생길 가능성이 많지 않습니다. 이 경우에는 증여일 전 6개월 , 증여일 후 3개월 이내의 기간의 당해주택과 면적. 위치. 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 부동산에 대한 매매사례가액이 시가에 포함됩니다.

위에서 본 시가가 없는 경우 다음과 같이 보충적평가방법을 적용하게 됩니다.
: MAX ( 공동.개별주택가격(기준시가), 임대보증금 환산액 )
임대보증금 환산액 = 보증금 + 연간임대료 / 0.12

저당권등이 설정되어 있는 경우 주택의 평가
: MAX ( 저당권등의 합계액 , 시가 , 보충적평가가액 )
이월과세

한 자녀가 증여받은 주택을 이후에 양도할 경우 취득금액은 증여 받을 때 시가로 평가하여 증여신고 한 증여취득가액입니다. 그러나, 자녀에게 증여한 후 5년이내 ( 2023년부터 10년) 양도한 경우 소유자님이 당초 취득시 취득한 금액이 취득가액이 됩니다.

예) 소유자님이 A주택을 2010년에 3억에 취득 , 자녀에게 2022년에 6억에 증여, 자녀가 2024년에 매각한 경우 자녀의 취득가액은 6억이 아니라 3억임 .다만, 22년에 납부한 증여세는 필요경비로 인정해 줍니다.
취득세 과세표준

2023.01.01 이후부터 증여로 인한 취득세 과세표준은 시가인정액으로 지방세법이 변경되었습니다.
신고 및 납부기한

증여세는 등기접수일로부터 3달째 되는 날의 말일까지 신고하고 납부도 해야 합니다.

양도세는 양도 잔금일로부터 2달째 되는 날의 말일까지 신고하고 납부도 해야 합니다.