🚨 규제지역 지정, 내 집 마련 계획을 멈추게 하는 강력한 효과 (25.10.15 기준) 🚨

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76318_(석간)(안건)_주택시장_안정화_대책(주택정책과)다운로드

주택 가격 불안정 시 정부는 특정 지역을 조정대상지역이나 투기과열지구로 지정하여 시장 과열을 막고 투기 수요를 차단합니다. 두 규제지역이 지정되면 대출, 세금, 청약 등 주택 거래의 전반에 걸쳐 강력한 규제가 적용됩니다. 특히 투기과열지구는 조정대상지역이 받는 규제에 더해 청약 및 기타 거래에 있어 훨씬 더 강한 족쇄가 채워집니다.

1. 💰 금융(대출) 규제: ‘갭투자’의 길을 막고 ‘실거주’ 의무를 강화하다.

규제지역 지정 시 가장 크게 체감되는 부분은 바로 주택담보대출(주담대)입니다. 투기 수요를 근본적으로 차단하기 위한 조치들이 적용됩니다².

• LTV(주택담보대출비율) 대폭 축소: 무주택자(처분 조건부 1주택자 포함)의 LTV는 **40%**로 제한되며, 유주택자는 주택구입 목적의 주담대가 **0%**로 사실상 금지됩니다³. 이는 비규제지역(수도권 외)의 무주택자 LTV 70%와 비교할 때 매우 강력한 제한입니다⁴.
• 대출 한도 및 전입 의무: 주택구입 목적 주담대의 최대한도가 6억 원으로 제한되며 (중도금 대출 제외, 잔금 대출 전환 시 적용) ⁵, 대출 실행 후 6개월 이내 전입 의무가 부과됩니다⁶. 다만, 생애최초 주택구입자는 LTV **70%**가 적용되지만, 여전히 6개월 이내 전입 의무가 있습니다⁷.
• 전세대출 제한 강화: 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지되고 ⁸, 전세대출을 보유한 차주가 규제지역 내 3억 원 초과 아파트를 취득하는 것이 제한됩니다⁹.
• 사업자 대출 문턱 상향: 주택임대업 개인사업자는 대출 시 임대업이자상환비율(RTI)이 1.5배 이상으로 강화됩니다¹⁰.

2. 💸 세제(세금) 규제: 다주택자에게 가장 큰 부담

세제 규제는 주로 조정대상지역에 지정되었을 때 그 효과가 발생하며, 다주택자에게 무거운 세금 부담을 지웁니다¹¹.

• 취득세 중과: 다주택자의 취득세가 중과되어, 조정대상지역 내 2주택은 8%, 3주택 이상은 **12%**의 세율이 적용됩니다¹².
• 양도소득세 중과: 다주택자 양도소득세 중과(2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p) 및 장기보유특별공제 전면 배제가 적용됩니다 (다만, 현재 ’26년 5월까지 한시 유예 중)¹³.
• 1세대 1주택 비과세 요건 강화: 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받기 위해 보유 2년 조건에 더해 거주 2년 요건이 추가됩니다¹⁴.

3. 🏠 청약 및 거래 규제: 실수요자 중심의 시장 재편

청약 시장과 주택 거래 시에도 투기 수요를 배제하고 실수요자를 우대하는 강력한 제한이 적용됩니다¹⁵.

• 청약 1순위 자격 강화: 청약통장 가입 후 2년 경과, 세대주일 것, 과거 5년 이내 당첨자의 세대구성원이 아닐 것 등 1순위 자격요건이 대폭 강화됩니다¹⁶.
• 가점제/추첨제 비율 차등 (투기과열지구 특징): 투기과열지구는 조정대상지역보다 가점제 적용 비율이 높습니다¹⁷. 예를 들어, 85㎡ 초과 주택의 경우 조정대상지역은 가점제 50%(추첨 50%)이나, 투기과열지구는 가점제 80%(추첨 20%)로 가점제 비중이 매우 높습니다¹⁸.
• 재당첨 제한: 조정대상지역은 7년, 투기과열지구는 10년의 재당첨 제한이 적용됩니다¹⁹.
• 정비사업 조합원 지위양도 제한: 재건축은 조합설립인가일부터 ²⁰, 재개발은 관리처분인가일부터 ²¹ 조합원 지위양도가 제한됩니다.

4. 📝 기타 의무: 자금출처의 투명성 확보

주택 매매 시 자금 출처에 대한 정부의 감시가 강화됩니다²².

• 자금조달계획서 및 입주계획 신고 의무: 조정대상지역에서는 자금조달계획서 및 입주계획 신고가 의무입니다²³.
• 증빙자료 제출 의무 (투기과열지구 특징): 투기과열지구에서는 신고 의무에 더해 증빙자료 제출 의무가 추가되어, 자금 출처에 대한 더욱 철저한 검증이 이루어집니다²⁴.

📊 규제지역 지정 시 주요 효과 비교표 (25.10.15 기준)