세금 보고서

2주택자이고 그 중 1주택을 증여하려고하는데
자녀에게만? 혹은 자녀의 배우자, 손자/손녀에게도?

2024년 10월 08일

본 보고서는 작성일 현재의 세법과 기본전제사항을 기준으로 참고목적으로 작성되었습니다.
실제의사결정 및 세금신고는 반드시 세무전문가와 상담하시길 바랍니다.

1. 기본전제

소유자 님은 현재 2주택을 보유하고 있으며, 그 중 1주택을 자녀에게 일반증여 또는 손자 손녀 사위 며느리에게도 증여하는 경우를 가정해 예상세액을 비교해 보았습니다.
  • 소유자님이 2주택을 소유
  • 자녀에게 일반증여 또는 자녀의 배우자, 손자/손녀들에게 증여시 세액비교.
  • 자녀는 가정을가진 분리세대원으로 간주
  • 10년 이내에 동일인에게 증여받은 사실이 없음
  • 수증자는 한국 거주자

2. 대상 주택 및 관련인 내역

증여하려는 주택
  • 시가 : 원
  • 기준시가 : 원
  • 취득가액 : 원
  • 보유기간 : 년
  • 거주기간 : 년
계속보유할 주택
  • 기준시가 : 원
  • 보유기간 : 년
፠ 소유자는 주택처분(증여,양도) 후 1주택자로 간주되어 보유기간,연령에 맞춰 세액공제가 적용됩니다.
증여내용
자녀 원 세
자녀의 배우자 원 세
손자/손녀1 원 세
손자/손녀2 원 세
손자/손녀3 원 세

3. 결과 요약 정리

፠ 취득세에는 지방교육세,농어촌특별세가 포함되어 있습니다.

자녀에게만 증여하는 경우

증여세 및 취득세가 자녀(수증자)에게 원 발생됩니다.

증여 전 소유주의 종부세 및 재산세는 원이며,

증여 후 종부세 및 재산세는 소유주(증여자)와 자녀(수증자) 합산하여 총 원으로 금액으로 매년 납부합니다.

여러명에게 증여하는 경우

자녀, 자녀의 배우자, 손자/손녀 모두 합하여 증여세 및 취득세가 원발생 됩니다.

증여 전 소유주의 종부세 및 재산세는 원이며,

증여 후 종부세 및 재산세는 소유주(증여자)와 자녀 및 모든 수증자들을 합산하여 총 원으로 금액으로 매년 납부합니다.

4. 세금 상세

자녀에게만 증여하는 주택증여시 자녀(수증자)에게 증여세 납세의무가 있습니다.
자녀와 자녀의 배우자, 손자손녀 등 여러명에게 증여하는 경우 증여받는 각자에게 납세의무가 있습니다.
1) 수증자가 납부해야 할 증여세 와 취득세
구 분 증여세 취득세 등 합 계
1.자녀에게만 증여 시
2.여러명에게 증여 시 자녀
자녀의 배우자
손자/손녀1
손자/손녀2
손자/손녀3
차액( 1. - 2. )
፠ 증여세 및 취득세는 수증자의 과세된 소득이나 비과세 된 검증된 소득으로 납부해야 합니다. 즉 소득이 없는 손자 손녀등이 증여세를 부모가 대납하는 경우 대납금액도 증여에 포함 됩니다.
2) 종부세와 재산세의 변화
증여이후 소유주님과 수증자의 재산세 및 종부세의 변화는 다음과 같습니다.
(재산세와 종부세는 매년 납부합니다.)
구분 증여 전 증여 후
경우1) 자녀에게만 경우2) 여러명에게
소유자
[증여자]		 종부세 등
재산세 등
자녀
[수증자]		 종부세 등 없음
재산세 등 없음
자녀의
배우자		 종부세 등 없음 없음
재산세 등 없음 없음
손자/손녀1 종부세 등 없음 없음
재산세 등 없음 없음
손자/손녀2 종부세 등 없음 없음
재산세 등 없음 없음
손자/손녀3 종부세 등 없음 없음
재산세 등 없음 없음
합 계

5. 절세 팁

  1. 증여받는 자의 수를 늘리는 방법입니다. 손자, 손녀, 며느리, 사위를 수증자에 포함하여 증여세를 줄일 수 있습니다.
  2. 주택공시가격 공시일 ( 매년 4월 29일) 전에 증여를 하는 것이 좋습니다. 이후에는 공시가격이 올라가 취득세 및 증여세가 인상될 수 있습니다.
  3. 소유자님의 재산이 많을 수록 사전에 미리 증여함으로서 상속세를 줄일 수 있으며, 10년이내의 증여라 하더라도 증여 당시 재산가액을 상속세에 포함 함으로서 증여 이후의 상승분은 상속세에서 빠지는 효과를 볼수 있습니다.
  4. 시가를 평가하기 어려워 보충적평가방법( 주로 기준시가 )으로 평가하는 주택이 증여세 및 양도세가 적게 나옵니다.
    예) 재개발주택, 다가구주택, 단독주택, 소규모 연립주택
  5. 증여물건의 특성이나 상황에 따라 절세방법, 혹은 중과세를 피하는 방법이 다릅니다. 실제의사결정과 신고를 하기전세무사와 상담하시길 바랍니다.

6. 중요 참고 사항

  • 주택을 자녀에게 증여시에는 반드시 시세대로 평가하여야 합니다. 시가란 증여한 주택의 ( 이하 “당해주택” ) 증여전 6개월 이내, 증여 후 3개월 이내에 불특정다수인간에 자유롭게 거래된 매매가액이 있거나, 2이상의 감정가액의 평균액이 있거나 , 공매 경매 수용에 따른 가액이 있는 경우 그 가액이 시가에 해당됩니다.
    증여한 당해 주택에 대해서 매매가액 , 감정가액 경매 공매 수용가액이 생길 가능성이 많지 않습니다. 이 경우에는 증여일 전 6개월 , 증여일 후 3개월 이내의 기간의 당해주택과 면적. 위치. 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 부동산에 대한 매매사례가액이 시가에 포함됩니다.
    위에서 본 시가가 없는 경우 다음과 같이 보충적평가방법을 적용하게 됩니다.
    : MAX ( 공동.개별주택가격(기준시가), 임대보증금 환산액 )
    임대보증금 환산액 = 보증금 + 연간임대료 / 0.12
    저당권등이 설정되어 있는 경우 주택의 평가
    : MAX ( 저당권등의 합계액 , 시가 , 보충적평가가액 )
  • 한 자녀가 증여받은 주택을 이후에 양도할 경우 취득금액은 증여 받을 때 시가로 평가하여 증여신고 한 증여취득가액입니다. 그러나, 자녀에게 증여한 후 5년이내 ( 2023년부터 10년) 양도한 경우 소유자님이 당초 취득시 취득한 금액이 취득가액이 됩니다.
    예) 소유자님이 A주택을 2010년에 3억에 취득 , 자녀에게 2022년에 6억에 증여, 자녀가 2024년에 매각한 경우 자녀의 취득가액은 6억이 아니라 3억임 .다만, 22년에 납부한 증여세는 필요경비로 인정해 줍니다.
  • 2023.01.01 이후부터 증여로 인한 취득세 과세표준은 시가인정액으로 지방세법이 변경되었습니다.
  • 증여세는 등기접수일로부터 3달째 되는 날의 말일까지 신고하고 납부도 해야 합니다.
    양도세는 양도 잔금일로부터 2달째 되는 날의 말일까지 신고하고 납부도 해야 합니다.